Таблица 7. Конструктивные решения объекта оценки
Наименование конструкций | Материал конструкций |
Фундамент | Ленточный сборный |
Внешние стены | Пенобетон и утеплитель ваты минераловатные |
Внутренние стены | Кирпичные 380 мм |
Междуэтажные перекрытия | этаж - сборные ж/б круглопустотные плиты этаж - балочное по деревянным балкам, шаг 600мм |
Крыша | Двухскатная, из керамической черепицы с наслонными деревянными стропилами |
Оконные проемы | Деревянные оконные блоки с четвертями |
Двери | Деревянные |
Полы | этаж - паркет этаж - линолеум |
Расчет стоимости воспроизводства представлен в таблице 8
Таблица 8. Сводный сметный расчет стоимости строительства
№ п.п. | Номера сметных расчетов (смет) | Наименование работ и затрат | Сметная стоимость, тыс. руб. | Общая сметная стоимость | |||
строительн. работ | монтажных работ | оборудов., мебели, инвентаря | прочих затрат | ||||
ГЛАВА 1 | |||||||
Подготовка территории строительства | |||||||
Смета № 3-7/665-08/СЭП | Санитарно-экологический паспорт | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 1,30 | 1,30 | |
Смета № 1-2/665-08/Гз | Устройство геодезических знаков | 0,09 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,09 | |
Лок.сметный расчет №1-28/665-08/ср | Разбивка осей | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 3,44 | 3,44 | |
Геостройпроект Об.см.№837-ЛЕ-061-ВП.СМ | Строительное водопонижение | 88,24 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 88,24 | |
Итого по Главе 1 | 88,33 | 0,00 | 0,00 | 4,75 | 93,08 | ||
ГЛАВА 2 | |||||||
Основные объекты строительства | |||||||
7/665-08/ОБ. К | Двухкомнатный двухэтажный жилой дом | 6 927,69 | 0,00 | 0,00 | 3,82 | 6 931,51 | |
4/665-08/ОБ. Гр | Подземная автостоянка | 824,40 | 0,00 | 0,00 | 0,45 | 824,85 | |
Итого по Главе 2 | 7 752,08 | 0,00 | 0,00 | 4,27 | 7 756,35 | ||
Итого по Главам 1-7 | 7 840,41 | 0,00 | 0,00 | 9,02 | 7 849,43 | ||
ГЛАВА 8 | |||||||
Временные здания и сооружения | |||||||
Глава 10 ТСН-2001.10 табл.1 п.2.2 | Средства на возведение временных зданий и сооружений - 0,8% от СМР гл.1-7 | 86,25 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 86,25 | |
Итого по Главе 8 | 86,25 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 86,25 | ||
Итого по Главам 1-8 | 7 926,66 | 0,00 | 0,00 | 9,02 | 7 935,68 | ||
ГЛАВА 9 | |||||||
Прочие работы и затраты | |||||||
Статья 742 ГК РФ. | Средства на создание страхового фонда строительных организаций - 0,8% итога по гл.1-8 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 63,49 | 63,49 | |
Расп.Прав.Москвы №2533-РП от16.11.07 | Охрана объекта 189.63163 руб. х 8мес. х 1п. | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 1 517,05 | 1 517,05 | |
ДЭПР №49-р от 09.12.08г. | Плата за прием и транспортировку сточных вод:107,6м3/га х1,29га х 8мес х 6,04руб./м3 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 6,71 | 6,71 | |
Расп. Правительства г.Москвы №1680-РП от 30.08.05. | Затраты Заказчика по вводу объектов в эксплуатацию - 0,5% - от итога гл.1-8 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 39,68 | 39,68 | |
Итого по Главе 9 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 1 626,92 | 1 626,92 | ||
