На сегодняшний день среди разнообразных национальных проектов, а также государственных программ наиболее востребованными и проблемными выступают вопросы частноправового регулирования отношений, которые связанны с оборотом участков земли. В первую очередь, вопросы, связанные с приобретением физическими лицами прав на участки земли и оформлением перехода прав с их дальнейшей государственной регистрацией в нормативно предусмотренном порядке.
Право на наследование, которое предусмотрено ч. 4 ст. 35 Конституции РФ детально урегулировано гражданским законодательством, реализует гарантированное государством получение наследственного имущества наследниками. Данное право охватывает и право наследодателя на распоряжение принадлежащим ему имуществом, и право наследника получить такое имущество[83].
Земельные участки наследуются согласно ст.1110-1185 третьей части ГК РФ, а собственно положения о наследовании участков земли регламентируются ст.1181 и 1182 ГК РФ. Согласно им участок земли или право пожизненного наследуемого владения участком земли, которые принадлежали наследодателю на праве собственности включаются в состав наследства и переходят по наследству на общих основаниях, которые установлены ГК РФ[84].
Следовательно, физические лица вправе получить право собственности на участок земли в порядке наследственного правопреемства. В то же время бывает и так, что наследодатель не успел при жизни оформить участок земли в собственность, в частности, посредством бесплатной его приватизации согласно норме п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ[85], хотя и обладал полным правом оформить участок в собственность. В таком случае наследование – это не единственный способ получить гражданином, являющимся наследником право собственности на такой участок земли.
В соответствии с п. 4 ст. 3 названного закона физические лица -собственники индивидуальных жилых домов, которые приобретены по сделкам ранее вступления в силу Закона СССР о собственности[86], то есть ранее 1 июля 1990 г., имеют право бесплатно получить право собственности на участки земли, которые находятся в фактическом их использовании, согласно правилам, которые установлены ст. 36 ЗК РФ[87]. В то же время судебная практика за последние годы говорит об увеличении споров, которые связаны с отказами муниципальных органов предоставлять физическим лицам на основании названных норм участки земли в собственность бесплатно[88].
Вместе с тем за последние годы законодатель принимает некоторые меры для упрощения процедуры государственной регистрации прав собственности физических лиц на участки земли. В частности, вступил в силу с 1 сентября 2006 г. Закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ[89], которым были внесены изменения в Закон о государственной регистрации прав на недвижимость[90] посредством фиксации оснований: акта, свидетельства, выписки из похозяйственной книги и др. для целей государственной регистрации права собственности на участки земли в упрощенном порядке, если такие участки были предоставлены до введения в действие ЗК РФ для целей ведения дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или жилищного строительства.
Положения Закона о государственной регистрации прав на недвижимость неоднократно изменялись, в частности, были изменены нормы, которые затрагивают права на бесплатную приватизацию участков земли физических лиц – наследников жилых домов. После вступления в юридическую силу Закона от 23 ноября 2007 г. № 268-ФЗ[91], регистрацию права собственности физического лица на участок земли, который был предоставлен до вступления в действие ЗК РФ для реализации целей, которые указаны в ст. 25.2 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, когда к такому физическому лицу перешло в порядке наследственного правопреемства либо по другому основанию право собственности на здание (строение) или сооружение, которое расположено на таком участке земли, осуществляют по нормам ст. 25.2 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, а именно в упрощенном порядке.
В данном случае вместо документа, который устанавливает или удостоверяет право этого гражданина на соответствующий участок земли, как основание для осуществления государственной регистрации права собственности этого лица на такой участок земли моно предоставить иные документы, а именно: свидетельство о праве на наследство или другой документ, который устанавливает или удостоверяет право собственности этого физического лица на названное здание (строение) либо сооружение; Какой-то из документов, которые предусмотрены п. 2 ст. 25.2 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и устанавливают либо удостоверяют право физического лица – любого из прежних собственников названного здания (строения) либо сооружения на такой участок земли. Это может быть, в частности, акт, свидетельство о предоставлении участка земли прежнему собственнику здания.
