- ЖНК самораспуститься («развалиться»), не может, пока его члены не рассчитаются между собой. Он может быть ликвидирован либо по решению общего собрания пайщиков, либо по решению суда (при этом суд инициирует Центральный Банк РФ).
- В случае ликвидации пайщики получают действительную стоимость пая, которая определяется от рыночной стоимости приобретенной ЖНК недвижимости.
- Даже если директор исчез вместе с документами и печатью кооператива, это не означает, что пайщики тут же стали обманутыми пайщиками. ЖНК – предприятие, имеющее недвижимость, в которой живут пайщики. Невозможно представить себе каким образом директор унесет под мышкой квартиры, находящиеся в разных домах в разных регионах России! Копии всех документов ЖНК находятся в ЦБ РФ, в регистрационной палате РФ, в налоговой. Так что если будут утрачены документы, то их без труда можно получить в налоговой инспекции и в ЦБ РФ.
Что будет, если наступит масштабный кризис? Что произойдет, если цены на недвижимость вырастут? Ведь когда я начинал вносить средства, цены были ниже, а сейчас выросли. Мне что, придется больше вносить? Будет ли увеличиваться цена квартиры (и, соответственно, размер ежемесячного взноса), после того, как я накоплю 50% ее стоимости в паевом фонде?
- В нашем ЖНК существует такая форма участия, как накопление в квадратных метрах. Она полностью защитит Вас от роста цен на недвижиость.
- После приобретения квартиры на ЖНК ее цена фиксируется в соответствии с рыночной ценой и ее цена больше не растет. Размер ежемесячного взноса учитывает индекс инфляции.
- Ваши накопления обеспечены недвижимостью в портфеле ЖНК. Вырастут цены на рынке – вырастет и рыночная стоимость портфеля недвижимости кооператива. Вы ничего не потеряете.
- ЖНК преимущественно покупает недвижимость с существенными скидками, на стадии строительства, со скидкой в 20-30% от цены построенного объекта, на вторичном рынке – до 20% от цены рынка.
Что будет, если цены на недвижимость упадут?
Мы купим Вашу квартиру еще дешевле. Но у нас есть большие сомнения, что в России в ближайшие десять лет произойдет что-либо подобное. При наших процентных ставках, неудовлетворенной потребности в улучшении жилищных условий возможно ли снижение? Тем более, что мы не покупаем элитную недвижимость. То, что происходит в настоящее время – необычная ситуация для рынка недвижимости, после кризиса цены вернутся на свой обычный уровень.
Является ли гарантией правильной работы какого-либо кооператива открытие расчетного счета в Сберегательном банке РФ?
Нет. Любое предприятие в РФ имеет возможность и право открыть расчетный счет в Сберегательном банке РФ. Сберегательный банк не контролирует деятельность своих клиентов. Для контроля ЖНК есть специальный контролирующий орган – Центральный Банк РФ.
Как вы защищены от внешних претензий (государственных органов, кредиторов и неадекватных пайщиков)?
- По форме участия «30-30-40» ЖНК имеет право брать займы, эта форма используется редко. При этом стоимость процентов и других выплат по конкретному займу на приобретение квартиры учитывается в графике взносов пайщика. Кроме того, выбирается такой объект недвижимости и на такой стадии строительства, чтобы ростом его цены скомпенсировать дополнительные выплаты.
- Пайщиков внимательно отбираем, постоянно информируем, образовываем, ведем диалог, помогаем им добиться цели. Это наши партнеры-собственники. Да и коллективная мудрость пайщиков на кого-то излишне эмоционального тоже имеет влияние. Права и обязанности пайщика четко определены в Законе ФЗ № 215, в Уставе и регламентах ЖНК, поэтому поле для конфликтов очень незначительно.
- Мы не ведем коммерческой деятельности, мы только собираем деньги и покупаем квартиры. Налоговой инспекции мы малоинтересны (в качестве объекта потенциальных налоговых злоупотреблений). Тем не менее, мы проходим ежегодный независимый внешний аудит, ежеквартальные тщательные проверки отчетности и показателей финансовой устойчивости Центральным Банком РФ.
Страхуете ли вы риски, недвижимость, принадлежащую кооперативу?
