Расчет чистого операционного дохода
Лекции.ИНФО


Расчет чистого операционного дохода



Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

1. определяется годовой потенциальный валовой доход;

2. определяются годовые потери арендной платы;

3. определяется годовой действительный валовой доход;

4. определяются годовые операционные расходы;

5. определяется годовой чистый операционный доход;

6. определяется коэффициент операционных расходов и коэффициент чистого операционного дохода.

Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах. Реконструированный отчет о доходах составляется по показателям базового года. В качестве показателей базового года могут приниматься показатели: года, предшествующего дате оценки; средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели); текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год; расчетные рыночные; прогнозируемые на основании информации по объектам-аналогам.

По объекту оценки на дату оценки не заключен договор аренды.

Таблица 10.2. Расчет арендной платы объекта оценки на дату оценки 01.03.2012

№ п/п Наименование объекта оценки Размер арендной платы за 1кв.м., EUR м2 м2 м2 Размер арендной платы в год (ПВД), EUR
административное здание ООО «Перспектива плюс» 8.3 292,7 230,6 1,269 292,7 29 146

 

 

Определение годового потенциального валового дохода и годового действительного дохода

Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Потенциальный валовой доход включает договорную арендную плату по занятой арендаторами площади, рыночную арендную плату по незанятой арендаторами площади, скользящий доход и прочие доходы от объекта недвижимости.

Потери арендной платы - потери потенциального дохода за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости, неуплаты арендной платы недобросовест­ными арендаторами.

Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле:

EG1 = PC1-V&L

где EGI – годовой действительный (эффективный) валовой доход, EUR.;

PGI – потенциальный валовой доход по объекту оценки, EUR;

V&L – сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижи­мости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в течение базово­го года, EUR.

Результаты расчета годового потенциального валового дохода и годового действи­тельного (эффективного) валового дохода представлены в таблице 10.3.

Таблица 10.3. Реконструированный отчёт о доходах по зданию

Наименование статей доходов и расходов Сумма, EUR Расчет
1. Потенциальный валовый доход (ПВД) 29 146 Sо= 292,7м2 Sн= 230,6м2 Sо/ Sн=292,7/230,6=1,269 ПВД=Sнст1*12=230,6*8.3*1,269*12= 29 146
2. Потери арендной платы 1 457 Пот=5% от ПВД=0,05*29 146=1 457
3. Действительный валовый доход (ДВД) 344 952 197 ДВД=ПВД-Пот=29 146-1 457= = 27 689
  Таблица 10.4 - Результаты расчета годового действительного (эффективного) валового дохода  
Наименование объекта Годовой потенциальный доход, EUR Потери арендной платы Годовой действительный валовой (эффективный) доход, EUR  
% EUR  
административное здание ООО «Перспектива плюс» 29 146 27 689  
                 

 

Таким образом, ПВД составляет 29 146 EUR = 318 274 320 бел.руб

 

Определение годовых операционных расходов

Годовые операционные расходы определяются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.

Определение постоянных расходов

К постоянным расходом отнесем налог на недвижимость , налог на землю.

На основании данных, предоставленных бухгалтерией Заказчика, уплачиваемые налоги на землю и на недвижимость составляет 1% (повышающий коэффициент 1,889) от остаточной стоимости и 13 660 142 белорусских рублей соответственно. Рассчитаем налог на землю для условного земельного участка:

6502 м2–13 660 142 бел.руб

740 м2–х %, откуда х=740*13 660 142/6502= 1 554 676 бел.руб

Результаты определения постоянных расходов приведены в таблице 10.4

Таблица 10.5 - Результаты расчета постоянных расходов

№п/п Наименование постоянных расходов Расчёт Сумма в бел.руб  
1. Налог на недвижимость (СЗ-И)*1%=(1 154 830 505- 114 326 670)*0.01*1.889 19 655 117  
2. Налог на землю   1 554 676  
ИТОГО 57 887 356  
 

Переведя сумму данных налогов в EUR в соответствии с курсом НБ РБ на 01.03.2012 г., получим налоги на землю и на недвижимость равные 151 EUR и 1910 EUR соответственно, что в сумме составляет 2061 EUR.

 









Читайте также:

  1. Анализ влияния дохода и цен на спрос
  2. Бэкон против чистого техницизма
  3. Е) Все точки на кривой безразличия означают одинаковый уровень денежного дохода
  4. Зависимость дохода от предельного дохода и количества работников
  5. Задача предоперационного периода.
  6. На рисунке изображены кривые предельных издержек (МС), предельного дохода (MR) и среднего дохода (AR) фирмы – монопольного производителя.
  7. Обеззараживание рук медицинского персонала, операционного и инъекционного поля пациентов
  8. Основные отличия заработной платы от трудового дохода, получаемого по гражданско-правовым договорам
  9. Оценка операционного потенциала.
  10. Претензии налоговых органов по перечню доходов, относимых к внереализационным доходам
  11. Различение чистого сложения и сложно-суффиксального способов.
  12. Размеры потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в Республике Татарстан по патенту


Последнее изменение этой страницы: 2016-03-22; Просмотров: 129;


lektsia.info 2017 год. Все права принадлежат их авторам! Главная