Названные поправки, которые касаются возможности регистрации права собственности на участок земли физическими лицами, являющимися наследниками жилых домов в упрощенном порядке, были внесены названным ранее Законом от 27 ноября 2007 г. № 268-ФЗ в ст. 25.2 Закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ, в ст. 9.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ. Схожие поправки затронули и ст. 9.1 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ с небольшими уточнениями об участках земли, которые ранее предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения либо праве постоянного (бессрочного) пользования. После государственной регистрации права собственности физического лица на данный участок земли, подлежит прекращению право пожизненного наследуемого владения либо же право постоянного (бессрочного) пользования[92].
Отсюда, изучив действующие правила гражданского законодательства в сфере упорядочения отношений гражданско-правового характера, которые связаны с получением на безвозмездной основе физическими лицами права на участки земли, и с оформлением их перехода, и последующей регистрацией в закрепленном законом порядке, скажем, что на сегодняшний день получить право собственности на участок земли можно, например, посредством наследования самого участка земли или получения по наследству права пожизненного наследуемого владения участком земли, учитывая то, что согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ названное право получают по наследству на основе свидетельства о праве на наследство, или же согласно ст. 25.2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, либо по ст. 9.1 Закона о введении в действие ЗК; кроме того, посредством оформления наследниками жиля в упрощенном порядке права собственности на участок земли, который предоставлен физическому лицу (наследодателю) до момента введения в действие ЗК РФ 2001 г. При этом наследники жилых домов оформляют участки земли в собственность согласно нормам ст. 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимость или в соответствии со ст. 9.1 Закона о введении в действие ЗК.
Представляется, что принятые правовые акты, которые регламентируют упрощенную процедуру регистрации права собственности физических лиц на участки земли, включая государственную регистрацию права собственности на участки земли наследниками жилых домов, призваны ускорить проведение бесплатной приватизации участков земли, использование которых гражданами, включая наследодателей, началось еще до вступления в действие ЗК РСФСР 1991 г.[93] и, более того, ЗК РФ 2001 г.
Следовательно, после того, как вступил в силу Закона от 23 ноября 2007 г. № 268-ФЗ, наследники жилых домов получили возможность оформлять в собственность участки земли, где располагаются наследуемые жилые дома, также, как и наследники участков земли.
Исследуем более подробно отдельные случаи наследования участков земли. Начнем с наследования участков земли, которые предоставлены физическим лицам на праве пожизненного наследуемого владения.
В настоящее время нормы ЗК РФ не допускают предоставления физическим лицам участков земли на праве пожизненного наследуемого владения, однако этот правовой институт существует пока вместе в лицами, которые стали обладателями такого права раньше, ибо данное право, которое они имели до вступления в действие названного кодекса, оставлено за ними.
Отметим, что статьей 1181 ГК РФ закреплено наследование участки земли на общих основаниях, когда такой участок принадлежал наследодателю или на праве собственности, или на праве пожизненного наследуемого владения. Вместе с тем, статьей 1182 ГК РФ предусматривается возможность раздела участка земли, который принадлежит наследникам на праве общей долевой собственности, учитывая минимальный размер участка земли, который установлен применительно к участкам соответствующего целевого назначения. В то же время закон не предусматривает возможности раздела участка земли в случае приобретения по наследству права пожизненного наследуемого владения. Земельный участок можно передать на рассматриваемом праве лишь одному наследнику. В случае, когда наследников больше одного, возможен некоторый конфликт интересов.
Законодателем предоставлено право каждому физическому лицу, которое владеет участком земли на праве пожизненного наследуемого владения, однократного бесплатного приобретения в собственность участка, который находится в его владении. Очевидно лица, которые владели до вступления в действие ЗК РФ участками земли на рассматриваемом основании, получили на них право собственности, ибо сам законодатель признал за ними данное право, но его следует оформить без дополнительной оплаты. Пунктом 3 ст. 28 ЗК РФ органы исполнительной власти или муниципальные органы обязываются произвести такое оформление в течение двух недель с момента подачи письменного заявления. Вместе с тем, несмотря на то, что исходя из смысла закона лицо получает право собственности на свой земельный участок, согласно ст. 223 ГК РФ его право собственности такой участок возникает столько с момента государственной регистрации.
