Доходность торговых центров напрямую зависит от посещаемости, следовательно, в них должно быть комфортно находиться в любое время года. Поэтому одним из приоритетов в эксплуатации торговых центров является техническое обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования.
Эксплуатация многофункциональных комплексов
Эксплуатация многофункционального центра специфична наличием сложной инженерной инфраструктуры, необходимой зданию, объединившему под одной крышей различные блоки: бизнес-центр, торговые помещения, жилые квартиры, паркинг и пр. В такой ситуации эффективное управление эксплуатацией возможно только при условии централизованного обмена информацией между блоками, поэтому приоритетом в эксплуатации МФК является создание диспетчерского центра по сбору, обработке, анализу поступающей информации для последующего принятия решений и контролю их исполнения. Комплексное обслуживание так же контролируется диспетчерским центром.
Эксплуатация логистических комплексов
Сохранность товара зависит от условий его хранения, соблюдения режимов температуры и влажности. Должный режим обеспечивается при исправной работе систем отопления и вентиляции. Безаварийная и надежная работа этих систем - особый приоритет в эксплуатации логистических комплексов.
Эксплуатация территорий
Специфика эксплуатации территории, на которой функционируют различные объекты, заключается в обслуживании сложной инфраструктуры подземных сетей, инженерных сооружений, действующих зданий и строящихся объектов недвижимости. Методы эксплуатации, применимые для отдельных объектов недвижимости, даже при наличии диспетчерского центра, не всегда подходят для эффективного управления эксплуатацией территории. Персонал просто не справится с колоссальными объемами информации, необходимыми для принятия верных решений. Приоритетом в эксплуатации территорий становится автоматизация системы управления эксплуатацией.
4.3 Способы управления инвестиционными объектами недвижимости
4.3.1 Привлечение управляющей компании
Деятельность специализированной компании как правило подразделяется на деятельность нескольких обслуживающих компаний. На базе обслуживающих служб несколько специализированных компаний (по клинингу, охране и эксплуатации). Все они объединяются под общим брендом. Такой тип организационной структуры называется «звездным». Он позволяет децентрализовать все процессы. Естественно, при этом они четко регламентированы.
В результате управляющий объектом строит отношения не со структурными подразделениями одной большой компании, а с самостоятельными фирмами. Это отношения заказчика и подрядчика, которые предусматривают систему штрафов и поощрений. В принципе, управляющий имеет возможность организовать тендер и привлечь на объект стороннюю клининговую или охранную структуру. Таким образом, подразделения действуют в рыночных условиях и конкурируют по качеству услуг.
Управляющие компании предлагают собственнику различные стратегии эксплуатации и развития объекта, наиболее полно соответствующие его интересам, определяют и согласуют с собственником оптимальный объем полномочий, передаваемых им управляющей компанией.
Недвижимость требует постоянного ухода: необходимо обслуживать и ремонтировать инженерное оборудование, убирать места общего пользования и прилегающую территорию. Необходимо знать, что и когда ремонтировать, перестраивать, строить заново. Грамотное управление недвижимостью требует объединения усилий специалистов разных направлений, которые концентрируются в управляющих компаниях.
Управляющая компания способна обеспечить полное комплексное обслуживание объекта, ведение детального, четкого оптимизированного бухгалтерского, налогового и управленческого учета, а также гарантировать отсутствие конфликтов интересов с собственником. Привлечение управляющей компании способно увеличить прибыль от здания до 40%, а также снизить общие затраты собственника недвижимости до 15%, включая коммунальные и прочие платежи. Кроме того, не надо забывать, что за счет качественного управления зданием цены аренды могут быть подняты вследствии того, что арендатор получает высококачественный сервис и полный набор дополнительных услуг.
Размер вознаграждения управляющей компании в каждом конкретном случае определяется по-разному. Например, это может быть процент от действительного валового оборота (5-8%) или фиксированная сумма. Причем, вознаграждение «закладывается» в арендную плату и уплачивается уже арендаторами в виде расходов на управление наряду с эксплуатационными расходами.
