Все, что наработано российскими специалистами по оценке за последние 25 лет, нашло свое отражение в комплексе документации, являющейся нормативно-правовой и организационно-методической базой оценочной деятельности в Российской Федерации.
Первый тип документов нормативной базы оценочной деятельности – это документы федерального уровня, законы и постановления государственной власти. Это, прежде всего, федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Закон об оценочной деятельности является главным документом в системе нормативного регулирования оценки. Он определяет терминологию и правовые основы функционирования оценщиков, базу государственного регулирования оценочной деятельности, критерии случаев обязательного проведения оценок, функции и статус саморегулируемых организаций оценщиков, требования к заданию на оценку и к отчету об оценке и т.д. Этот закон неоднократно подвергался поправкам (иногда несколько раз в течение года), и в настоящей момент он действует уже в 35-й редакции. Данный факт говорит как о недостаточном уровне квалификации его разработчиков и незрелости его первой редакции 18-летней давности, так и об активном участии сообщества оценщиков в его последующих доработках. Структура закона после такого количества редакций и доработок стала недостаточно последовательной, и порядок изложения в нем изыскивается не без труда; среди оценщиков давно существует мнение, что есть необходимость подготовить новый, логически более выверенный закон.
Кроме того, к первому типу документации относят закон от 01.12.07 года N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», кодированные законы (в частности, Гражданский кодекс, который регулирует договорную основу взаимоотношений сторон оценки), другие законодательные акты, призванные обеспечить эффективное функционирование оценочной деятельности.
Второй тип документов – федеральные стандарты оценочной деятельности, которые определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Следует различать, что документы, имеющие практически одно и то же название – «стандарты оценочной деятельности» – подразделяются на федеральные стандарты оценки (второй тип документации), а также стандарты и правила оценочной деятельности (четвертый тип).
Федеральные стандарты оценки (за исключением стандартов, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости) разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков или саморегулируемыми организациями оценщиков и представляются на рассмотрение в Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ. Далее их утверждает своим приказом Министерство экономики и развития Российской Федерации. Существует программа разработки федеральных стандартов оценки, и если саморегулируемые разработчики в нее не укладываются, то Минэкономразвития должно разрабатывать такие федеральные стандарты самостоятельно.
В настоящий момент действуют 11 федеральных стандартов:
1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)» от 20.05.15,
2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20.05.15,
3. «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20.05.15,
4. «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.10,
5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 04.07.11,
6. «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 07.11.11,
7. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 25.09.14,
8. «Оценка бизнеса (ФСО N 8)» от 01.06.15,
9. «Оценка для целей залога (ФСО №9) от 01.06.15,
10. «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10) от 01.06.15,
11. «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (ФСО №11) от 22.06.15.
Как отмечается в законе, разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки. Международные стандарты оценки с 1985 года разрабатывает Международный комитет по стандартам оценки (МКСО). Он объединяет в себе опыт оценщиков 50 стран мира.
В момент вступления в силу Концепции развития оценочной деятельности в РФ в 2006 году считалось, что федеральные стандарты будут разрабатываться путем инкорпорации МСО в законодательство России и адаптации их к российским условиям оценочной деятельности. Это позволило бы сократить силы и время на разработку национальных стандартов. Однако с течением времени выяснилось, что сами МСО не всегда соответствуют уровню международной стандартизации ISO, а их аутентичный перевод местами вступает в конфликт с законодательством РФ в отношении ряда правовых понятий. Таким образом, точное следование букве МСО в российских федеральных стандартах затруднено.
Следует упомянуть, что, кроме МСО, существуют и иные оценочные стандарты. В США это USPAP, обязательные к применению на североамериканском континенте, включающие в себя 10 стандартов с их отдельными толкованиями и описаниями. В Европе это стандарты EVS, разрабатываемые в Брюсселе Европейской группой ассоциаций оценщиков. В их состав входят 9 стандартов с приложениями и толкованиями, чья терминология и методика также не полностью совпадает с российской.
Третий уровень нормативных документов – методические документы Министерства экономического развития РФ, а также иных государственных служб, выпускаемые помимо стандартов. Так, периодически Минэкономразвития направляет письма в ответ на запросы специалистов и СРО, толкуя отдельные технические вопросы оценочной деятельности («Включается ли НДС в рыночную цену при оценке?» «Нужно ли нотариально заверять отчет об оценке?» «Необходимо ли личное присутствие оценщика в стране нахождения заграничной собственности?» и т. д.) Наличие подобных писем помогает предотвратить серьезные судебные разбирательства и сократить затраты времени и средств оценщиков.
