Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов
существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до
прекращения. Различают четыре вида циклов: деловой, жизненный цикл
товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. На
продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и
моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации,
конъюнктурность рынка и другие факторы.
Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в
течение всего периода своего существования они подвергаются
соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В
результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие
четыре укрупненные стадии жизненного цикла:
~ Формирование – строительство, создание нового предприятия,
приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
~ Эксплуатация – функционирование и развитие (расширение,
реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);
~ Смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или
пользователя;
~ Прекращение существования – снос, ликвидация, естественное
разрушение.
Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как
товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию
факта создания или ликвидации объекта, а также смены
собственника.
Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки
зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой
собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или
мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым
обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической
жизни объекта.
Исторические памятники – большее значение имеет физический срок
жизни, а не смена собственника, владельца и пользователя, так как
они охраняются государством. Использование объектов мирового и
национального значения допускается без нарушения их культурных и
исторических функций, а их формирование связано с воссозданием,
исследовательскими и реставрационными работами.
Природные комплексы-памятники – могут существовать вечно.
Прекращение существования таких объектов означает их включение в
новые более обширные историко-культурные комплексы или гибель в
результате стихийных бедствий.
Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным
закономерностям и включает срок экономический, физический,
хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
Экономический срок жизни – это период прибыльного использования
объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость
недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация
условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической
жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят
вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Физический срок жизни – это период реального существования объекта
в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он
может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и
увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического
состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической
сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки.
Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы
ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный
возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в
эксплуатацию до даты сделки или оценки.
Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты
оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и
переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.
Физический и экономические сроки жизни зданий имеют объективный
характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все
стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и
при изменении одного из них соответственно изменяются и другие
(рис. 19).
* Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования
(перестройки), модернизации или изменения условий.
** Может быть больше, чем фактический возраст здания.
Рис. 19. Срок жизни недвижимости.
Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла
должно учитываться собственником для реализации адекватных мер,
обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.
Продолжительность физического срока жизни, экономический и
эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от
нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов
природы.