Дома страхуем обязательно, а полностью построенные квартиры страховать не имеет экономического смысла. Лишние затраты лягут на пайщиков. Однако по желанию пайщика можно всегда застраховать его квартиру.
В период кризиса у застройщиков, в том числе и хорошо известных на рынке, возникают серьезные проблемы. Как вы гарантируете своим членам, что интересующие их квартиры на первичном рынке будут построены в срок?
На первичном рынке мы покупаем квартиры только у застройщиков, осуществляющих свою деятельность по Федеральному закону № 214-ФЗ «О долевом строительстве» от 30.12.2004. Там условия жесткие, в частности, предусмотрено обязательное страхование строительных рисков. В настоящее время наш ЖНК реализует свои собственные проекты (жилой многоквартирный дом в Крыму и дачный поселок в районе Сосново), где сам и контролирует обязательства по срокам строительства.
На рынке существуют столько различных кооперативов. Как разобраться какой из них работает по закону и как его проверить?
К нам постоянно обращаются с этим вопросом. На нашем сайте размещаются и будут пополняться статьи с подробным анализом рынка кооперативов РФ, их различие, юридические и экономические основы. В статье «В чем различие между ЖСК, ЖК и ЖНК» юристы нашего кооператива помогут разобраться с этим непростым для обычного человека вопросом.
Как и кем контролируется деятельность ЖНК.
Некоммерческие организации – это несерьезно. Вот если бы вы были государственной организацией, тогда бы это было надежно.
- Сам закон ФЗ № 215 предоставляет огромные возможности. Он создает хорошую структуру для накопления и покупки квартир без долгов и процентов. Это закон для простых людей, объединенных желанием приобрести квартиру. Если бы наша организация была государственной, то гибкость была бы потеряна, затраты существенно выросли на уровень зарплаты чиновников, бюрократия затянула бы сроки, и, думаем, все начинание по-тихому умерло.
- Банки, выдающие ипотеку, в большинстве являются вообще частным бизнесом, однако граждане, не задумываясь, закладывают свою квартиру в залог (ипотека) или просто хранят свои сбережения на счетах. Неужели частный коммерческий бизнес дает большую гарантию, чем некоммерческое предприятие, работающее по ФЗ № 215 и контролируемое ЦБ РФ?
Чем-то ваш кооператив напоминает кассу взаимопомощи…
По сути взаимного кредитования - да. Но по форме, прибыльности и надежности решения задачи приобретения Вами жилья многократно превосходит.
Какие нормативные акты регулируют деятельность жилищных накопительных кооперативов?
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (призван защищать рынок коллективных инвестиций в жилую недвижимость);
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом строительстве» (призван защищать рынок дольщиков);
- Федеральный закон от 01.12.2007 № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях»;
- Приказ ФСФР России от 04.10.2012 № 12-85/пз-н «Об утверждении Порядка ведения реестра жилищных накопительных кооперативов»;
- Приказ ФСФР России от 17 февраля 2006 г. N 06-17/пз-н «Об утверждении порядка представления жилищными накопительными кооперативами ежеквартальной отчетности о соблюдении нормативов оценки финансовой устойчивости»;
- Распоряжение Банка России от 05.06.2014 № Р-462 «О распределении обязанностей по контролю и надзору за соблюдением законодательства Российской Федерации саморегулируемыми организациями кредитных потребительских кооперативов, микрофинансовыми организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, жилищными накопительными кооперативами в Банке России» (Опубликовано в Вестнике Банка России 20.06.2014).
Как контролируется ЖНК?
- Раз в квартал ЖНК отчитывается перед Центральным банком РФ по специальным показателям.
- Раз в год ЖНК проходит обязательный ежегодный аудит, заключение направляется в ЦБ РФ в Москву и Северо-Западное отделение ЦБ РФ.
- Все основные решения, затрагивающие сохранность недвижимости ЖНК и расходование средств фондов ЖНК принимаются и утверждаются исключительно на Общем собрании пайщиков (не реже 1 раза в год).
- Для удобства контроля пайщики ЖНК на Общем собрании выбирают Ревизора, который контролирует правильность проведения финансовых операций директора и бухгалтера ЖНК.
- Любой пайщик по заявлению может получить в офисе ЖНК любые документы ЖНК.