Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны.
Налоговая база – величина дохода или имущества подлежащая налогообложению.
Ставка налога – величина налогового исчисления на единицу измерения налоговой базы.
Налоговый вычет – уменьшение налоговой базы специальной категории налогоплательщиков на установленные законом суммы стандартных, имущественных, социальных вычетов. Налоговое обязательство по ЮЛ и ФЛ возникает при совершении на рынке недвижимости следующих сделок: Покупка или строительство, Сдача в аренду, Продажа, Получение дохода по договору ренты, оказание риэлтерских услуг, ипотека, залог недвижимости
Налог для физических лиц: Налоговую базу оставляют все доходы физического лица, получаемым им в денежном или вещественном выражении. Органы могут проконтролировать стоимость сделок в следующих случаях:
1. при отклонении стоимости от рыночной более чем на 30%
2. сделки между взаимозависимыми людьми
3. по бартерным операциям.
Определение налоговой базы:
1. от продажи недвижимого имущества
2. от сдачи аренду
3. в виде материальной выгоды от приобретения недвижимости
Доходы, не подлежащие налогообложению:
1. компенсации по бесплатному предоставлению жилья
2. доходы, получаемые в порядке наследования или дарения
Налоговые вычеты: имущественный налоговый вычет – для физических лиц: при продаже недвижимого имущества. Имеет право:
1. лица в суммах от продажи жилых домов, квартир, земельных участков, находящихся в собственности: 3 года и более – в приделах всей суммы выручки; менее 3 лет (до 1000 тыс. руб.)
При продаже недвижимости, находящейся в общей долевой, совместной собственности общая сумма налогового вычета располагается между совладельцами этого имущества. Имущественный налоговый вычет предоставляется только 1 раз и не принимается при оплате расходов на строительство или приобретение жилого дома за счет средств работодателя. Для исчисления имущественного вычета необходимо обратиться в налоговой орган, предоставив налоговую декларацию. Если в налоговом периоде вычет не использован полностью его остаток можно перенести на последующие налоговые периоды.
Б27\1. Обоснование и принятие управленческого решения в бизнесе.
Управленческое решение- это результат конкретной управленческой деят-ти менеджмента. Принятие решений является основой управления.
Выработка и принятие решений - это творческий процесс в деятельности руководителей любого уровня, включающий:1) выработку и постановку цели; 2) изучение проблемы на основе получаемой информации; 3) выбор и обоснование критериев эффективности (результативности) и возможных последствий принимаемого решения; 4) обсуждение со специалистами различных вариантов решения проблемы (задачи); выбор и формулирование оптимального решения; принятие решения; 5) конкретизацию решения для его исполнителей.
Технология менеджмента рассматривает управленческое решение как процесс, состоящий из 3 стадий: подготовка решения: принятие решения; реализация решения.
На стадии подготовки управленческого решения проводится экономический анализ ситуации на микро и макроуровне, включающий поиск, сбор и обработку информации, а также выявляются и формируются проблемы, требующие решения.
На стадии принятия решения осуществляется разработка и оценка альтернативных решений и курсов действий, проводимых на основе многовариантных расчетов; производится отбор критериев выбора оптимального решения; выбор и принятие наилучшего решения.
На стадии реализации решения принимаются меры для конкретизации решения и доведения его до исполнителей, осуществляется контроль за ходом его выполнения, вносятся необходимые коррективы и дается оценка полученного результата от выполнения решения.
Каждое управленческое решение имеет свой конкретный результат, поэтому целью управленческой деятельности является нахождение таких форм, методов, средств и инструментов, которые могли бы способствовать достижению оптимального результата в конкретных условиях и обстоятельствах.
Методы принятия решений, направленных на достижение намеченных целей:
1) метод, основанный на интуиции управляющего, которая обусловлена наличием у него ранее накопленного опыта и суммы знаний в конкретной области деятельности, что помогает выбрать и принять правильное решение;
2) метод, основанный на понятии "здравого смысла", когда управляющий, принимая решения, обосновывает их последовательными доказательствами, содержание которых опирается на накопленный им практический опыт;
3) метод, основанный на научно-практическом подходе, предполагающий выбор оптимальных решений на основе переработки больших количеств информации, помогающий обосновать принимаемые решения.
Принятие управленческих решений предполагает использование следующих факторов: использования иерархии в принятии решений; использование целевых межфункциональных групп; использование формальных правил и процедур (инструкции и правила); планов; горизонтальных связей.
Принципы экономического обоснования принятия управ. решения:1)учет факторов времени, 2) учет затрат и результатов относительно жизненного цикла товара, 3) применение системного подхода, 4) применение комплексного подхода, 5) обеспечение многовариантности технических решений, 6) обеспечение сопоставимости вариантов по исходной инфе, 7) учет факторов неопределенности и риска.