Итого по Главам 1-9 | 7 926,66 | 0,00 | 0,00 | 1 635,94 | 9 562,60 | ||
ГЛАВА 10 | |||||||
Содержание службы заказчика и технический надзор | |||||||
Пост. Правительства Москвы № 524-ПП от 18.07.06, прил.п.1 | Содержание службы заказчика и технический надзор - 1,1% от итога гл.1-9 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 105,19 | 105,19 | |
Пост. Правительства Москвы № 524-ПП от 18.07.06, прил.п.1 | Содержание службы заказчика и технический надзор - 1,1% от итога гл.12 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 4,24 | 4,24 | |
Итого по Главе 10 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 109,42 | 109,42 | ||
Итого по Главам 1-10 | 7 926,66 | 0,00 | 0,00 | 1 745,37 | 9 672,02 | ||
ГЛАВА 12 | |||||||
Проектные и изыскательские работы, авторский надзор | |||||||
Стоимость проектных и изыскательских работ | Всего: Проект | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 353,82 | 353,82 | |
Авторский надзор 4% от п.14 ССР | |||||||
Постановление правительства РФ №145 от 5.03.07 | Экспертиза проекта 4,76 % от п.14 ССР | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 16,84 | 16,84 | |
Распоряжение Исполк. Моссовета от 14.03.91 №353 Р | Согласование проектно-сметной документации- 0,15% гл.1-9 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 14,34 | 14,34 | |
Итого по Главе 12 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 385,00 | 385,00 | ||
Итого по Главам 1-12 | 7 926,66 | 0,00 | 0,00 | 2 130,37 | 10 057,02 | ||
Распоряжение Прав. Москвы №551-РЗП от 6.05.96 | Резерв средств на непредвиденные работы и затраты -2% от гл.1-12 ССР | 158,53 | 0,00 | 0,00 | 42,61 | 201,14 | |
Итого: | 8 085,19 | 0,00 | 0,00 | 2 172,98 | 10 258,16 | ||
Фед.Закон №117-ФЗ от 07.07.03. | Налог на добавленную стоимость (без страхового фонда ) (НДС - 18%) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 1 835,04 | 1 835,04 | |
Всего по сводному сметному расчету в ценах октября 2010 г. | 8 085,19 | 0,00 | 0,00 | 4 008,02 | 12 093,21 |
Далее приведен расчет стоимости воспроизводства в уровне цен на дату оценки:
Таблица 9. Расчет индекса цен
Вид затрат | Индексы к ТЕР-2001 | Индекс цен к расчетам | |
4 кв. 2010 г. | 1 кв. 2015 г. | ||
СМР | 6,87 | 7,40 | 1,08 |
Прочие | 4,20 | 5,45 | 1,30 |
Источник | Письмо Минрегиона России N 39160-кк/08 от 18.11.2010 | Письмо Минстроя РФ N 3004-ЛС/08 от 06.02. 2015 | Расчет |
Таблица 10. Расчет стоимости воспроизводства улучшений
Вид затрат | Сумма по ССР, руб. | Индекс цен | Св, руб. |
СМР | 8 085 189 | 1,08 | 8 708 937 |
Прочие | 4 008 017 | 1,30 | 5 200 879 |
Итого | 12 093 206 | - | 13 909 816 |
Таким образом, стоимость воспроизводства улучшений на дату оценки 13 909 816 руб.
Далее переходим к определению величины накопленного износа.
Определение физического износа
Физический износ – потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло и звукоизоляционных свойств, водо и воздухонепроницаемости. Процент износа объекта от восстановительной стоимости рассчитывается по формуле: Износ, руб/Восстановительная стоимость, руб*100% - % износа. Для расчета по данной формуле следует использовать «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий».
