Понятие «Рыночная стоимость»
Лекции.ИНФО


Понятие «Рыночная стоимость»



К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Капитальное строение – любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание, которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночные методы оценки могут использоваться для определения стоимости следующих объектов оценки:

- единого объекта недвижимого имущества;

- улучшений, в том числе недвижимых улучшений, включая многолетние насаждения;

- капитальных строений (зданий, сооружений), элементов капитального строения, в том числе помещений, машино-мест, благоустройства и т.д.


Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

Затратный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости объектов оценки, основанных на затратах воспроизводства или замещения, на изменение и утилизации объекта оценки с учетом накопленного износа.

Стоимость объекта недвижимости затратным методом определяется по формуле:

V = VL + VB + EP + IC + EAx – AD, (1)

где V – стоимость объекта недвижимости;

VLрыночная стоимость прав на земельный участок;

VBстоимость улучшений;

ЕР – прибыль предпринимателя;

IC – косвенные затраты;

EAxвнешнее удорожание;

AD – накопленный износ.

Расчет стоимости объектов недвижимости затратным методом включает:

1. определение рыночной стоимости прав на земельный участок (стоимости местоположения);

2. определение первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога;

3. определение стоимости восстановления (замещения);

4. расчет косвенных затрат;

5. определение прибыли предпринимателя;

6. определение внешнего удорожания;

7. определение накопленного износа объекта недвижимости;

8. определение стоимости объекта недвижимости на дату оценки.

 

Определение стоимости права пользования

Участком земли

Объект оценки расположен на земельном участке, имущественные права на который оформлены в установленном порядке. Земельный участок выдан на праве постоянного пользования.

Площадь земельного участка, принятая в соответствии с выданным ООО «Перспектива плюс» Государственным актом на земельный участок от 4 сентября 2007 года, составляет 6 502 кв. м.

Площадь условного земельного участка составляет две площади участка застройки и ровна 740 кв. м.

Рыночная стоимость права пользования на земельный участок (стоимость местоположения) объекта оценки определяется как:

VL = KCзоны х SL x kp x kц,, ,

где КСзоны =148.69 USDкадастровая стоимость земельного участка (табл. 6.2);

SL=740 кв. м площадь условного земельного участка;

kp=1корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

kц = Vдо/Vдко – коэффициент, учитывающий изменение цен продажи или цен предложений на рынке недвижимости,

где Vдо среднерыночная цена продажи или предложения 1 м2 объекта недвижимости на дату оценки;


kp=1корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

kц = Vдо/Vдко – коэффициент, учитывающий изменение цен продажи или цен предложений на рынке недвижимости,

где Vдо среднерыночная цена продажи или предложения 1 м2 объекта недвижимости на дату оценки;

Vдко – среднерыночная цена продажи или предложения 1 м2 объекта недвижимости на дату кадастровой оценки.

Результаты расчёта рыночной стоимости права пользования на земельный участок объекта оценки представлены в таблице 8.1.

Таблица 8.1 - Результаты расчёта рыночной стоимости права постоянного пользования на земельный участок объекта оценки

Кадастровый номер земельного участка Адрес земельного участка Площадь условного земельного участка, кв. м Рыночная стоимость права постоянного пользования на земельный участок (стоимость местоположения), USD Рыночная стоимость 1 кв. м земельного участка, USD
Брестская обл., г. Брест, ул. Инженерная,13/1 110 031 148.69

Таким образом, рыночная стоимость права пользования на условный земельный участок (стоимость местоположения) на праве постоянного пользования площадью 348 кв. м на дату оценки в ценах на 01.03.2012 г. составляет:

USD

Определение стоимости улучшений

Определение первоначальной стоимости

Объекта оценки

Первоначальная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость нового объекта оценки, определяемую затратами воспроизводства (замещения) и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного уровня.

Источником определения первоначальной стоимости объекта оценки является УПВС.

Первоначальная стоимость объекта оценки в соответствии с ТКП 52.3.01-2011 определяется по формуле:

Сперв. = V*Cкуб

где V=1260 куб. мобъем помещения в соответствии с техническим паспортом (табл. 6.3);

Скуб. =23.0538 руб. – стоимость строительства 1 куб. м на 1969 год в соответствии с УПВС.

Результаты расчёта первоначальной стоимости объекта оценки представлены в таблице 8.2.

Таблица 8.2 - Результаты расчёта первоначальной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.03.2012 г. в ценах 1969 г.

Инвентарный номер объекта оценки по реестру Наименование объекта оценки Первоначальная стоимость объекта оценки, руб.
100/С-48570 административное здание ООО «Перспектива плюс» 29 048

Таким образом, первоначальная стоимость объекта оценки на дату оценки 01.03.2012 г. в ценах 1969 г. составляет:

Руб.









Читайте также:

Последнее изменение этой страницы: 2016-03-22; Просмотров: 56;


lektsia.info 2017 год. Все права принадлежат их авторам! Главная