Четвертый тип нормативных документов – стандарты и правила оценочной деятельности. Это внутренние документы СРО, которые разрабатываются самой саморегулируемой организацией оценщиков. Они не могут противоречить Федеральному закону «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности СРО включают в себя, например, внутренние правила этики, положение о членстве, положение о компенсационном фонде, положение о страховании и прочие.
Аттестация оценщиков
Оценщики – это физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями закона. Оценщик одновременно может быть членом только одной СРО. Обязательными условиями членства в саморегулируемой организации оценщиков являются:
- наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности;
- отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) ВУЗов, имеющих право осуществлять такое обучение. Таким образом, не существует никаких законодательных требований к аттестации оценщиков. В настоящее время отсутствуют и нормативные требования, регламентирующие привлечение оценщика к ответственным работам в зависимости от его уровня квалификации и компетентности.
Саморегулируемая организация оценщиков при приеме физических лиц в свои члены вправе предъявлять иные квалификационные не противоречащие закону требования. Как правило, саморегулируемой организацией оценщиков в качестве дополнительного требования к вступлению в ее состав членов устанавливается требование наличия квалификационного аттестата. Квалификационный аттестат – это свидетельство, подтверждающее сдачу единого квалификационного экзамена, и дающее оценщику звание эксперта.
Единый квалификационный экзамен проводится образовательными организациями высшего образования, зарегистрированными на территории Российской Федерации и аккредитованными уполномоченным федеральным органом – Росреестром. В этот список Росреестра входит 27 ВУЗов от Москвы до Владивостока (в г. Владимире такого нет).
Экзамен проходит в виде компьютерного теста, который состоит из 60 вопросов в следующих областях:
а) законодательство РФ об оценочной деятельности (24 вопроса);
б) судебная практика, включающая постановления Президиума ВАС РФ, Президиума ВС РФ, Конституционного Суда Российской Федерации, затрагивающие вопросы оценочной деятельности (3 вопроса);
в) теория и практика оценочной деятельности (33 вопроса).
Для ответа на все вопросы индивидуального теста претенденту предоставляется четыре часа. Плата за прием экзамена составляет в разных ВУЗах 3.000-5.000 рублей.
Требования к уровню знаний оценщика-эксперта в целом определяет ФСО №6, утвержденный приказом Минэкономразвития России № 628 от 07.11.2011 г. В частности, эксперт должен обладать знаниями, уровень которых позволяет осуществить действия в целях:
- проведения проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации;
- проведения проверки отчета об оценке в целях подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете;
- проведения анализа наиболее эффективного использования.
Кроме того, эксперт должен обладать знаниями, уровень которых позволяет сделать вывод об обоснованности выбранных оценщиком методов:
- содержания сравнительного подхода, области его применения;
- требований, предъявляемых к объектам-аналогам и единицам сравнения;
- содержания доходного подхода, области его применения;
- способов прогнозирования будущих доходов и расходов;
- методов расчета ставки дисконтирования и коэффициента капитализации;
- содержания затратного подхода, области его применения;
- методов определения износа и устареваний;
- требований к определению кадастровой стоимости, этапов ее определения и их содержания;
- методов массовой оценки, используемых при определении кадастровой стоимости;
- способов согласования результатов различных подходов и определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
Таким образом, стандарт определяет весьма широкий набор требований к званиям эксперта-оценщика, которые обязывают его изначально иметь высокий уровень квалификации. При этом в законе отсутствуют указания на необходимость постоянного повышения квалификации оценщиком-экспертом, как это обязательно, например, для бухгалтеров и аудиторов. Но отдельные СРО имеют право установить для своих членов обязанность проходить повышение квалификации (как правило, раз в три года), что и закреплено в регламентирующей документации некоторых из них.
Кроме требований к экспертам-оценщикам, закрепленным в ФСО, существуют также требования ряда международных стандартов для тех оценщиков, кто связан с международным бизнесом. Несколько образовательных учреждений в России предлагают обучение и сертификацию отечественных оценщиков в соответствии с требованиями системы европейской сертификации оценщиков по стандарту ИСО/МЭК 17024-2003 и требованями Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGoVA). Рыночная практика и стандарты оценки имеют значительные различия в разных странах, потому сертификация рассматривается как средство, с помощью которого обеспечивается соответствие работы единым качественным требованиям.
Правила этики оценщиков
Правила деловой и профессиональной этики оценщиков обычно составляют набор типовых правил профессиональной этики оценщиков, утвержденных Минэкономразвития, по представлению совета по оценочной деятельности. Кроме того, саморегулируемая организация оценщиков принимает собственные правила этики и вправе включить в них дополнительные требования, не противоречащие Конституции РФ, действующему законодательству и международным договорам РФ.