Таблица 9. Объектная смета
№ п.п. | Наименование работ и затрат | Сметная стоимость, тыс. руб. (4 кв. 2010 г.) | Всего, тыс. руб. (1 кв. 2015 г.) | ||||
строительн. работ | монтажных работ | оборудов., мебели, инвентаря | прочих затрат | ВСЕГО | |||
Подготовка территории строительства, земляные работы, фундаменты, подвалы, техподполья | 1 761,42 | 0,00 | 0,00 | 0,97 | 1 762,39 | 1 898,57 | |
Стены наружные, внутренние, перегородкиЗаполнение оконных проемовЛестницыДвери | 1 087,63 | 0,00 | 0,00 | 0,60 | 1 088,23 | 1 172,32 | |
Встроенные(пристроенные)помещения,Перекрытия выше 0.000,Кровля с усройством фронтов,сливов,водосточных труб | 1 146,99 | 0,00 | 0,00 | 0,63 | 1 147,62 | 1 236,30 | |
Мансарда, Отделочные работы внутренние, Наружная отделка | 1 301,04 | 0,00 | 0,00 | 0,72 | 1 301,75 | 1 402,34 | |
Устройство крыльца с отделкой и кровлей. Разные работы. | 2 285,43 | 0,00 | 0,00 | 1,26 | 2 286,69 | 2 463,38 | |
Сантехнические работы | 169,57 | 0,00 | 0,00 | 0,09 | 169,66 | 182,77 | |
ИТОГО | 7 752,08 | 0,00 | 0,00 | 4,27 | 7 756,35 | 8 355,68 |
Таблица 10. Расчет физического износа
№ п. п. | Конструктивные элементы | Восстановительная стоимость | Срок ЭЖ, лет | ЭВ, лет | Кизноса | Физ. износ, руб. |
Фундаменты | 1 925 744 | 2% | 38 515 | |||
Стены | 1 310 826 | 2% | 26 217 | |||
Перекрытия | 237 074 | 3% | 7 902 | |||
Крыша | 798 233 | 4% | 31 929 | |||
Кровля | 82 234 | 8% | 6 579 | |||
Перегородки | 129 394 | 5% | 6 470 | |||
Лестницы | 34 236 | 4% | 1 369 | |||
Окна | 136 295 | 5% | 6 815 | |||
Двери | 119 953 | 4% | 4 798 | |||
Отделочные покрытия | 923 481 | 3% | 30 783 | |||
Благоустройство | 2 474 604 | 20% | 494 921 | |||
Сантехника | 183 602 | 10% | 18 360 | |||
Итого | 8 355 675 | 674 658 |
Таким образом, физический износ составил 674 658 руб.
Функциональный износ – несоответствие объемно-планировочного и Функциональное устаревание - потеря стоимости вследствие относительной неспособности рассматриваемого объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Признаками функционального устаревания оцениваемого улучшения является несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации улучшения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой стоимости и (или) полезности. В противном случае устаревание считается неустранимым.
Признаков функционального износа для Объекта оценки не выявлено, т.к. при строительстве дома были использованы новейшие строительные материалы и технологии. Также была предусмотрена установка новейшего оборудования в здании, необходимого для нормальной эксплуатации в соответствии как с его текущим и предполагаемым использованием, так и современными рыночными стандартами, предъявляемые к данному типу зданий.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Данный вид износа в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаем может самостоятельно исчезнуть из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Экономический износ также равен нулю, т.к. за время функционирования объекта не наблюдалась потеря стоимости объекта, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов стоимости. К тому же дом располагается в местности с хорошими экологическими условиями, развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением.
Таким образом, совокупный износ равен:
Исов. = Ис.физ.+Ис.функ.+Ис.вн.
Определение общей стоимости объекта недвижимости
Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости (земельный участок и улучшения) производится по следующей формуле:
Общая стоимость ОН = (Восстановительная стоимость улучшений– Износ) + стоимость земельного участка
Далее приведен расчет рыночной стоимости:
Таблица 11
с
Показатель | Ед. изм. | Значение |
Восстановительная стоимость | руб. | 13 909 816 |
Прибыль предпринимателя | % | 12,5% |
Восстановительная стоимость с учетом прибыли предпринимателя | руб. | 15 648 543 |
Физический износ | руб. | 674 658 |
Функциональный износ | руб. | |
Внешний (экономический) износ | руб. | |
Совокупный износ | руб. | 674 658 |
Стоимость улучшения с учетом износа | руб. | 14 973 886 |
Рассчитанная стоимость земельного участка | руб. | 3 668 000 |
Рыночная стоимость, рассчитанная в рамках затратного подхода (округленно) | руб. | 18 642 000 |
Вывод: таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила округленно 18 642 00 руб.