Этапы и объем выполненных работ по оценке
Лекции.ИНФО


Этапы и объем выполненных работ по оценке



Сбор и анализ информации

На данном этапе полученная исходная информация и документы проанализированы оценщиком, изучен состав и объем их представления, исследован уровень стоимости, отраженный в документах, на соответствие уровню стоимости объектов-аналогов.

При анализе информации и представленных документов были учтены результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения.

Осмотр объекта оценки

На данном этапе произведен визуальный осмотр объекта оценки на месте его распо­ложения и установлены фактические данные о его функциональном назначении, объ­емно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инже­нерных системах, техническом состоянии и других сведений.

Определение предпосылок и ограничений

На данном этапе определены предпосылки и ограничения в соответствии с СТБ 52.0.01-2011 в зави­симости от условий договора на проведение независимой оценки, исходной информа­ции об объекте недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов, влияющих на определяемую стоимость.

Анализ рынка недвижимости

На данном этапе исследованы цены сделок (предложений и спроса) объектов-аналогов, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты недвижимости, условия продажи, финансирования, договорные и рыночные арендные ставки.

Анализ местоположения объекта оценки

На данном этапе проанализировано местоположение объекта оценки, окружение объекта оценки, транспортные связи, коммуникации, инфраструктура.

Описание объекта оценки

На данном этапе отражены характеристики земельного участка и улучшений, в том числе площадь земельного участка 0,2981 га. Объект оценки представляет собой трёхэтажное здание с подвалом. Фундаменты здания – железобетонные блоки, стены и перегородки кирпичные и железобетонные панели, междуэтажные перекрытия – железобетонные панели, кровля выполнена из шифера. Полы линолеумные, плиточные, пластиковые. Оконные проемы двойные, дверные проёмы глухие. Наружная отделка выполнена в виде штукатурки и побелки, внутренняя - штукатурка, облицовано плиткой.

Выбор методов оценки и методов расчета стоимости

На данном этапе выбраны и обосновано применение следующих методов оценки и методов расчета стоимости: рыночный метод оценки и затратный, доходный, сравнительный методы расчета.


Расчет стоимости выбранными методами

На данном этапе произведен расчет стоимости объектов оценки рыночными методами, оценки и затратным, доходным и сравнительным методами расчета стоимости в соответствии с требованиями СТБ 52.0.01-2011,СТБ 52.2.01-2011, СТБ 52.3.01-2011, ТКП 52.3.01-2011.

Составление и оформление стандартного отчета об оценке

На данном этапе на основе полученных расчетов подготовлен и оформленстандарт­ный отчет в соответствии с СТБ 52.0.01-2011,СТБ 52.2.01-2011, СТБ 52.3.01-2011, ТКП 52.3.01-2011.


Анализ социально-экономической ситуации в регионе

 

Анализ рынка недвижимости проводился по объектам офисной недвижимости. Результаты анализа цен на рынке недвижимости представлены в таблице 4.1

Таблица 4.1 – Результаты анализа цен на рынке недвижимости

№ п/п Наименование объекта недвижимости Адрес объекта недвижимости Общая площадь, кв. м Цена сделки, предложения, спроса, USD /кв. м
Административное помещение г. Брест, западная часть (Ленинский район) 328.2
Офисное здание г. Брест, центральная часть 290.3
Торговое помещение г. Брест, Речица 305.4
Офисное здание г. Брест (центральная часть) 158.2

В результате анализа цен на рынке недвижимости выявлено, что:

1. Стоимость 1 кв. м объектов-аналогов находится в диапазоне 998-1371 USD за кв. м.

2. Средняя стоимость 1 кв. м объектов-аналогов составляет 1207.7 USD за кв. м.

3. Допускается возможность торга, составляющего 2 % от цены продажи.

Результаты анализа рыночных ставок арендной платы для объектов аналогичной полезности представлены в таблице 4.2.

Таблица 4.2 – Результаты анализа рыночных ставок арендной платы

№ п/п Наименование объекта недвижимости Адрес объекта недвижимости Общая площадь, кв. м Ставка арендной платы в месяц, EUR/кв. м
Офисное здание г. Брест, ул. Пушкинская
Офисно-складское здание г. Брест, южная часть
Административно-торговое помещение г. Брест, ул. Куйбышева 240.1

В результате анализа рыночных ставок арендной платы выявлено, что:

1. Рыночная ставка арендной платы за 1 кв. м для объектов-аналогов находится в диапазоне 8-9 EUR за кв. м в месяц.