Типовые правила профессиональной этики оценщиков утверждены приказом Минэкономразвития №39850 от 30.09.15. Они реферативно описывают возможности взаимоотношений оценщиков с различными лицами и организациями, а также задают основные этические характеристики оценщика.
Основные принципы профессиональной этики оценщиков:
1. Честность. Оценщик должен действовать честно и открыто в своих профессиональных отношениях.
2. Объективность. Оценщик должен осуществлять профессиональную деятельность независимо и беспристрастно. Оценщику следует избегать отношений, которые искажают или влияют на объективность его профессионального суждения.
3. Компетентность. Оценщик обязан поддерживать профессиональные знания и умения, обеспечивающие заказчику получение в итоге проведения оценки результата, основанного на должном профессиональном уровне, соблюдении требований законодательства и стандартов оценки. Если компетенция оценщика не соответствует уровню поставленной перед ним задачи, он обязан:
- сообщить об этом заказчику;
- по согласованию с заказчиком предпринять все меры, чтобы привлечь к оценке специалистов, обладающих квалификацией, соответствующей уровню поставленной перед ними задачи;
- при невозможности привлечения указанных выше специалистов своевременно отказаться от проведения оценки и уведомить работодателя о своем отказе проводить оценку.
4. Профессиональное поведение. Оценщик обязан действовать добросовестно, своевременно выполнять работу и не допускать в своей практике ситуаций, способствующих возникновению конфликта интересов.
5. Конфиденциальность. Оценщик обязан обеспечивать конфиденциальность информации, полученной в результате осуществления профессиональной деятельности, не раскрывать эту информацию третьим лицам, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.
При выстраивании отношений с заказчиками оценщик не должен вводить заказчиков в заблуждение о результатах оценки, использовать заведомо ложные сведения при осуществлении оценки и представлять заказчикам отчет, содержащий недостоверную информацию.
Оценщик не должен предвзято относиться к подготовке результатов проведения оценки для конкретного заказчика. Оценщик не должен совершать в интересах заказчиков действий, которые могли бы поставить под сомнение его независимость. Он не должен принимать задание на оценку, подразумевающее представление заранее определенных результатов. Вознаграждение оценщика не должно зависеть от результатов оценки, рекомендаций, содержащихся в отчете. Оценщик должен предоставлять результаты оценки по заданию на оценку только лицам, уполномоченным заказчиками.
При построении отношений в профессиональном кругу, оценщик должен выражать мнение об отчетах других оценщиков беспристрастно и объективно. Члены саморегулируемой организации оценщиков не должны распространять недостоверную информацию о СРО, членах ее выборных органов и других оценщиках, заказчиках.
При рекламе своей деятельности оценщики не должны использовать ложные, вводящие в заблуждение утверждения, а также давать в рекламе невыполнимые обещания. Оценщики не должны предоставлять в средства массовой информации и рейтинговые агентства любые недостоверные сведения о себе и своей профессиональной практике, а также о своих клиентах. Выступления и публикации оценщиков в средствах массовой информации должны содержать достоверную информацию. Публикация оценщиком порочащих сведений об иных оценщиках недопустима.
В случае, если оценщик работает в компании по трудовому договору, на его профессиональное суждение не должно оказывать влияние мнение работодателя. В случае, если от работодателя оценщику поступит поручение на проведение оценки с достижением заранее определенных результатов и заранее оговоренных мнений и заключений, оценщик должен отказаться от проведения оценки.
Указанные правила этики оценщиков весьма схожи с кодексами этики лиц аналогичных профессий – бухгалтеров, аудиторов и т.д.
Ответственность оценщика
Результаты работы оценщика серьезно влияют на финансовое положение всех сторон оценочной деятельности. Нередко у заказчиков возникает желание что-то изменить в результатах работы оценщика: уменьшить стоимость налогооблагаемой базы, увеличить стоимость предлагаемого к продаже предприятия и т.д. Как правило, эти просьбы оценщиками отвергаются. Причиной тому являются как соблюдаемые оценщиком правила этики, так и достаточно жесткие варианты ответственности, которую может понести оценщик в случае предоставления заранее недостоверного отчета.
Если стоимость, указанная в отчете оценщика, впоследствии оказалась не соответствующей действительности, либо какие-то иные действия оценщика принесли убытки одной из сторон (например, покупателю предприятия, его продавцу, Федеральной налоговой службе), то они имеют право обжаловать действия оценщика либо в саморегулируемой организации, членом которой оценщик состоит, либо в правоохранительных органах, либо в суде. Речь при этом может идти о трех видах ответственности:
- дисциплинарной;
- уголовной;
- гражданской (имущественной).
