Сопоставление стоимости 1 м2 рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:
· условия продажи;
· на дату продажи (оферты);
· объем передаваемых прав;
· снижение цены в процессе торгов;
· на различие в местоположении;
· на материал стен;
· на различие в качестве отделки (физическое состояние);
· на наличие дополнительных улучшений.
Вид права: в зависимости от вида права собственности на объекты недвижимости, последние можно разделить на следующие группы: «право краткосрочной аренды», «право долгосрочной аренды», «постоянное (бессрочное) право пользования», «право собственности с обременением», «полное право собственности». Самой большой стоимостью обладает полное право собственности, самой меньшей – «право краткосрочной аренды». В нашем случае все объекты недвижимости находятся в собственности.
Поправка на уторговывание: На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание.
Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры иногда приводят к положительному результату для покупателя. Согласно данным справочника «Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Том 1, 2014», скидка на торг составляет для жилых домов в среднем 3-8% (активный рынок). Однако экспертно можно варьировать данное значение в условиях рынка.
Для целей настоящего Отчета Исполнитель использовал скидку 3% для всех объектов-аналогов (как к минимальному значение для новых домов).
Условия продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.
Поправка на дату продажи (оферты): Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.
Местоположение:
Местоположение складывается из двух факторов:
1. Привлекательность (престижность) района. Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость, который отображен в разделе «Краткая характеристика рынка жилья».
2. Локальная привлекательность. Локальная привлекательность определяет насколько изменяется стоимость объекта оценки внутри района в зависимости от ряда факторов. Ниже приведена таблица влияния различных факторов локального месторасположения.
Локальная привлекательность | |||
% | |||
Транспортная доступность | Высокая | Средняя | Слабая |
Инфраструктура | Развитая | Среднеразвитая | Слаборазвитая |
Интенсивность строительства | Интенсивное | Точечная | Не ведется |
Также важным ценообразующим фактором является наличие рядом берега реки, какого-либо парка, лесного массива и др. Влияние данного фактора определяется экспертным путем.
Так как объект оценки и объекты-аналоги располагаются в одном районе (Салмачи – все объекты), а значит, имеют аналогичную локальную привлекательность местоположения, оценщиками было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для всех объектов аналогов.
Поправка на уровень отделки: Величина поправки на состояние объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В нижеследующей таблице приведена информация о стоимости ремонтных работ в г. Казань в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).
Таблица Стоимость ремонтных работ в г. Казань (для жилых помещений).
Вид ремонта | Стоимость работ, руб./кв. м. | Источник |
Косметический ремонт (эконом, простая отделка) | 2 650,00 | http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/ |
3 550,00 | http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/71/ | |
3 950,00 | http://www.region116.com/ | |
2 850,00 | http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK | |
3 500,00 | http://kazan.brigada-doma.ru/ | |
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. | 3 300,00 | |
Комплексный ремонт квартиры (улучшенная отделка) | 5 350,00 | http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/ |
4 950,00 | http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/72/ | |
5 200,00 | http://www.region116.com/ | |
4 650,00 | http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK | |
4 850,00 | http://kazan.brigada-doma. ru/ | |
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. | 5 000,00 | |
Дизайнерский ремонт (высококачественная отделка) | 6 050,00 | http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/ |
7 750,00 | http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/73/ | |
6 950,00 | http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK | |
6 050,00 | http://kazan.brigada-doma.ru/ | |
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. | 6 700,00 |
Величина корректировки определяется как абсолютная разница в стоимости ремонтных работ по соответствующим видам ремонта. В нашем случае поправка не применяется, так как аналоги как и объект оценки имеют предчистовую отделку.
Корректировка на стоимость земельного участка: Поскольку для целей настоящей оценки в качестве объектов аналогов были выбраны жилые дома с земельными участками, различающимися по площади, то Исполнителем было принято решение «очистить» стоимости объектов-аналогов от стоимостей земельных участков. Расчет стоимости 1 кв. м. земли представлен в разделе 6.3.2 данного Отчета. В таблице ниже приводятся стоимости земельных участков и итоговая корректировка на размер земельного участка по объектам-аналогам.
Таблица 8 Корректировка на размер земельного участка.
Показатель | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 |
Площадь земельного участка, кв. м. | ||||
Стоимость 1 кв. м., руб. | 2655,38 | |||
Стоимость земельного участка (корректировка, используемая в расчетах), руб. | -1327687,5 | -1327687,5 | -1062150,0 | -1327687,5 |
Корректировка на общую площадь:
Поправка на площадь учитывает различия в площади здания. Анализ вторичного рынка недвижимости показал, что чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв. м.
Поправка на разницу площади (S, м2) между оцениваемым Объектом (So соответственно) и объектом-аналогом (Sа) определяется с помощью коэффициентов таблицы.
Таблица 9 Поправочные коэффициенты на размер[4]
На разницу в площади | |
So/Sа | Ко |
<0,25 | 1,25 |
0,49-0,25 | 1,2 |
0,85-0,5 | 1,1 |
0,86-1,15 | |
1,16-1,50 | 0,95 |
>1,50 | 0,93 |
Рз=So/Sа;
Где: Рз – расчетное значение показателя,
So – площадь объекта оценки,
Sа – площадь объекта аналога.
К Аналогам корректировка не применяется. Аналоги - в диапазоне 0,86-1,15
Корректировка на наличие коммуникаций. Стоимость коммуникаций составляет 25-30% от стоимости земельного участка. В зависимости от стоимости коммуникаций, приведенной на сайте http://www.metrinfo.ru/articles/53805.htm, наличие электроснабжения увеличивает стоимость на 5%, водоснабжение – на 7%, водоотведение – на 3 %, газоснабжение – на 11%.
Корректировка не требуется, наличие коммуникаций объекта оценки и аналогов идентично.
Корректировка на материал стен. Корректировка применяется к аналогам 3 и 4 как к домам с кирпичными стенами, в отличии от объекта оценки и аналогов 1 и 2. Согласно исследованию по опросу риэлтерских агентств кирпичные дома имеют различие в цене от деревянных домов и домов из экспериментальных материалов, при идентичных иных параметров на 5% больше. Корректировка не применяется – материал стен аналогов и объекта оценки – идентичен.
Корректировка на этажность. Поправка на различие этажности между оцениваемым объектом и объектом-аналогом определялась с помощью коэффициентов, представленных в книге Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011, стр. 432. Коэффициент приведения для зданий различной этажности, в случае если этажность оцениваемого объекта превышает этажность аналога, составляет – 0,95; в случае если этажность оцениваемого объекта меньше этажности аналога, либо у аналога имеются неполноценные этажи (мансарда и др.) – 1,05. Корректировка не применяется – этажность сопоставима.
Весовые доли:
Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:
,
где:
D – весовой коэффициент;
Q – общее количество корректировок;
q – количество корректировок аналога;
p – количество аналогов.
Таблица 10 Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов.
Наименование объектов сравнения | Объект-аналог 1 | Объект-аналог 2 | Объект-аналог 3 | Объект-аналог 4 | |||
Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам | |||||||
Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам | |||||||
Количество объектов-аналогов | |||||||
Весовой коэффициент, % | 25,000% | 25,000% | 25,000% | 25,000% | |||
Расчет стоимости приведен в таблице ниже.