В точном смысле слова действия по регистрации права собственности не являются гражданским обязательством (ст. 307 ГК РФ), поэтому здесь нельзя выделять кредитора и должника, говорить о просрочке должника (кредитора) и применять другие нормы об обязательствах <1>.
--------------------------------
<1> Если возникает вопрос о причинении вреда уклонением от регистрации перехода права собственности, то его невозможно решить путем привлечения общих норм об ответственности за нарушение обязательств. Именно поэтому закон содержит специальное правило о взыскании убытков за уклонение от регистрации в п. 3 ст. 551 ГК РФ, которое, видимо, отсылает все же к деликтной ответственности (гл. 59 ГК РФ).
В частности, оказывается неприменимым и иск о понуждении к выполнению обязанности в натуре, тем более о замене натурального обязательства денежным.
Выходя за рамки комментария, я бы отметил, что представление о регистрации права как о действии по исполнению обязательства часто приводит к неверной квалификации мнимой и притворной сделки, оценка которых зависит как раз от квалификации исполнения (мнимая сделка, как известно, вовсе не исполняется, а в случае с притворной исполняется прикрытая сделка, а притворная ее скрывает). Весьма часто суды исходят из того, что раз имеется регистрация перехода права собственности, то сделка не может быть мнимой. С соответствующими поправками подобная логика применяется и к притворным сделкам. Между тем такая логика неверна. Впрочем, непосредственно к защите права собственности это замечание, как уже говорилось, не относится. Нужно добавить, что обращение за регистрацией не является также и актом распоряжения правом, т.е. сделкой (ст. 153 ГК РФ).
Из нормы п. 3 ст. 551 ГК РФ вытекает иной иск, обозначенный в Постановлении как иск о государственной регистрации права собственности.
Этот иск состоит в требовании произвести регистрацию права собственности, несмотря на отсутствие тех действий, необходимых для регистрации, которые в силу закона возложены на ответчика.
Выше уже говорилось, что суд не может заменить собой регистратора. Именно поэтому требование является требованием не о признании права собственности, а о регистрации права собственности.
Суть спора состоит в том, что ответчик уклоняется от действий по регистрации, которые вытекают не из частноправовых отношений, но из публично-правовых. Суд не понуждает ответчика к совершению этих действий, а обсуждает лишь возможность регистрации права собственности помимо ответчика. Принципиально, как известно, регистрация права может производиться и в одностороннем порядке, т.е. по требованию только одной стороны, при известных условиях. Задача судопроизводства, стало быть, сводится к выяснению того, имеются ли условия, достаточные для односторонней регистрации права собственности.
Одним из предварительных условий регистрации права собственности является наступление того юридического факта, который завершает собой юридический состав, необходимый для перехода права собственности к покупателю. Выше, в комментарии к п. 59 Постановления, уже обсуждались вопросы оснований возникновения (перехода) права собственности.
Пока такого состава нет, отсутствует и возможность обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Поэтому нужно предварительно завершить необходимый для возникновения права собственности юридический состав и лишь после этого заняться регистрацией перехода права собственности. Но в большинстве случаев юридическим фактом, завершающим необходимый для возникновения (перехода) права собственности юридический состав, являются действия должника, и в первую очередь передача имущества. Исходя из логики ст. 209, 218, 223, 551 ГК РФ, нужно сначала добиться от должника совершения того действия, которое в силу договора необходимо для возникновения права собственности, в том числе с помощью суда, а потом, уже после совершения этого действия, зарегистрировать переход прав. Если должник снова уклоняется - на этот раз не от исполнения договора, а от регистрации перехода права собственности, - то нужно снова обратиться в суд.
Между тем такая ситуация, нередко возникающая в жизни, не только влечет непомерное затягивание процесса приобретения имущества, но и оказывается несправедливой, возлагая неоправданные материальные и иные издержки на исправную сторону договора, заставляя ее неоднократно обращаться в суд.
В случае же угрозы неплатежеспособности должника-застройщика (а это бывает, как известно, нередко) - затягивание получения права собственности влечет обычно утрату дольщиком (инвестором) всех его вложений.
