9. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в вышеуказанные перечни, может быть использовано только в целях его предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.
Государственное и муниципальное имущество, включенное в вышеуказанные перечни, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество.
Идея создания региональных и муниципальных имущественных фондов поддержки предпринимательства, которые являются составной частью инфраструктуры поддержки МСП, безусловно, заслуживает одобрения, как и тот факт, что часть городских помещений останется в собственности муниципалитета для предоставления их в аренду предпринимателям. Однако, законодательство закрепило право власти, а не малого предпринимателя. Предприниматель не сможет выкупить помещение, пока такое решение не примет муниципалитет.
Итак, согласно положениям ст. 1 Закона № 159-ФЗ действие Закона не распространяется на инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (в том числе на имущественный фонд) в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Закон № 159-ФЗ позволяет муниципальным образованиям часть арендуемых помещений арендаторам продать, а часть - включить в имущественный фонд для предоставления их в долгосрочную аренду МСП на льготных условиях. Но выкупить такие помещения уже будет невозможно.
Пример, в общероссийскую общественную организацию малого и среднего предпринимательства «ОПОРА России» из регионов постоянно поступают звонки от малых предпринимателей с просьбой посодействовать в том, чтобы арендуемые ими помещения городские администрации не включали в фонды, а предоставили к выкупу. В особенности это касается решения московских городских властей оставить все арендуемые малым бизнесом помещения в ведении города Москвы. Между тем излишняя забота муниципальных администраций о якобы неспособных выкупить, а потом уберечь от рейдеров свои помещения предпринимателях иллюзорна.
10. С 1 января 2009 года Закон № 159-ФЗ устанавливалась возможность инициирования процесса реализации преимущественного права самим субъектом малого и среднего предпринимательства.
Следует отметить, что такое инициирование не равнозначно уведомительному порядку, установить который планировали в первоначальной редакции Закона № 159-ФЗ, что, несомненно, можно рассматривать как минус этого документа.
11. Закон № 159-ФЗ не дает возможности арендаторам сделать выбор: арендовать дальше или выкупать арендуемое имущество, поскольку «подстегивающим» моментом является предусмотренная в этом нормативном акте возможность включения арендуемого имущества в специальные перечни, включения арендаторов в созданную инфраструктуру поддержки малых и средних предпринимателей в соответствии с ст. 15 Закона № 209-ФЗ без учета мнения самих арендаторов.
12. Закон № 159-ФЗ не позволил приступить к реализации арендаторами преимущественного права немедленно с даты вступления данного нормативного акта в силу, поскольку часть важнейших положений должны установить сами регионы и муниципалитеты, а без их решения и решения Правительства РФ сложно реализовать нормы Закона № 159-ФЗ.
Большая часть из 35 регионов (принявших участие в мониторинге исполнения Закона № 159-ФЗ) не торопится принимать нормативно-правовые акты по льготному выкупу и составлять реестр недвижимости для включения его в фонд. Например, это Владимирская, Ульяновская, Кемеровская, Тверская, Смоленская, Псковская, Липецкая, Иркутская области. А в некоторых регионах формирование фонда происходит, к сожалению, без участия и интересов бизнеса.
Однако есть и положительные примеры. В Санкт-Петербурге, Ярославле, Ростове-на-Дону, Челябинской области в полном сотрудничестве с бизнесом формируются списки муниципальных помещений, подлежащих включению в фонд. При этом в фонд будут включены только те помещения, которые не подлежат выкупу малым бизнесом.
Представляется, что в имущественные фонды целесообразно включать помещения, которые не арендуются малым и средним бизнесом или от льготного выкупа которых предприниматели отказались. Кроме того, следует построить новые помещения.
Необходимо предоставить возможность выкупить арендуемые помещения всем предпринимателям, которые изъявят такое желание и будут способны это сделать.
Тем не менее, полагаем, что следствием принятия Закона № 159-ФЗ вполне может стать собственная инициатива региональных властей по принятию нормативных актов, регулирующих отношения, возникающие в связи с передачей в собственность арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, и какому-то количеству (пусть очень небольшому) субъектов малого и среднего предпринимательства удастся все-таки выкупить арендованное имущество.
12. С точки зрения юридической техники и практического применения Закон № 159-ФЗ перегружен исключениями, особенностями и ограничениями. Создается впечатление, что вообще никакое имущество не подпадает под условия приватизации, установленные в этом нормативном акте, и мало кто из субъектов малого и среднего предпринимательства окажется соответствующим критериям и ограничениям, установленным в Законе № 159-ФЗ.
Анализ реализации Федерального закона № 159-ФЗ показал: проблемы существуют как с формальной стороны указанного нормативного правового акта, так и процессуальной. Однако не стоит умалять значение Закона № 159-ФЗ, поскольку позитивных моментов не меньше, чем проблем.
Одним из плюсов Закона № 159-ФЗ является возможность осуществить оплату недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, единовременно или в рассрочку.
Срок такой рассрочки оплаты приобретаемого имущества должен быть также установлен законами субъектов Российской Федерации до 1 января 2009 года (в Костромской области указанный срок составляет 3 года).
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Еще одним плюсом Закона № 159-ФЗ можно назвать возможность зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. При этом стоит отметить, что такой зачет вправе будет произвести только тот арендатор, который осуществил эти улучшения с согласия арендодателя (п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).
Злоупотребления, касающиеся завышения цены при приватизации, позволит снизить норма Закона № 159-ФЗ, согласно которой цена приватизируемого имущества определяется с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Следует отметить, что сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом № 159-ФЗ, ничтожны.
В случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.