На этапе проектирования строительства или реконструкции объекта управляющий, зная особенности рынка аренды и требований, предъявляемых к офисным помещениям, обеспечивает грамотную планировку помещений и оптимальное соотношение общих и арендуемых площадей, дает консультации по инженерным системам, обеспечивающим жизнедеятельность объекта.
На этапе или реконструкции строительства специалист следит за качеством работ и их соответствием проекту, что позволяет сдать объект в эксплуатацию с наименьшими потерями и в срок, тем самым минимизируя дальнейшие затраты, связанные с доработкой объекта.
Параллельно управляющий готовит программу развития и позиционирования объекта на рынке, проводит работу, связанную с подбором арендаторов, что позволяет к моменту сдачи объекта в эксплуатацию обеспечить среднюю занятость помещений бизнес центра на уровне 50-70%.
В современных российских условиях сформировался ряд основных положений концепции управления имущественным комплексом профессиональными управляющими компаниями:
· управляющая компания является самостоятельным хозяйствующим субъектом со статусом юридического лица;
· договор на управление имущественным комплексом заключается между собственником и профессиональным управляющим сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет - минимальный срок, в течение которого целесообразно осуществлять инвестиционные проекты в области обращения объектов недвижимости;
· управляющая компания получает вознаграждение, размер которого устанавливается договором; компания самостоятельно определяет направления его использования, однако при работе с государственной недвижимостью несет ответственность за целевое использование получаемых бюджетных средств;
· управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмещения материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнения ею своих обязательств (так называемое гарантийное обеспечение договора);
· отбор компаний для управления объектами государственной и муниципальной собственности осуществляется на основе открытого конкурса, при этом обязательным требованием является представление претендентом программы управления недвижимостью.
Профессиональный управляющий - штатный сотрудник управляющей компании либо индивидуальный предприниматель, прошедший обучение по специальной программе и аттестованный в установленном порядке для профессионального управления объектами недвижимости различного назначения и уровня сложности. Под профессиональным управлением подразумевается стремление увеличивать стоимость объекта недвижимости.
Управляющая компания - организация, основным видом деятельности которой является управление недвижимостью. По сути, данный вариант - это аналог профессионального управляющего, с целями, так же ориентированными на увеличение стоимости недвижимости. Но в отличие от профессионального управляющего недвижимостью, управляющая компания обладает преимуществом с финансовой стороны за счет эффекта масштаба. Управляющая компания имеет возможность сократить ряд издержек (сэкономить на эксплуатации объекта, рекламе и др.), так как компания одновременно оказывает услуги нескольким собственникам.
4.3.2 Доверительное управление объектами недвижимости
Объектами доверительного управления могут быть: предприятия и другие имущественные комплексы; отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу; ценные бумаги; права, удостоверенные ценными бумагами; исключительные права и другое имущество.
Передача имущества в доверительное управление - это форма осуществления собственником своего права распоряжения.
В доверительном управлении объектом недвижимости прежде всего находится имущество. Доверительный управляющий может владеть и пользоваться этим имуществом, т.е. управлять, воздействовать на систему и составляющие ее части с целью увеличения прибыли. Однако изначально главной целью доверительного управления является сохранение имущества в надлежащем, неизмененном виде.
Предметом договора о доверительном управлении является услуга, связанная с управлением объектом недвижимости. Стороны договариваются о профессиональном управлении, но не о получении результата. Выгодоприобретатель не может требовать от доверительного управляющего получения определенного размера прибыли. По договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок объект недвижимости в доверительное управление, а другая сторона обязуется управлять этим объектом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Таким образом, сторонами договора доверительного управления объектом недвижимости могут быть: учредитель управления, доверительный управляющий и выгодоприобретатель. Чаще всего учредитель управления и выгодоприобретатель - одно лицо.