2. Средняя рыночная ставка арендной платы за 1 кв. м объектов-аналогов составляет 8.33 EUR за кв. м в месяц.

 


Анализ местоположения объекта оценки

Описание местоположения объекта оценки приведено в таблице 5.

Таблица 5 – Описание местоположения объекта оценки

№ п/п Наименование Значение характеристики
Адрес объекта оценки Брестская обл., г. Брест, ул. Инженерная ,13/1
Территориальная зона зона транспортной, инженерной инфраструктуры
Транспортная инфраструктура автобус маршрута № 15а,15б,15в,38,51; маршрутное такси 15,25,35
Инженерная инфраструктура центральное отопление, электроосвещение, телефон, горячее водоснабжение, канализация, газоснабжение отсутствует

Вывод: На основании анализа местоположения объекта оценки можно сказать, что объект достаточно удален от делового центра города и от центров тяготения большого количества людей, транспортная инфраструктура развита не достаточно, так как нет троллейбусных линий. Район расположения объекта оценки является достаточно развитым в плане инженерной инфраструктуры.


Сведения об объекте оценки

Описание объекта оценки произведено по результатам осмотра объекта оценки и на основании документов, представленных заказчиком оценки.

 

История объекта

Описание истории объекта оценки представлено в таблице 6.1.

Таблица 6.1 – История объекта оценки

№ п/п Наименование Значение характеристики
Функциональное назначение адинистративно-хозяйственное здание
Дата ввода в эксплуатацию (в том числе по отдельным частям улучшений) 1964 г.,2009г
Дата перехода прав от одного правообладателя к другому

Описание участка земли

Характеристика земельного участка представлена в таблице 6.2.

Таблица 6.2 – Характеристика земельного участка

№ п/п Наименование Значение характеристики
Кадастровый номер земельного участка
Имущественные права, ограничения (обременения) прав на земельный участок право постоянного пользования
Акт на земельный участок № 100/305-3749 04.09.2007
Площадь земельного участка, кв. м
Целевое назначение земельного участка Обслуживание кожевенного склада и заготовительного ларька
Дата кадастровой оценки 01.01.2008 г.
Кадастровая стоимость 1 кв. м, USD 148.69

Описание улучшений

Характеристика объекта оценки приведена в таблице 6.3.

Таблица 6.3 – Характеристика улучшений

№ п/п Наименование Значение характеристики
Наименование объекта оценки административное здание ООО «Перспектива плюс»
Инвентарный номер объекта оценки по реестру 100/С-48570
Назначение объекта оценки здание админ.-хозяйственное
Свидетельство(удостоверение) о государственной регистрации № 100/305-3749 05.09.2007
Имущественные права ,ограничения(обременения)прав право собственности
Дата приёмки объекта в эксплуатацию
Строительный объём ,куб.м
Площадь застройки ,кв.м
Общая площадь, кв .м 292,7
Нормируемая площадь, кв.м 230,6
Конструктивные элементы, в том числе: Материал
  Фундамент ленточный бетонный
  Стены кирпичные
  Перекрытия ж/б плиты
  Кровля рулонная совмещенная
  Полы ламинат, плитка, линолеум
  Проёмы стеклопакеты ПВХ, глухие и остеклённые
  Внутренняя отделка оштукатурено, окрашено, облицовано плиткой керамической
Инженерные коммуникации, в том числе: Тип
  Теплоснабжение центральное, металлические радиаторы
  Водоснабжение центральное, трубы ПВХ
  Водоотведение центральное, пластиковые трубы
  Электроснабжение скрытая электропроводка
  Телефонизация калибровано

Вывод:Данный объект является инвестиционно привлекательным, т.к. имеет не плохое местоположение, доступность транспорта, конструктивные элементы в хорошем состоянии, инженерные коммуникации подведены. Существование спроса на объекты-аналоги говорит об инвестиционной привлекательности донного объекта оценки.









Читайте также:

Последнее изменение этой страницы: 2016-03-22; Просмотров: 72;


lektsia.info 2017 год. Все права принадлежат их авторам! Главная