В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам
недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости включает следующие этапы:
· Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
· Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
· Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
· Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
· Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
Количественное и качественное описание объекта оценки.
Характеристика местоположения объекта оценки.
Показатель | Описание или характеристика показателя |
Округ, микрорайон | Вахитовский р-н г. Казани |
Местоположение в микрорайоне | На ул. Каюма Насыри |
Преобладающая застройка микрорайона | Район массовой жилой застройки |
Транспортная доступность | Хорошая. Район обеспечен общественным транспортом. |
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
Близость к скоростным магистралям | - |
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | Магазины, школа, детские сады объекты культуры и отдыха Вахитовский район г. Казани Историческом и культурном центре города. по ул. Каюма Насыри |
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Хорошая. Район с развитой инфраструктурой |
Экологическая обстановка района | Удовлетворительная |
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона | Нет |
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
Дополнительная существенная информация | - |
Общая характеристика здания
Показатель | Описание или характеристика показателя |
Тип здания Серия дома | кирпичный |
Год постройки | - |
Год последнего капитального ремонта | - |
Материал наружных стен | Декоративная штукатурка(допущение) |
Материал перекрытий | железобетонные плиты(допущение) |
Тип фундамента | н/д |
Состояние здания (субъективная оценка) | Хорошее (допущение) |
Техническое обеспечение здания | Центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, мусоропровод. |
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж | Парковка на придомовой территории |
Количество этажей в здании | |
Состояние подъезда (субъективная оценка) | Хорошее(допущение) |
Дополнительная существенная информация | Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается (допущение) |
Характеристика объекта оценки
Показатель | Описание или характеристика показателя |
Этаж расположения | 3 (задано исполнителем) |
Площадь, кв. м: общая /жилая/вспомогат. | 140,5(задано исполнителем) |
Кол-во комнат, их площадь, кв. м | |
Площадь кухни, кв. м | |
Санузел (Количество, площадь, совместный/раздельный) | н/д |
Высота потолков,(по вн. обмеру) м | н/д |
Вспомогательные и подсобные помещения | н/д – предполагается, что помещения стандартного набора с 4 жилыми |
Лоджия (балкон) | Есть (задано исполнителем) |
Вид из окон | н/д |
Слаботочное обеспечение | - |
Дополнительные системы безопасности | Металлич. дверь с домофоном на входе в подъезд, металлическая дверь на входе в квартиру (задано исполнителем) |
Состояние объекта (субъективная оценка) | Высококачественная (задано исполнителем) |
Видимые дефекты внутренней отделки | - |
Данные о перепланировке Наличие осуществленной перепланировки | н/д |
Отражение перепланировки в Технической документации (если есть) | н/д |
Дополнительная существенная информация | - |
Текущее использование | Для проживания (задано исполнителем) |
Собственник объекта оценки | н/д |
Выделенная эл. мощность | Стандартная(задано исполнителем) |
Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки (задано исполнителем)
В рамках настоящей курсовой работы под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Согласно заданным исполнителем параметрам, обременений у объекта оценки – нет.
Информация о текущем использовании объекта оценки (задано исполнителем)
Объектом оценки является квартира, расположенная по адресу: РТ , г.Казань Вахитовский район. Ул .Каюма Насыри ,дом 44.В настоящее время объект оценки
используется как жилое помещение и может быть использован по назначению в качестве квартиры – объекта жилой недвижимости. Информации о возможном переводе объекта жилой недвижимости в объект нежилой недвижимости оценщиками не выявлено.
Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость (задано исполнителем)
Других факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость кроме тех, что ранее описаны в настоящей курсовой работе, не выявлено.
Выбор объектов аналогов
При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.
Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка аналогичной недвижимости Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 4 объекта.
При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайтов – http://www.kazned.ru; http://www.tatre.ru; http://www.avito.ru и др.; информация, предоставленная в сети Интернет.
Выбор единицы сравнения
В качестве единицы сравнения в рамках данного курсовой работы принимается стоимость единицы площади (1 м2) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от стоимости его квадратного метра, это в большей степени применимо именно к рынку жилой недвижимости, а именно квартир так как потенциальный покупатель принимая решение о приобретении жилой недвижимости прежде всего ориентируется на его площадь и стоимость 1 м2. Стоимость продажи (предложения) объекта является производной от стоимости единицы площади и не способна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов.
Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в следующей таблице:
Сопоставимые объекты-аналоги.
№ п/п | Номер аналога | Местоположение | Вид права | Вид отделки | Стоимость, руб. | Площадь квартиры, м2 | Источники информации |
Аналог №1 | Казань,Каюма Насыри 44 | Собственность | улучшенная | 11 500 000 | |||
Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/3-k_kvartira_106_m_55_et._753743186 | |||||||
Аналог №2 | Казань,Зои Космодемьянской ул, 5 | Собственность | улучшенная | 9 800 00 | |||
Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/3-k_kvartira_130_m_25_et._741732630 | |||||||
Аналог №3 | Казань, ул. Баумана д.26 | Собственность | улучшенная | 14 800 000 | 122,7 | ||
Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/4-k_kvartira_122.7_m_23_et._743328214 | |||||||
Аналог №4 | Казань, Большая Красная ул, 8 | Собственность | высококачественная | 8 000 000 | |||
Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/3-k_kvartira_110_m_37_et._760996807 |
Распечатки страниц с выбранными аналогами представлены в приложении настоящей курсовой работы.