Б27\2. Прогноз в системе предвидения. Элементы системы предвидения.
Эффективная деят-ть пп в условиях рыночной экономики в значительной степени зависит от того, насколько достоверно они предвидят дальнюю и ближнюю перспективу своего развития, т.е. от прогнозирования.
Прогнозирование деят-ти пп- это оценка перспектив их развития на основе анализа конъюнктуры рынка, изменения рын. условий на предстоящий период.
Цель прогноза - определить тенденции факторов, воздействующих на конъюнктуру рынка.
В современных условиях вопросы научного предвидения при решении конкретных перспективных проблем научно-технического, соц.-эк., военно-политического характера приобретают особую важность. Благодаря предвидению и оперативному учету данных, содержащихся в прогнозах, могут увеличить сбыт продукции и прибыль. Налаженная служба прогнозирования позволяет значительно сократить время на разработку различных планов, программ, проектов, решений, а следовательно повысить эффективность.
Предвидение - это предположение, видение заранее того, что должно произойти; предугадывание.
Понятие «предвидение» включает:
1) Предсказание - однозначное утверждение будущего состояния объекта или наступления какого-либо события.
2) Прогноз - наиболее вероятное состояние объекта или возможность наступления события.
3) Предположение - описание одного или нескольких возможных вариантов (гипотез) будущего состояния интересующих объектов.
Выделяют три типа предвидения:
1)Иррегулярных событий (пр., будущий урожай, уровень цен в определенный момент).
2)Менее регулярно повторяющихся событий (пр. сезонные колебания конъюнктуры).
3) Общего развития определенных соц.-эк-ких тенденций (пр. развитие или упадок отраслей хозяйства, общее движение цен).
Все типы предвидения относятся к неуправляемым (слабоуправляемым) параметрам. При разработке управленческого решения персонал управления сталкивается с неопределенностью неуправляемых параметров, степень которой может быть разной - от полной неизвестности их величины до случаев нахождения интересуемого параметра в сравнительно узком диапазоне. Предвидение дает возможность уменьшить степень неопределенности во внутрифирменном управлении.
Предвидение должно отвечать следующим требованиям:
-быть четко связанным с реальностью, то есть результаты предвидения должны быть достижимы;
-отражать личную убежденность одного или нескольких сотрудников предприятия;
-учитывать экономический потенциал успеха предприятия;
-служить базой долгосрочного успеха предприятия;
-выражать интересы всех сотрудников предприятия.
Прогнозирование и предвидение объединяет единая цель: определение характера протекания процесса в будущем.
Множество методов решения задачи прогнозирования имеет одну общую идею: обнаружение связей между прошлым и будущим, между информацией о процессе в контролируемый период времени и характером протекания процесса в дальнейшем. Насколько точно описаны исследуемые связи, будет зависеть точность прогнозирования.
Успешность прогнозирования зависит от таких условий:
1) объем и качество информации о прогнозируемом процессе, объекте управления;
2) правильности формулирования задачи прогнозирования и обоснованности выбора способа ее решения;
3) наличия необходимых вычислительных средств и вычислительного аппарата в соответствии с выбранным методом.
Б27\3. Предприятие как субъект и объект предпринимательской деятельности, нормативные правовые акты регламентирующие деятельность предприятия.
Предприятие (пп) – это самостоятельная хозяйственная единица, осуществляющая свою деятельность на территории данного государства и подчиняющаяся его законам.
Цель деятельности предприятия — удовлетворение общественных потребностей и получение прибыли.
Основным субъектом предпринимательской деятельности выступает предприниматель, взаимодействующий:
· с потребителем как основным его контрагентом;
· с государством, которое в различных ситуациях может выступать в качестве помощника или противника;
· c наемными работниками;
· с партнерами по бизнесу.
Объектами предпринимательстваявляются, во-первых, инновационная (исследования, разработки, технические услуги), во-вторых, производственная (по выпуску товаров и оказанию услуг), в-третьих, торгово-посредническая деятельность (изготовленная продукция, выполненная работа или оказанная услуга, т. е. то, что может удовлетворить чью-либо потребность и что предлагается на рынке для приобретения, использования и потребления)
Деятельность пп упорядочивают многочисленные юридические акты, основными из которых являются: ГК РФ, устав пп и коллективный договор, регулирующий отношения трудового коллектива с администрацией пп.
Основными законодательными актами, регламентирующими деятельность пп на территории РФ, являются:
ГК РФ; НК РФ, Федеральный закон "Об акционерных обществах" (Об АО) от 26.12.1995 N 208-ФЗ; ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006 №135-фз; Закон РФ "О защите прав потребителя" № 2300-1 от 07 февраля. (в ред. от 25 ноября .); ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)" № 134-ФЗ от 8 августа . (в ред. от 31 декабря .); ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" № 128-ФЗ от 8 августа . (в ред. от 31 декабря .); ФЗ "О техническом регулировании" № 184-ФЗ от 27 декабря . (в ред. от 9 мая .).