4.3.3 Управление собственником
Силами собственника(физического или юридического лица). Часть собственников недвижимости предпочитает управлять объектами самостоятельно, пытаясь перенять опыт специализированных компаний. В настоящее время в России не так много примеров привлечения к управлению недвижимостью подобных фирм. Между тем, любое, пусть даже самое ультрасовременное здание в течение нескольких лет может значительно потерять в цене в связи с физическим и моральным износом, падением спроса на подобные площади и т.д. Возникающие проблемы собственники решают по-разному.
Первый путь - самостоятельное управление. В этом случае для того, чтобы быть в курсе текущей ситуации и иметь возможность прогнозировать будущий спрос на свою недвижимость, а также планировать свои доходы, собственник недвижимости зачастую вынужден создавать специализированные подразделения по управлению и обеспечению жизнедеятельности зданий и одновременно вести достаточно серьезную исследовательскую работу. Такие подразделения наблюдают за тенденциями рынка и в соответствии с ними разрабатывают проекты по модернизации зданий и систем, внедряют новые методы управления и предоставляют пользователям помещений все новые услуги, постоянно повышая их качество. Деятельность такого собственника недвижимости становится все более профессиональной, а его недвижимость не только не теряет, но даже растет в цене. Между тем этот путь представляется достаточно затратным.
Управление объектами недвижимости самим собственником имеет ряд недостатков: ограниченный набор управленческих решений и отсутствие четких критериев их выбора;
· низкая технологичность;
· длительность и усложненность процедур при подготовке и принятии управленческих решений относительно объектов недвижимости;
· нехватка квалифицированного персонала;
· отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления недвижимостью.
Неустойчивая форма управления, но самая распространенная на данный момент. Обычно, штатный заведующий хозяйством или его аналог. Как правило, это квалифицированный технический работник, главная цель которого, поддержание инженерно-технического состояния здания на уровне исправного функционирования. Данная форма управления не требует значительных расходов собственника, качество управления и сохранности недвижимости, как правило находится, на уровне ниже среднего.
4.3.4 Программа управления объектом недвижимости
Независимо от выбранного способа менеджмента объекта недвижимости в результате действий управляющего выбранная стратегия управления получает свое выражение в виде программы управления объектом недвижимости. По сущности она представляет собой бизнес-план, программу деятельности управляющего, описывает объект недвижимости (настоящее или будущее), планируемые услуги по аренде или продаже (особенно важны преимущества по сравнению с конкурентами), рынок, на который эти услуги нацелены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и планируемые финансовые результаты.
По форме - это документ, позволяющий планировать управление объектом недвижимости путем конкретизации способа достижения цели собственника, что является основой для определения практических действий по реализации управленческих мероприятий. Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намечаемых целей.
По каждому направлению управления объектом недвижимости разрабатываются целевые мероприятия, необходимые для достижения поставленных целей. Все мероприятия взаимоувязываются по срокам выполнения. Разрабатывая программу управления, управляющий продумывает свою рыночную стратегию, соизмеряет свои замыслы с реальностью и различными ресурсными ограничениями. Это позволит при реализации замысла избежать таких фундаментальных ошибок, как нехватка времени и капитала, отрицательный баланс движения денежных средств. Хорошо проработанная программа управления является инструментом контроля и управления объектом недвижимости, поскольку служит основой для сопоставления намеченных результатов с фактическими достижениями.
Для разработки способной принести успех программы управления необходимо собрать и проанализировать разнообразную информацию. В программе управления объектом недвижимости должны найти свое отражение следующие данные:
· адрес объекта;
· тип объекта;
· цель программы;
· срок реализации проекта;
· правовой статус объекта с земельным участком;
· описание объекта;
· заключение о техническом состоянии объекта недвижимости;
· фактическое использование объекта;
· имеющиеся ограничения по использованию объекта недвижимости;
· результаты маркетинговых исследований;
· наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости;
· стратегия управления объектом недвижимости;
· основные мероприятия по управлению объектом недвижимости;
· сводная таблица доходов и расходов на весь период управления;
· капитальные вложения и погашение кредита;
· величина чистой настоящей стоимости будущих доходов.
