Политическая и экономическая реорганизация советского строя выдвинула на первый план естественное правовое понятие, относящееся к институту вещного права, такое понятие как - недвижимое имущество, которое соединяет физическое (юридическое) лицо и вещь, собственника имущества и объект собственности, которое в настоящее время вошло в гражданский и хозяйственный оборот и представляет собой сформировавшийся институт правового регулирования отношений применительно к законодательству Российской Федерации.
С исторической точки зрения впервые термин «недвижимое и движимое имущество» появился в законодательстве Российской Империи во времена правления Петра Первого в январе 1712 г., заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Термин «недвижимое и движимое имущество» постоянно разрабатывался совершенствовался в дореволюционном российском гражданском праве. В тот период под недвижимым имуществом признавались земли, и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, в том числе пустующие, а также железные дороги. Следует отметить, что вопросы о прочности связи строения с землей были достаточно сложными. Решение об отнесении строения к недвижимому и движимому имуществу зависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также полезные ископаемые, металлическая руда, минералы и другие ископаемые находящиеся в земле.
Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, все предметы, относящиеся к наукам и искусствам, домовые уборы, экипажи, земледельческие орудия, всякого рода инструменты и материалы, лошади, скот, хлеб сжатый и молоченный, всякие припасы, выработанные на заводах из руды металлы и минералы, и все то, что из земли извлечено. К движимому имуществу также относились наличные капиталы, заемные письма, векселя, закладные и обязательства всякого рода, а также право золотопромышленников на золотые прииски, находившиеся на казенных землях Кабинета Его Императорского Величества.
Несмотря на то, что в дореволюционный период Российская Империя прочно входила в романо-германскую правовую систему права и имела все основания быть востребованной в перестроечный период, законодателями бывшего Союза ССР практически не были заимствованы юридические традиции и не востребованы многие наработки в области дореволюционного российского гражданского права, регулирующего вопросы собственности.
Например, Закон СССР «О собственности в СССР», принятый 6 марта 1990 года, по-прежнему сохранял три формы собственности: граждан, коллективной и государственной собственности. Несмотря на то, что Закон о собственности 1990 года допустил более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое имущество. Деление имущества, находящегося в собственности граждан обуславливалось лишь характером их отношений и делилось - на орудия производства и предметы потребления.
К слову следует отметить, что деление имущества на движимое и недвижимое имущество является основным явлением для романо-германских правовых систем, что касается такого понятия, как «предметы потребления», то они не имеет ничего общего с известным в романских правовых системах понятием «потребляемая вещь».
Следует отметить, что советское гражданское право не содержало определения понятия недвижимости, несмотря на это в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержались некоторые нормы, позволяющие выделять право собственности граждан на отдельные вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
Деление вещей на движимые и недвижимые в настоящее время имеет широкое применение в законодательстве романо-германской правовой системе права. Это послужило своеобразным примером при подготовке Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.
С вступлением в силу Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя и советского государства как такового, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое.
Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление вещей на движимые и недвижимые вещи. Главным признаком недвижимых и движимых вещей была указана прочная связь вещей с землей.
Заимствования норм права из романо-германской правовой системы права в данном случае целесообразно проиллюстрировать на примере отдельных классических статьей из Французского гражданского кодекса, принятого 21 марта 1804 г., в обсуждении которого принимал участие еще Наполеон.
Так, статья 516 Французского гражданского кодекса (ФГК) устанавливает различия в имуществе, в соответствии с которой все имущество является движимым и недвижимым. Статьями 517-525 ФГК определяются недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. К недвижимому имуществу отнесены: земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса и так далее, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле слова. К недвижимым вещам вследствие предмета, к которому они принадлежат относятся: узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.
Статьями 527-529 ФГК определено движимое имущество, которое является движимым в силу их природы или в силу определения закона. В силу их природы, движимым имуществом являются предметы, которые изменяют свое место нахождения, как например, животные, или же когда они не могут изменять своего места иначе, как по воздействием посторонней силы, как например, неодушевленные вещи.
В силу определения закона, движимым имуществом являются обязательства и иски, имеющие своим предметом уплату денежных сумм или права на движимые вещи, акции или доли в финансовых, торговых или промышленных компаниях, хотя бы компаниям принадлежало недвижимое имущество, связанное с этим предприятием. К движимому имуществу в силу закона относятся вечные и пожизненные ренты, уплачиваемые как государством, так и частными лицами.
Вышеизложенный исторический и правовой экскурс, связанный с реанимированием и введением в оборот такого правового понятия, как «недвижимые и движимые вещи» позволит осмысленно перейти к анализу правового механизма регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации.
В постперестроечный период российский рынок недвижимых и движимых вещей отражает все проблемы переходной экономики, который характеризуется неравномерным развитием отдельных направлений его деятельности, низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также несовершенной законодательной базой. Вместе с тем российский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Кроме того, в связи с развитием и становлением рыночных отношений в Российской Федерации, а также в условиях растущей международной взаимозависимости экономических отношений, роль и значение понятия недвижимых и движимых вещей в имущественном положении физических и юридических лиц значительно выросла и продолжает расти.
Анализ законодательства Российской Федерации, принятого в период становления российских рыночных отношений в 1990-1999 гг., позволяет сделать вывод, что недвижимые вещи стали товаром, который в установленном порядке продается и покупается.
В настоящее время, недвижимые вещи представляют собой особый объект права собственности.
Следует отметить, что в теоретическом и практическом значении право владения, пользования и распоряжения недвижимыми вещами отличаются от прав владения, пользования и распоряжения движимыми вещами. Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью.
Деление вещей на движимые и недвижимые вещи, введенное в правой обиход Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. в настоящее время нашли свое отражение в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Так, статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам также относится и иное имущество, в частности подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В соответствии с законодательством Российской Федерации, вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Гражданский кодекс Российской Федерации выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима. Эти особенности нашли свое дальнейшее самостоятельное развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в таких основополагающих законах, как Федеральном законе «Об акционерных обществах», Федеральном законе «Об обществах с ограниченной ответственностью», Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в ряде других законов.
Нормы и положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в правовом регулировании отношений природопользования объединяют их в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что в свою очередь определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводят объекты природопользования в гражданский оборот.
Главная особенность правового режима, предъявляемого к недвижимым вещам, это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.
Перечень вещей, прировненных к недвижимым вещам, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.[3]