ГОСТы, ОСТы, СанПИНы и др.
Б27\4.Организация и функции брокерских, риэлторских компаний на рынке недвижимости.
Риэлторская деят-ть - деят-ть, осуществляемая юридическими лицами и ИП на основе соглашения (либо по доверенности) с заинтересованным лицом, по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на них.
Такой род деятельности может совершаться как на основе договора поручения так и на основе договора комиссии
На сегодняшний день отсутствует нормативный акт, отдельно регламентирующий правовой статус риэлторов.
Основной практической деятельностью риэлтерских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и сопровождение сторон во время заключения сделки, государственной регистрации прав, а также расчетов между сторонами. Стороны вступают в правоотношения самостоятельно, и при возникновении дальнейших разногласий у продавца и покупателя риэлторы остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны.
Риэлтор - это агент по операциям с жильем или другой недвижимостью. Работа риэлтора заключается в сопровождении клиента от начала и до конца сделки. Обычно риэлтор работает "от покупателя" или "от продавца" в зависимости от того, чьи интересы он защищает.
В сопровождение клиента может входить: поиск и предоставление клиенту информации об объекте/покупателе; организация показа объектов клиенту; реклама объекта продажи/покупки; проверка юридической чистоты объекта; уравновешивание интересов сторон; организация процесса проведения сделки; сбор и подача документов на регистрацию; организация взаиморасчетов между сторонами; организация передачи собственности.
Основные функции риэлтора - профессиональное отстаивание интересов клиента, обеспечение выполнения обязательств сторонами и, наконец, снижение рисков клиента. В идеале риэлтор должен быть хорошим психологом, а также иметь обширные знания в области юриспруденции, владеть ситуацией на рынке недвижимости.
Ипотечный (кредитный) брокер - организация, которая оказывает помощь в получении кредита. Кредитный брокер осведомляется на предмет подходящих ставок и условий, отсутствия различных комиссий именно по вашему случаю. Кроме того, Кредитный брокер занимается сбором всех документов, необходимых для получения кредитов.
В комплекс ипотечного брокера входит подбор оптимальной схемы кредитования, полное сопровождение проектов клиентов, переговоры с кредиторами.
На основе индивидуальных договоренностей с банками и финансовыми структурами, брокеры могут предложить своим клиентам наиболее выгодные условия по ставкам ниже банковских. Прибыль брокеров формируется за счет процентов от кредитных сделок.
Перечень услуг кредитного брокера:анализ документов;оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг);подбор оптимальной кредитной программы в соответствии с запросами заемщика;подробный расчет всех сопутствующих расходов;сравнительный анализ схем погашения кредита;разъяснение особенностей кредитования в банках;рекомендации по повышению статуса заемщика;формирование полного пакета документов для подачи в банк;предварительное согласование о возможности кредитования заемщика;подача заявки в банк;сопровождение рассмотрения документов заемщика в банке;уменьшение срока рассмотрения заявки;снижение риска отказа на получение кредита.
Б27\5. Корректировка цен аналогичных объектов недвижимости в сравнительном подходе оценки. Методы определения и правила внесения поправок.
Сравнительный подход оценки нед-ти опр-ет рын. ст-ть нед-ти на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.
Единица сравнения - физическая (цена единицы площади - цена за га, м2, за весь объект) или экономическая единица (номер в гостинице, посадочное место, машиноместо и др.), в которой выражается поправка на отличия в характеристиках объектов. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой нед-ти и наличия рыночной инфы.
Элемент сравнения - характеристики нед-ти и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену объектов-аналогов. Корректировка на выявленные различия в характеристиках объектов обеспечивается соотв. величинами поправок. Поправки могут выражаться в абсолютных или относительных величинах.
Стандартные элементы сравнения:
1) переданные имущественные права на объект (соб-ть, аренда, др.)
2) условия финансирования при приобретении недвижимости (самофинансирование, заемные ср-ва)
3) условия продажи (чистота сделки)
4) динамика сделок на рынке (дата продажи)
5) местоположение
6) физические характеристики (транспортная доступность, размер участка, исло комнат, наличие коммуникаций и т.д.)
7) экономические характеристики (условия и сроки аренды, скидки в арендной плате).
8) отклонение от целевого использования
9) наличие движимого имущества
Поправки с 1-4 производятся строго по порядку. Корректировке подлежат цены всех отобранных схожих объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки.
Правила внесения поправок:
1) Корректируется цена продажи объектов сравнения. В оцениваемый объект поправки не вносятся.