Тема 4.4 Управление портфелем недвижимости.
Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.
Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.
Цели формирования портфеля:
· Главная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.
· По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:
1. Устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду.
2. Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.
3. Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду.
4. Доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтеров.
5. Доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.
6. Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией.
7. Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.
8. Получение льгот от налогообложения.
9. Цели у инвесторов зависят от:
— наличия собственных средств;
— желания получить доходы в краткосрочном или долгосрочном периоде;
— желания заниматься бизнесом — управлять портфелем недвижимости и др.
Основные принципы формирования портфеля.
Диверсификация активов необходима для управления доходностью сформированного пакета активов и уровнем риска.
Уровень суммарного риска портфеля недвижимости должен быть ниже риска отдельного объекта из портфеля. Число активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20. Считается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управление портфелем.
Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:
— типа объектов;
— местоположения объектов;
— методов инвестирования капитала;
— предпочтений управляющего или компании;
— экономического развития региона;
— спроса и предложения на рынке недвижимости;
— уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.;
Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвестиционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), состоящего из объектов недвижимости, а также за разработку и выполнение стратегической программы управления. С одной стороны, эта политика направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и изъятия средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. С другой стороны, она направлена на оптимизацию соотношения риска и доходности с точки зрения эксплуатации и увеличения потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем на стратегическом уровне ставит задачи перед управляющим фондами на тактическом уровне и принимает окончательное решение об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.
Выработка стратегической программы управления портфелем производится на основе результатов анализов портфеля, а также знания рынка.
Состав портфеля считается оптимальным с учетом рассредоточения инвестиционных рисков и зависит от входящих в него объектов, их типа, размеров, географического расположения и возраста.
Центральным аспектом управления портфелем являются инвестиции и, таким образом, получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в непосредственном сочетании с возможными инвестиционными рисками. Таким образом, деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.
Управляющий портфелем также отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе и за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов.
Как следует из вышесказанного, суть управления портфелем заключается в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Конкретно это означает прежде всего определение тех комбинаций готовой строительной продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. При этом все возможные риски (рискованность) данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на различных уровнях, например, на уровне секторов рынка (офисные и торговые помещения, жилье) или стран (США, Западная или Восточная Европа)
4.5 Нормативные документы в сфере управления коммерческими объектами недвижимости
К эксплуатации общественных зданий предъявляются требования, изложенные в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Но так как к общественным зданиям предъявляются повышенные требования по сравнению с жилыми зданиями, в процессе эксплуатации общественных зданий необходимо выполнять ряд мероприятий, не свойственных эксплуатации жилых зданий.
Как правило, в помещениях общественных зданий устраивают механические приточно-вытяжные вентиляционные системы; 1 раз в 3 мес. необходимо проводить наладочно-регулировочные работы вентиляционных систем общественных зданий.
Пожарная безопасность общественных зданий в период их эксплуатации обеспечивается постоянной готовностью средств пожаротушения, в том числе системы водопровода и автоматического включения систем дымоудаления, путем выполнения ремонта и технического обслуживания их элементов. Особое внимание в период эксплуатации следует обращать на постоянную готовность путей эвакуации: коридоров, проходов, лестниц, тамбуров, выходов и т. п. Двери на запасных эвакуационных путях должны быть оборудованы автоматически открывающимися запорами.
В большинстве общественных зданий полы устроены из наиболее износоустойчивых материалов, при этом полы должны быть гладкими, но не скользкими. В зависимости от назначения здания к полам также предъявляются повышенные теплотехнические требования и требования звукопоглощения от ударных шумов; полы должны отвечать санитарно-гигиеническим требованиям. Из всех ограждающих конструкций полы наиболее часто подвергаются капитальному ремонту; также значительны объемы их текущего ремонта в периоды между капитальными ремонтами. В связи с этим особое значение приобретают плановые ремонты, так как несвоевременное их проведение приводит к необходимости преждевременной замены больших площадей полов из-за ускоренного износа.