Процедура рассмотрения жалобы на действия члена саморегулируемой организации оценщиков и дела о нарушении членом саморегулируемой организации оценщиков требований закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики определяется внутренними документами СРО.
Что касается дисциплинарной ответственности, то применить ее имеет право дисциплинарный комитет СРО к своим членам. Закон предусматривает возможность следующих мер дисциплинарного воздействия:
- вынесение предписания, обязывающего члена СРО устранить выявленные в результате проведенной проверки нарушения и устанавливающего сроки их устранения;
- вынесение предупреждения;
- наложение на члена СРО штрафа;
- рекомендация о приостановлении права осуществления оценочной деятельности либо деятельности эксперта, подлежащая рассмотрению и утверждению или отклонению коллегиальным органом управления СРО;
- рекомендация об исключении члена СРО из состава экспертного совета СРО, подлежащая рассмотрению и утверждению или отклонению общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков;
- рекомендация об исключении из членов СРО, подлежащая рассмотрению и утверждению или отклонению коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков;
- иные установленные внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков меры дисциплинарного воздействия.
Напрямую оценщик не может нести уголовной ответственности в связи с осуществлением им оценочной деятельности. В Уголовном кодексе Российской Федерации нет ни одного состава преступления, и, соответственно, ответственности за его совершение, в котором прямым субъектом преступления был бы оценщик. Природа деятельности оценщика – это консалтинг, т.е. подготовка для заказчика оценки профессионального суждения, основанного на применении неких вероятностных расчетов, соответствующих стандартам, но не обязательного при совершении сделок.
Однако еще несколько десятков лет назад Федеральное казначейство США отмечало: «Оценщик должен понимать, что умышленная фальсификация или намеренное занижение стоимости, указанной в отчете об оценке, налагает на оценщика гражданско-правовую ответственность за содействие и сокрытие им занижения налогового обязательства». Таким образом, у следователей, рассматривающих дела о неуплате налогов, и в США, и в России есть возможность обосновать обвинение оценщика в мошенничестве, сговоре, соучастии и т.п. и привлечь к уголовной ответственности оценщика за снижение им реальной цены и занижение налоговой базы. В этом смысле к деятельности оценщика можно применить и ст. 199 УК РФ «Уклонение от уплаты налогов с организаций», и ст. 33 УК РФ «Виды соучастников преступления» (п. 5): «Пособником признается лицо, содействовавшее совершению преступления советами, указаниями, предоставлением информации, средств или орудий совершения преступления…» Однако, как показывает многолетняя судебная практика, в реальности таких обвинений в последние годы выдвинуто не было.
Законодательство РФ предусматривает в основном гражданскую (имущественную) и дисциплинарную ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности.
Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, причинившего своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, где работал оценщик.
В целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед заказчиком саморегулируемая организация оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:
1) заключение предусмотренного статьей 24.7 Федерального закона «Об оценочной деятельности» договора обязательного страхования ответственности оценщика, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем 300.000 рублей. В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую выплату в размере причиненного заказчику реального ущерба, установленного вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности.
Договор обязательного страхования ответственности заключается членом саморегулируемой организации оценщиков на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности.
2) формирование компенсационного фонда СРО, в который каждым членом должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем 30.000 рублей. Компенсационным фондом саморегулируемой организации оценщиков является обособленное имущество, принадлежащее саморегулируемой организации оценщиков на праве собственности и первоначально формируемое исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов. Саморегулируемая организация оценщиков для размещения средств компенсационного фонда в целях их сохранения и увеличения заключает с управляющей компанией договор доверительного управления таким фондом.
Возмещение заказчику убытков или имущественного вреда, которые установлены вступившим в законную силу решением суда, производится за счет средств компенсационного фонда СРО, в размере не более чем 5.000.000 рублей.
Проверочные вопросы к главе 1.
1. Какие органы занимаются рассмотрением вопросов государственной политики и ее утверждением в области оценочной деятельности?
2. Какие требования предъявляются к организации, претендующей на включение в реестр саморегулируемых организаций оценщиков?
3. Какие документы федерального уровня регулируют оценочную деятельность в Российской Федерации?
4. Какие федеральные стандарты оценки действует в настоящий момент?
5. Каким требованиям должна удовлетворять организация, чтобы иметь право заниматься оценочной деятельностью?
6. Каковы требования к оценщику, который хочет вступить в саморегулируемую организация оценщиков?
7. Какой документ закрепляет требования к знаниям оценщика-эксперта?
8. Каковы основные принципы этики оценщиков?
9. Какие виды ответственности может нести оценщик?
10. Как обеспечивается имущественная ответственность оценщиков?