Поэтому в Постановлении предлагается путем соединения двух требований - об исполнении договора и о регистрации права собственности - сократить процедуру приобретения имущества. Понятно, что если суд откажет в иске об исполнении договора, то иск о регистрации права собственности не будет удовлетворен.
В то же время Постановление не требует фактического исполнения решения в части понуждения должника к исполнению обязательства как предварительного условия регистрации права собственности. Следовательно, к моменту регистрации права собственности соответствующий факт (например, передача вещи) может еще отсутствовать. Тем не менее регистрация перехода права собственности должна все равно производиться.
Мы исходим из того, что истец, имея исполнительный лист, может в установленном порядке добиться передачи ему имущества либо исполнения иного действия должником.
В комментарии к п. 59 Постановления говорилось, что обязательным элементом (фактом), необходимым для возникновения права собственности производным способом (п. 2 ст. 218 ГК РФ), является договор. Передача вещи венчает юридический состав, необходимый для приобретения права собственности по договору купли-продажи, только в том случае, если стороны так договорились. По умолчанию (предполагается, конечно, что умолчание квалифицированное, т.е. стороны понимают содержание п. 1 ст. 223 ГК РФ и желают применения этого правила) моментом перехода права собственности также является передача вещи. Но стороны могут увязать переход права собственности и с иным юридическим фактом - платежом за имущество, истечением срока, завершением работ и т.д. В этом случае иск о понуждении к исполнению обязательства и регистрации перехода права собственности может быть заявлен помимо и независимо от передачи имущества.
Судьба самого имущества определяется в этом случае условиями договора - оно может некоторое время оставаться у продавца либо находиться у законных владельцев (арендатора, поверенного и т.д.).
Предложенное в п. 61 Постановления соединение исков об исполнении обязательства и регистрации права собственности может оказаться серьезным продвижением в разрешении проблем, возникающих на завершающей стадии строительства, когда застройщик уклоняется от регистрации права за участниками строительства (инвесторами).
Прежде чем обсудить, как положения п. 61 Постановления могут быть применены в сфере строительства, имеет смысл обратиться к вопросу о природе договоров, опосредующих строительство с позиций возникновения права собственности (ст. 218 ГК РФ). Дело в том, что обычные классификации договоров не затрагивают их отношения к способу приобретения права собственности - первоначальному (п. 1 ст. 218 ГК РФ) или производному (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
По преобладающему мнению, договор долевого участия в строительстве, заключаемый и исполняемый в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об участии в долевом строительстве), является разновидностью договора купли-продажи будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Создание специального договора объясняется необходимостью введения различных гарантий, обеспечивающих права дольщика.
Хотя указанный договор достаточно подробно регламентирует порядок получения дольщиком (покупателем) права на помещение в здании, не следует все же исключать и применения положений п. 61 Постановления к этим отношениям, поскольку они отвечают интересам покупателя.
Практика, впрочем, свидетельствует, что застройщики стремятся уклониться от достаточно организационно сложного в исполнении Федерального закона об участии в долевом строительстве, прибегая к различным суррогатам, именуемым инвестиционными контрактами и т.п. При этом известно, что инвестиционного договора как специального вида договора, в том числе и в варианте непоименованного или смешанного, не существует. Тот договор, который обозначен как инвестиционный и отсылает к Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", должен быть одним из договоров, предусмотренных ГК РФ.
Применительно к основаниям возникновения права собственности (ст. 218 ГК РФ) такие договоры могут быть либо вариантами договора купли-продажи (наличной или будущей вещи), либо вариантами простого товарищества.
В судебной практике появилось не вполне точное разделение участников этих договоров на инвесторов и соинвесторов. Неудачность этих терминов, как представляется, состоит в том, что они основаны на представлениях об инвестиционном договоре (контракте) как отдельном виде договора. В то же время инвесторы и соинвесторы различаются по способу приобретения ими прав на строящиеся объекты. Если инвесторы приобретают права на строящийся объект непосредственно, то соинвесторы - только путем получения объекта от застройщика в порядке исполнения им обязательства из "инвестиционного договора". Иными словами, если инвесторы имеют вещные права на объект строительства, то соинвесторы - обязательственные права требования к застройщикам.
