Определение стоимости замещения
Лекции.ИНФО


Определение стоимости замещения



Стоимость замещения представляет собой первоначальную стоимость объекта оценки (объекта-аналога) в текущем уровне цен.

Первоначальная стоимость объекта оценки определяется на основании документов по объекту (объекту-аналогу). Стоимость замещения рассчитывается по формуле:

Св(з) = Cп х К1991 x КСМР x Кн x КНТП =

где Св(з) – стоимость восстановления (замещения) на дату оценки, тыс. руб.;

Сп = 29 048 руб. – первоначальная стоимость объекта оценки, определённая с использованием информации по объекту оценки;

К1991=К198411991= 1,2*2 = 2,4 – индекс пересчета стоимости объекта оценки в базисный уровень цен 1991 г,

гдеК1984 =1,2коэффициент пересчета из цен 1969 года в цены 1984 года;

К11991 =2коэффициент пересчета из цен 1984 года в цены 1991 года;

КСМР = 6435.499 – коэффициент СМР,

Кн = 1,1 – коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, рассчитанный без налога на добавленную стоимость;

KНТП - коэффициент НТП, который рассчитывается как:

KНТП = (1+Dс)n =(1+0.02)43 =2.34,

где Dс – рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического прогресса, принимаемый равным 1-3 % доля. Так как на оцениваемом объекте недвижимости регулярно проводятся ремонтные работы, оконные проёмы заменены на стеклопакеты, сантехническое оборудование заменено на современное, то принимаем Dс =2%.=0.02;

n= 2012-1969 = 43 года – количество лет от базисного уровня цен до даты оценки.

Результаты расчёта стоимости замещения представлены в таблице 8.3.

Таблица 8.3 - Результаты расчёта стоимости замещения по состоянию на 01.03.2012 г. в ценах 01.03.2012 г.

Наименование объекта оценки Стоимость замещения объекта оценки, руб. (USD)
административное здание ООО «Перспектива плюс» 1 154 830 505(142 396)

Таким образом, стоимость замещения объекта оценки на дату оценки 01.03.2012 г. в ценах 01.03.2012 г. составляет:

USD

Определение прибыли предпринимателя и косвенных затрат

Прибыль предпринимателя (инвестора) - это величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала и риски, связанные с инвестированием.

Прибыль предпринимателя определялась методом экспертных оценок. Этот метод позволяет определить норму прибыли на основании экспертной оценки ее величины специалистами рынка недвижимости, инвесторами, финансистами. Оценки экспертов представлены в таблице 7.4

Таблица 8.4 - Результаты оценки экспертов
Эксперт №1 Эксперт №2 Эксперт №3
17% 20% 22%

При этом проводится анализ цен на рынке недвижимости, тенденции их изменения, оценивается влияние микро-, макроэкономических показателей и других внешних факторов на привлекаемые инвестиции в сопоставимые по риску инвестиционные проекты или бизнес-планы.

В ходе опроса выявили, что эксперты определили прибыль предпринимателя в 17%, 20% и 22% от стоимости замещения. В среднем это значение составило 19,67%. Таким образом, найдем прибыль предпринимателя:

0,1967* = 227 155 160 бел. руб.

Косвенные затраты являются дополнительными затратами сверх стоимости строительства по объекту оценки, необходимыми для его нормального функционирования за срок экспозиции.

К косвенным затратам отнесем услуги риэлтерского агентства – 2% от стоимости замещения:

0,02* = 23 096 610 бел.руб.

Также к косвенным затратам отнесем расходы на рекламу:

–на телевидении (4600 бел. руб. слово в одном временном интервале) – 20 рекламных роликов по 20 слов в каждом

–в газете «Из рук в руки. Брест» базовым модуле на внутренней полосе (42 300 руб.) – в течение 6 месяцев:

4600*20*20=1 840 000 руб.

42 300*4*6=1 015 200 руб.

В сумме затраты на рекламу составят:

1 840 000 +1 015 200 =2 855 200 руб.

В сумме косвенные затраты составят:

23 096 610 +2 855 200 = 25 951 810 бел. руб.

Таблица 7.5 - Результаты расчета прибыли предпринимателя и косвенных затрат по состоянию на 01.03.2011
№ п/п Инвентарный номер объекта оценки по реестру Наименование объекта оценки Прибыль предпринимателя Косвенные затраты на услуги риэлтерского агентства
% бел.руб. % бел.руб.
100/С-48570 административное здание ООО «Перспектива плюс» 19,67 227 155 160 2,0 23 096 610

Таким образом, прибыль предпринимателя по объекту оценки на дату оценки 01.03.2012 составляет 227 155 160 бел.руб. (28 009 USD) , косвенные затраты по объекту оценки на дату оценки 01.03.2012 составляют 25 951 810 бел.руб. (3 200 USD).









Читайте также:

  1. III.ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЩЕРБА И ВЫПЛАТА СТРАХОВОГО ВОЗМЕЩЕНИЯ.
  2. VI. Определение девиации по сличению показаний двух компасов
  3. А. Деньги – это всеобщий эквивалент стоимости товаров и услуг.
  4. А. Определение марки цемента
  5. Адаптация детей к началу обучения в школе, понятие адаптации, факторы, влияющие на ее успешность. Определение готовности детей к школе.
  6. Анализ объема продаж в отрасли и определение доли рынка компании.
  7. Вертикальная интеграция — это процесс замещения трансакций на рынках ресурсов и продуктов внутрифирменными трансакциями.
  8. Виды медицинской помощи – определение, место оказания, оптимальные сроки оказания различных видов, привлекаемые силы и средства
  9. Вопрос 1. Определение финансовых результатов деятельности страховой организации
  10. ВОПРОС 19. Производительность труда: определение, показатели. Выработка и трудоемкость, их характеристика
  11. Вопрос 26. Экспрессивный синтаксис. Определение понятия «стилистическая фигура». Стилистические фигуры в художественной литературе и современном публицистическом дискурсе.
  12. Вопрос бизнес и предпринимательство понятие сущность и определение.


Последнее изменение этой страницы: 2016-03-22; Просмотров: 96;


lektsia.info 2017 год. Все права принадлежат их авторам! Главная