В случае, когда лицо не успело оформить земельный участок надлежащим образом по причине смерти, возникает сложность, ибо участок, находящийся на праве постоянного (бессрочного) пользования, нельзя передать по наследству, а находящийся на праве пожизненного наследуемого владения, нельзя разделить среди наследников.
В соответствии с нормами ст. 1112 ГК РФ в наследство включаются в том числе и имущественные права, и имущественные обязанности. Право на однократное приобретение в собственность участка земли является, безусловно, правом имущественным В случае, если это право наследуется, проблемы нет, поскольку, реализовав это право, наследник станет собственником участка земли на праве общей собственности. После этого земельный участок можно разделить среди наследников согласно требованиям ст. 1182 ГКРФ. Однако возможность унаследовать названное право спорна.
В отношении участков, которые принадлежат членам крестьянского фермерского хозяйства следует отметить нижеследующее. Свобода завещания действующим ГК РФ ограничена лишь нормами об обязательной доле в наследстве. Этот принцип сложно согласовать с правилами Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве[94]. Cстатьей 1179 ГК РФ предусмотрен особый порядок для наследования имущества членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Это связано со статусом такого хозяйства, а также с желанием законодателя обеспечить его сохранность и целостность.
К имуществу крестьянского хозяйства прежде всего относится предоставленный ему в собственность или приобретенный участок земли, а также хозяйственные или другие постройки, насаждения, различные сооружения, птица, скот, инвентарь, сельхозтехника и проч.[95] Поскольку у нас идет речь о наследовании участка земли, то кроме положений ст. 1179 применяются и правила ст. 1181, 1182 ГК РФ.
После смерти члена фермерского хозяйства наследование осуществляется на общих основаниях, хотя есть и ряд исключений: необходимо соблюдать нормы ст. 253-255 о владении и пользовании имуществом, которое находится в общей собственности, а также положения ст. 257-259 ГК РФ об имуществе фермерского хозяйства.
ГК РФ описана процедура получения компенсации в том случае, когда наследник членом фермерского хозяйства не является, а не в отношении ситуации, когда он членом хозяйства является. Имущество фермерского хозяйства его членам принадлежит на праве общей совместной собственности. Доли членов хозяйства в праве общей совместной собственности в случае раздела имущества признаются равными. Вместе с тем, мы рассматриваем ситуацию не с разделом имущества, а когда наследодатель завещал свою долю в имуществе хозяйства, включая земельный участок, члену этого хозяйства. Вместе с тем, имущество после смерти наследодателя остается в общей совместной собственности. При последующем разделе имущества доля наследника по определению не может не быть равна долям иных членов хозяйства. В такой ситуации распоряжение наследодателем – членом крестьянского хозяйства имуществом посредством составления завещания смысла не имеет, ибо имущество в любом случае будет разделено в равных долях среди членов крестьянского хозяйства.
Вопрос о том, принимать или нет наследника, который членом хозяйства не является, в члены такого крестьянского хозяйства, решается членами данного хозяйства уже после смерти наследодателя, при этом возможно отрицательное решение. В любом случае законодатель не урезает волю членов фермерского хозяйства и не принуждает их принимать наследников в члены такого хозяйства.
Законом о крестьянском хозяйстве членами этого хозяйства позволяется быть лишь супругам, их детям, родителям, внукам, сестрам, братьям, дедушкам и бабушкам любого из супругов, однако не более чем из 3 семей. Количество лиц, которые не состоят в родстве с главой хозяйства, не должно быть более 5 человек. Поэтому, наследник не сможет быть принятым в члены хозяйства, если количество входящих в него семей или свойственников главы хозяйства уже достигло нормативно установленного предела. Также эти положения не позволят стать членом хозяйства тому, кто не связан родством и (или) свойством с другими членами.
Названные обстоятельства противоречат ст. 1119 ГК о свободе завещания. Отсюда, правила перехода в порядке наследственного правопреемства имущества решают далеко все спорные вопросы, которые могут возникнуть при наследования такого имущества.