Следуя этому разделению, суды удовлетворяют иски инвесторов о признании права собственности на объект строительства, в том числе незавершенный, а соинвесторы вправе заявлять лишь требования к застройщикам об исполнении договоров.
Если помнить, что никакого инвестиционного договора не существует, то инвесторы - это участники простого товарищества, объединившие силы и средства для строительства общего объекта, а соинвесторы - покупатели помещений (гораздо реже - долей в праве общей собственности) в строящемся или построенном объекте.
Формулировки п. 61 Постановления показывают, что приблизительность в квалификации инвестиционного договора, и ранее создававшая немало проблем, теперь тем более нежелательна. Ведь понимание того, что соинвестор - это покупатель, кроме иных предусмотренных законом средств защиты, позволяет заявить ему теперь и иск об исполнении договора в натуре (путем передачи помещения во владение) одновременно с иском о регистрации права собственности.
В то же время применение положений п. 61 Постановления и к инвесторам, т.е. участникам договора простого товарищества, вызывает сомнения.
Прежде всего договор простого товарищества влечет возникновение права общей собственности на созданный объект (ст. 1043 ГК РФ). Доли в праве на объект определяются равными, если иное не предусмотрено договором. Выход из договора влечет утрату прав на объект (это положение, впрочем, не всегда последовательно проводится судами), поэтому права на незавершенный объект у товарищей возникают лишь в случае прекращения строительства.
Соответственно вытекающий из закона иск товарища о признании права на долю в общей собственности на объект строительства обходится без тех средств, которые указаны в п. 61 Постановления.
Однако на практике товарищи обычно договариваются не только (и не столько) о долях в праве общей собственности на объект, сколько о правах на конкретные помещения в объекте. Для определения этих помещений (учитывая, что построенное здание не всегда точно соответствует проекту) заключается соглашение товарищей о результатах исполнения договора, именуемое протоколом реализации контракта, и т.п. Если на этой стадии возникает спор, то, видимо, требование товарища будет все же требованием о признании права собственности на определенные помещения (тогда уже не права общей собственности).
Наибольшую сложность представляет ситуация, когда товарищ (инвестор) привлекает иных лиц, покупателей (соинвесторов) - собственно, отсюда и возникла сама идея противопоставления инвесторов и соинвесторов. Покупатель лишен права заявить требование об исполнении обязательства о передаче вещи к товарищу, который выступает для него как продавец будущей вещи, поскольку по смыслу п. 2 ст. 455 ГК РФ продавец лишь тогда может быть обязан к передаче покупателю вещи, когда сам приобретет ее <1>. Между тем пока инвестор не получил права собственности на помещения по результатам договора простого товарищества, он не может считаться имеющим вещь для продажи.
--------------------------------
<1> До тех пор можно лишь расторгнуть договор и взыскать убытки.
Иногда инвестор не торопится оформлять права на свою часть объекта, хотя строительство уже закончено. Возникает вопрос: может ли в этом случае покупатель (соинвестор) воспользоваться иском, предусмотренным п. 61 Постановления, и потребовать передачи ему купленного помещения и регистрации права собственности на него?
Возможность такой постановки вопроса основана на той условности (фиктивности), которая заложена в таком объекте права, как помещение (жилое и нежилое). Дело в том, что помещением является как та часть объекта, которая подлежит передаче товарищу (инвестору), так и то помещение, которое куплено по договору купли-продажи покупателем, хотя по размеру и ценности - это, конечно, разные объекты.
Наиболее существенным свойством помещения как объекта права является то, что этот объект не может быть создан, построен (Градостроительный кодекс РФ вовсе не знает помещения как объекта градостроительства), но возникает исключительно в силу сделки <1>.
--------------------------------
<1> Такие действия, как раздел или соединение помещений (равно как и раздел и соединение земельных участков), также носят природу сделок.
