Предметом договора является недвижимое имущество – имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо.
К недвижимому имуществу относятся (п. 1 ст. 130 ГК):
• земельные участки;
• объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр);
• суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации.
• космические объекты.
Законом к недвижимому может быть отнесено и другое имущество.
Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (напр., земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).
Цена недвижимости является существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
СТОРОНЫ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ, ИХ ОБЯЗАННОСТИ
Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).
На стороне продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым они владеют, т. е. то, которое ими было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это относится к учреждениям, имущество которых находится на праве оперативного управления) (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 298 ГК).
Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности, т. е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого супруга (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).
В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. Так, при продаже акционерным обществом недвижимого имущества стоимостью от 25 до 50 % общей балансовой стоимости имущества предприятия необходимо соответствующее решение совета директоров этого акционерного общества, а при стоимости недвижимости свыше 50 % балансовой стоимости необходимо решение общего собрания акционеров (ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах»).
Обязанности продавца:
• передать покупателю право собственности на недвижимость (это право исчезает у продавца с момента регистрации перехода права собственности к покупателю; этот момент может не совпадать с передачей самого имущества);
• передать покупателю по передаточному акту недвижимое имущество (с момента подписания этого акта риск гибели недвижимого имущества переходит к его покупателю, если иное не предусмотрено договором – п. 2 ст. 556 ГК).
Обязанности покупателя (ст. 551 ГК):
• принять недвижимое имущество по передаточному акту;
• зарегистрировать переход права собственности.
В случае продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель не имеет права требовать его замены.
ФОРМА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (напр., договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560 ГК).
ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия, но не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация же перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.
Незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержатся в ФЗ от 21 июля 1997 г «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Если сделка по продаже недвижимости совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Регистрация судов производится в Судовом реестре. Правила ее предусмотрены транспортными кодексами, а также ведомственными приказами и правилами. В результате регистрации судна новый судовладелец получает свидетельство о собственности на судно.
О необходимости принятия положения о государственной регистрации космических объектов говорилось в Законе Рф от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности», однако до сих пор такое положение не принято. В соответствии с п. 1 ст. 17 указанного закона космические объекты должны иметь маркировку, свидетельствующую об их принадлежности к РФ. Регистрация такого космического объекта, а также регистрация морского судна свидетельствуют о принадлежности их к РФ и, стало быть, указывают на то, что они находятся в сфере юрисдикции РФ. Кроме того, такая регистрация удостоверяет право собственности конкретного субъекта на зарегистрированный объект.
32. Гражданско-правовая ответственность за вред, причиненный незаконными действиями должностных лиц органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда.
ГК РФ дифференцирует вред, причиненный действиями государственных органов, органов местного самоуправления и вред, причиненный действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда.
Ответственность за вред, причиненный публичной властью, предусмотрена не только гражданским законодательством (ст. 1070 ГК РФ), но и ст. 53 Конституции РФ. Особенности данного вида обязательств обусловлены особыми субъектами ответственности — ими являются органы публичной власти или обладающие властными полномочиями должностные лица. К органам государственной власти относятся органы всех ветвей власти — законодательной, исполнительной, судебной. Муниципальные органы также наделены властными полномочиями и несут ответственность в соответствии с рассматриваемой нормой.
Общее правило деликтной ответственности публичных образований заключается в следующем: вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению за счет соответствующей казны (казны РФ, субъекта РФ, казны муниципального образования), в зависимости от того, кем из них конкретно причинен вред. Под действием органов власти понимаются правовые акты, постановления, приказы и т.д., бездействие выражается в неисполнении органами и должностными лицами возложенных на них обязанностей.
Состав условий гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный публичной властью, отличен от генерального деликта характером противоправности действий (бездействия) органов власти. Данная противоправность выражается:
· в незаконности акта или иного проявления власти;
· бремя доказывания противоправности действий публичной власти лежит на потерпевшем при доказывании в судебном порядке вины лиц, принявших эти акты, либо не принявших те акты, которые следовало бы принять.
Поскольку акты органов публичной власти предполагаются законными, для возникновения ответственности необходимо предварительное судебное признание таких актов недействительными.
Для отдельной категории государственных органов и должностных лиц ст. 1070 ГК РФ устанавливает специальные основания ответственности. Ответственность за вред, причиненный органами дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда возмещается за счет казны РФ, а в случаях предусмотренных законом, за счет казны субъекта РФ или казны муниципального образования в полном объеме независимо от вины должностных лиц, в порядке, установленном законом. Таким образом, специальный характер оснований ответственности заключается в отсутствии в их составе вины причинителя вреда.
Ответственность за причиненный вред наступает:
· в результате незаконного привлечения к уголовной ответственности;
· в результате незаконного применения в качестве меры пресечения взятия под стражу или подписки о невыезде;
· в результате незаконного осуждения;
· в результате незаконного привлечения к административной ответственности в виде административного ареста, а также вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконного привлечения к административной ответственности в виде административного приостановления деятельности.
Условия и порядок возмещения вреда в этих случаях определяются ст. 1064 и 1070 ГК РФ.
Закон устанавливает, что возмещению в полном объеме с индексацией подлежат:
· заработок и иные трудовые доходы, которых потерпевший лишился в результате осуществленных в отношении него незаконных действий;
· судебные издержки и расходы, понесенные потерпевшим на оказание ему юридической помощи;
· имущество потерпевшего, конфискованное по приговору суда и обращенное в доход государства;
· неполучение доходов по вкладам, ЦБ и т.д.;
· убытки по сделкам, которые не могли быть своевременно исполнены;
· лишение возможности принять наследство или сохранить его от расхищения;
· компенсация вреда.