Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости нового
строительства (метод сравнительной единицы)
Метод наиболее оперативный и обеспечивает точность расчётов 15…20
%. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских
свойств (1 стояночное место в гараже, 1 посадочное место в кафе, 1
м2 жилой площади, 1 м3 строительного объёма и т.п.) оцениваемого
объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного
типового сооружения.
Стоимость нового строительства в данном методе определяется из
выражения
СС = С1n N,
где СС – стоимость строительства;
С1n – стоимость единицы потребительских свойств;
N – количество единиц потребительских свойств на объекте
оценки.
В результате корректировки стоимости типового объекта на условия
рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая
величина рыночной стоимости. В качестве типового сооружения
необходимо использовать подобное недавно построенное, для которого
известна контрактная цена, и сделать поправку на разницу во времени
между датой подписания контракта и датой оценки.
При отсутствии данных о контрактной цене показатель стоимости можно
получить из информации о продаже подобных, недавно построенных
объектов недвижимости (по запрашиваемой скорректированной цене),
для которых должны выполняться следующие условия:
улучшения (здания и сооружения) отражают наилучшее использование
земельного участка; собственность достигла стабилизированной
наполненности; предложение и спрос находятся в равновесии;
стоимость земельного участка определена достаточно обоснованно.
Разница между ценой продажи (скорректированной запрашиваемой ценой)
и стоимостью земельного участка определяет стоимость
сооружений.
В большинстве случаев для расчётов используются показатели
стоимости единицы потребительских свойств, взятые из специальных
справочников и ценников. Стоимость единицы потребительских свойств
типовых или базовых зданий приводится для сооружений определенных
размеров и поэтому необходимо производить их корректировку на
реальные габариты (объёмы, площади) объекта оценки. Если
оцениваемое здание больше, чем базовое, стоимость единицы
потребительских свойств обычно меньше, и наоборот.
Базовое здание часто отличается от оцениваемого, даже если оно
идентично по размерам, дизайну и качеству конструкций. Различные
типы крыш, нерегулярный периметр и очертания здания могут
существенно влиять на сравнимые единичные стоимости (табл.
5.1).
Таблица 5.1
Пример различия в величине периметра здания
Показатели
Здание А
Здание В
Размеры здания в плане, м
100´100
50´200
Площадь застройки, м2
10 000
10 000
Периметр стен, м
Отношение площадь/периметр
25:1
20:1
Стоимость стен, руб.:
Показатели
Здание А
Здание В
на погонный метр
общая стоимость
20 000
25 000
на 1 м2 здания
2,00
2,50
При одинаковой площади застройки существенно различаются объёмы
стен и соответственно стоимость единицы потребительских свойств
(квадратного метра). Стоимость единицы потребительских свойств
должна отражать любое изменение в уровне цен на дату оценки
базового и оцениваемого здания. Для точных корректировок стоимости
единицы потребительских свойств применяют разбивку на составляющие
элементы с последующим уточнением каждой позиции.