Если учитывать это обстоятельство, то достаточно того, чтобы из договора приобретателя помещения с застройщиком (в том числе участником договора простого товарищества, созданного с целью строительства общего объекта) можно было бы установить все условия, точно определяющие (идентифицирующие) помещение как предмет договора и объект права собственности, т.е. как индивидуально-определенную вещь. В Постановлении это обстоятельство выражено отсылкой к ст. 398 ГК РФ.
Если такое помещение определимо и если при этом строительство завершено, то покупатель (соинвестор) получает возможность, не дожидаясь оформления застройщиком (инвестором) права собственности на здание в целом либо на свои помещения (помещение <1>) в здании, требовать передачи ему во владение купленного помещения и регистрации права собственности на него. Иногда такая передача фактически осуществляется на завершающем этапе строительства, когда помещения передаются покупателям для отделки без составления документов, предусмотренных ст. 556 ГК РФ. В этом случае иск применительно к ст. 556 ГК РФ, п. 61 Постановления должен, видимо, формулироваться как требование о подписании акта передачи помещения и о регистрации права собственности.
--------------------------------
<1> Закон не содержит ограничений максимального размера помещения. Соответственно только волей застройщика (инвестора) определяется, какого размера и конфигурации помещение он будет закреплять за собой на праве собственности.
Такой порядок, впрочем, должен считаться исключительным и применимым лишь при доказанности нарушения застройщиком (инвестором) своих обязательств по исполнению договора.
Кроме договоров купли-продажи помещений, осложненных различными условиями (отсрочки, рассрочки платежа, ипотеки, отлагательными и отменительными условиями и т.д.), в том числе купли-продажи будущей вещи, включая в число этих договоров и договор долевого участия в строительстве, заключаемый и исполняемый в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве, к которым применимы положения п. 61 Постановления в части заявления иска, соединяющего требования об исполнении договора и о регистрации права собственности, и договоров простого товарищества <1>, права из которых могут защищаться иском о признании права собственности на долю в праве общей собственности на объект строительства, мы должны коснуться также и договора подряда.
--------------------------------
<1> Еще раз обратим внимание на то, что как различные договоры купли-продажи, так и договоры простого товарищества весьма часто облекаются в форму инвестиционных контрактов. Задачей судов является отбрасывание этой формы как лишенной собственного юридического содержания и точная квалификация сути договора, особенно с учетом того, что положения п. 61 Постановления применимы именно к договорам о продаже имущества.
Договор подряда не является основанием для первоначального (впрочем, как и для производного) приобретения права собственности. Дело в том, что объект строительства принадлежит заказчику как стороне договора подряда на всех этапах строительства (это имеет существенное значение в случае обращения взыскания, в том числе в рамках процесса банкротства, на имущество подрядчика либо заказчика) независимо от действительности договора подряда, тем более независимо от тех или иных его нарушений сторонами. Достаточно того, что у заказчика имеется право на земельный участок, находящийся под застройкой. Даже в том случае, когда заказчик вовсе не оплатит подрядных работ, он все равно становится собственником созданного объекта, а подрядчик вправе обратить на него взыскание в порядке удержания, т.е. как на чужую вещь, принадлежащую заказчику.
Учитывая эти обстоятельства, приходится признать, что заказчик не может требовать от подрядчика признания за ним права собственности на объект строительства в порядке исполнения договора подряда, т.е. пока подрядчик остается законным владельцем объекта. Законное владение подрядчика производно от прав заказчика и потому само по себе подтверждает, а не отрицает право собственности заказчика.
В этом контексте возникает вопрос, вправе ли заказчик опереться на положения п. 61 Постановления, говорящие только о покупателе, в случае спора с подрядчиком на стадии завершения строительства (либо прекращения договора подряда).
Можно представить ситуацию, когда подрядчик отказывается передать заказчику объект, одновременно отказываясь подписать необходимые для регистрации права собственности документы. В этом случае, как представляется, допустимо требование об исполнении договора и о регистрации права собственности на объект за заказчиком, если установлено, что именно действия (бездействие) подрядчика препятствуют государственной регистрации права собственности на объект в порядке, предусмотренном п. 61 Постановления.