2) Если объект-аналог по какому-либо элементу сравнения (характеристике) лучше оцениваемого объекта, то поправка вносится со знаком «-» и наоборот. Направленность (знак) поправки должна быть в сторону, приближающую аналог к объекту оценки.
Методы внесения поправок:
1) Метод парного сравнения продаж – для определения поправки сравниваются цены продажи 2х аналогов максимально похожих между собой, кроме той характеристики, на которую вносится поправка.
2) Метод анализа затрат - на основе инфы, полученной от аналогичных строительных компаний о затратах на возведение оцениваемого объекта, которые пересчитываются на дату оценки.
3) Экспертный метод - на основе экспресс-расчета специалиста (в %) о влиянии анализируемого параметра на цену объекта.
4) Метод статистического анализа - определяется математическая зависимость цены аналогичной нед-ти от различных характеристик, которая затем переносится на оцениваемый объект.
Б28\1. Понятие, формы, принципы организации трудовых коллективов.
Трудовой коллектив – это социальная общность, в которой люди осуществляют взаимную поддержку друг другу при достижении общих целей и несут коллективную ответственность за их достижение. Количество людей в коллективе может быть различным (оно в значительной степени зависит от размеров самого предприятия), но наиболее оптимальное количество сотрудников, находящихся в одном помещении, - это 5-7 человек.
Разделение труда
Принципы организации трудовых коллективов:
1) функциональное разделение труда между различными категориями работников предприятия;
2) профессиональное (технологическое) разделение труда – разделение труда между группами рабочих по признаку технологической однородности выполняемых ими работ;
3) квалификационное разделение труда – разделение труда между группами рабочих в зависимости от сложности выполняемых ими работ.
4) пооперационное – это обособление групп работников, занятых выполнением родственных операций.
Виды разделения работников:
1) основные - работники, непосредственно участвующие в технологическом процессе;
2) вспомогательные - работники, участвующие в создании условий для нормального протекания технологического процесса;
3) работники обслуживающего производства – работники, не участвующие в технологическом процессе, но способствующие работе основных механизмов, процессов, обеспечивающие нормальные условия работы.
4) работники занятые управлением производства – руководители, ведущие специалисты.
Кооперация труда. Кооперация труда на предприятиях осуществляется в различных формах в зависимости от конкретных производственных условий. Так, кооперирование труда может происходить при индивидуальномвыполнении работы на отдельных рабочих местах, при многостаночной работе или совмещении трудовых функций и специальностей, при коллективной работе.
Формы кооперации труда – это формы организации трудовых коллективов работников.
Формы организации современного труда :
1) Бригада - группа работников, совместно осуществляющих производственный процесс или отдельную его часть и коллективно отвечающих за результаты своей работы.
Производственная бригада – это коллектив работников, который на основе разделения труда своими силами и в кооперации с другими подразделениями предприятия осуществляет комплекс работ по производству продукции, работ, услуг.
Виды производственных бригад:
А). Специализированная бригада – состоит из работников однородных профессий, специальностей, занятых производством одного вида продукции.
Б). Отраслевая бригада – состоит из работников однородных профессий и специальностей и занятых производством трёх-пяти видов продукции, работ, услуг, схожих по технологии, но с разными сроками основных работ.
В). Многоотраслевые бригады – состоят из работников разнородных профессий, специальностей и занятых производством большого количества видов продукции, работ, услуг на предприятии.
Оптимальный состав бригады от 15 до 25 человек.
На размер бригады оказывают влияние следующие факторы: Объем выпускаемой продукции, работ, услуг; Технология выполнения работ; Уровень механизации, автоматизации работ; Квалификация работников; Форма разделения труда.
2). Звено – это форма внутрибригадной организации труда, то есть одна бригада состоит из нескольких звеньев. Количество работников в одном звене 3-5 человек. За звеном закрепляется определенный объем работы согласно сметы или профиль-плана, устанавливаются сроки выполнения работ. Работники обеспечиваются определенным набором техники, оборудования, инвентаря.
3). Рабочая группа – создается на временной основе для выполнения определенных видов работ в сжатые сроки. Её численность обычно составляет 5 – 15 человек.
4). Служба (отдел) – это форма организации труда, характерная для работников аппарата управления. Каждый отдел имеет свои функциональные обязанности.
Трудовые коллективы могут создаваться на постоянной и временной основе.
Трудовые коллективы, создаваемые на постоянной основе должны отвечать следующим принципам: Постоянство состава; Наличие объекта труда, предметов и средств труда; Самостоятельность трудового коллектива в своей деятельности; Учет количества и качества выполненной работы; Материальное стимулирование работников по итогам конечных результатов; Рациональное использование основных кадров.
Б28\2.Виды цен и особенности их применения