Для ряда зданий необходимо поддерживать постоянные параметры микроклимата; стабильный тепловлажностныи режим создается эффективной работой систем вентиляции и кондиционирования. Для обеспечения эффективной работы систем необходимо регулярно проводить профилактику оборудования, наладочно-регулировочные работы и планово-предупредительные ремонты.
Внутренние поверхности ряда помещений отделывают с учетом возможности их ежедневной влажной дезинфекционной уборки.
Почти для всех помещений общественных зданий одно из основных требований — звукоизоляция. В связи с этим необходимо принимать меры, способствующие снижению уровня шумов. Наиболее эффективным способом борьбы с шумом является устранение причин распространения шумов у источников его образования. Источниками шумов в зданиях являются: насосные установки, водопроводно-канализационное оборудование, вентиляционные установки, лифтовые подъемники, мусоропроводы, оборудование встроенных столовых, трансформаторных подстанций и др. Способы уменьшения уровня шума рассмотрены в соответствующих разделах по инженерному оборудованию зданий.
Основными источниками шумов лифтовых установок являются редукторы, тормозные электромагниты, подшипники и вентиляторы двигателя, контактные панели управления, дверные механизмы, движущаяся по направляющим кабина. Вибрацию в пределах машинного отделения при верхнем расположении лебедки локализуют установкой амортизаторов под раму лебедки. Значительно снижают шум от движущейся кабины тщательно выполненный монтаж направляющих и установка капроновых башмаков.
Для помещений с большим выделением влаги и пара необходимо обеспечить гидроизоляцию конструкций для предупреждения их преждевременного износа.
Снижение динамических воздействий машин на фундаменты достигается установкой пружинных амортизаторов и других упругих прокладок. Но в процессе эксплуатации необходимо в плановом порядке периодически восстанавливать амортизационные устройства, так как прокладки из листовой резины, прессованной пробки и подобных материалов со временем теряют свои упругие свойства.
Для многих общественных зданий необходимо правильно рассчитать систему естественного и искусственного освещения. Но следует отметить, что расчет площади окон связан с их теплотехническим расчетом, так как наличие больших площадей окон в процессе эксплуатации приводит к дополнительной потере теплоты зимой, аккумуляции солнечной теплоты летом и снижению звукоизоляционных свойств ограждающих конструкций.
Не менее важный вопрос для обеспечения нормального естественного освещения — предупреждение образования конденсата на стеклах окон. Эта задача решается путем тщательного уплотнения притворов оконных переплетов, а также поддержания в исправном состоянии отверстий в нижней части наружных переплетов, создающих равномерную влажность в межпереплетном пространстве и служащих для отвода конденсата.
Выполнение законодательных нормативных документов является неукоснительным требованием законодательных органов. При этом проведение всех работ системы технического обслуживания объектов недвижимости невозможно без соблюдения требований указанных ниже правил.
К ним относятся:
ü правила по устройству и эксплуатации электроустановок;
ü правила техники безопасности при эксплуатации электроустановок;
ü правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей;
ü правила техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей;
ü правила устройства и безопасной эксплуатации лифтов;
ü правила устройства и безопасной эксплуатации эскалаторов;
ü правила безопасности в газовом хозяйстве;
ü правила пожарной безопасности;
ü правила по охране труда.
К нормативно-техническим мероприятиям обязательным к выполнению при эксплуатации объекта недивжимости относятся:
ü ведение технической документации и технического паспорта объекта;
ü выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории РФ;
ü проведение инструктажей и разработка инструкций: должностных, технологических, по охране труда и правилам пожарной безопасности;
ü соблюдение поверочных интервалов;
ü аттестация и обучение персонала.