В то же время, как уже говорилось, недопустим спор о признании права собственности на объект подряда, обоснованный нарушением подрядчиком своих обязательств из договора подряда в части передачи объекта, и т.п.
Особого обсуждения заслуживают ситуации неоднократного распоряжения объектом, о которых говорилось в п. 60 Постановления применительно к государственной регистрации права собственности на имущество.
Если имеется несколько покупателей, а продавец уклоняется от регистрации права собственности, то иск о регистрации права собственности может быть удовлетворен лишь в отношении владельца имущества (предполагается, конечно, что он получил владение от продавца в порядке исполнения договора продажи имущества либо истребовал имущество через суд в порядке ст. 398 ГК РФ). Остальные, как уже говорилось выше, могут лишь требовать возмещения убытков от продавца.
Если в этом случае одновременно предъявлено два или более исков о понуждении продавца к исполнению обязанности по передаче имущества и о регистрации перехода права собственности, то следует исходить, как уже говорилось, из старшинства требований по сроку их возникновения. Для этого, видимо, необходимо соединение требований в одно производство.
Однако если присуждение и исполнение решения о передаче имущества в порядке ст. 398 ГК РФ состоялись, то только владелец, получивший фактически спорный объект, и может претендовать на регистрацию за ним права собственности.
Иначе решается вопрос, если имущество продано нескольким покупателям, но право собственности зарегистрировано за одним из них. Если при этом объект передан другому лицу (это возможно, если в одном договоре продажи моментом перехода права собственности указывалась передача вещи, а в другом - иной факт, скажем, оплата имущества), то возникает весьма сложная ситуация: владелец не может требовать регистрации за ним права собственности, если оно уже зарегистрировано за другим покупателем; не может он и оспорить другой договор продажи, поскольку тот действителен.
В то же время покупатель, получивший право собственности, не может истребовать имущество виндикационным иском у того покупателя, во владении которого оно находится. Ведь в силу п. 60 Постановления этот покупатель является законным владельцем, а отвечать по виндикации может только владелец незаконный (ст. 301 ГК РФ). Договорный иск невозможен, поскольку покупатели не связаны договором.
При буквальном чтении п. 60 Постановления не исключено, впрочем, толкование, что положение законного владельца покупатель, получивший имущество в порядке исполнения договора купли-продажи, имеет лишь до регистрации права, тогда после регистрации права, в том числе за иным покупателем, этот статус им утрачивается. В таком случае новый собственник сможет прибегнуть к виндикационному иску, а покупатель, утративший владение по решению суда, вправе потребовать от продавца возмещения убытков.
Нужно, впрочем, заметить, что в этой ситуации иск о возмещении убытков не будет основан на норме ст. 461 ГК РФ (и тем более на положениях п. 43 Постановления, уже только потому, что продана своя, а не чужая вещь). Дело в том, что обстоятельство, которое стало основанием виндикации, - регистрация права собственности за иным покупателем - возникает в данном случае не до, а после исполнения договора купли-продажи в виде передачи вещи покупателю-владельцу, тогда как ответственность за эвикцию наступает только в том случае, когда вещь отсуждена у покупателя по основаниям, возникшим до исполнения договора.
Очевидно, что в этом случае основанием ответственности продавца будет норма п. 3 ст. 551 ГК РФ об ответственности за уклонение от государственной регистрации права собственности, которая, как уже говорилось, имеет скорее деликтный характер (поскольку действия по регистрации права собственности совершаются не в силу договора, а в силу закона; ответственность за их несовершение, стало быть, носит внедоговорный характер). В свою очередь, деликтный характер этой нормы позволяет говорить также и о солидарной ответственности за убытки не только продавца, но и того покупателя, который купил и получил право собственности на вещь, находящуюся во владении иного покупателя, если они действовали совместно и виновно в отношении потерпевшего покупателя (ст. 1080 ГК РФ). Вероятно, оправданны и выход за узкие рамки нормы п. 3 ст. 551 ГК РФ, и взыскание убытков не только за задержку (приостановление) регистрации, но и за невозможность регистрации права собственности, наступившую по вине делинквента.
Действительно, любой добросовестный покупатель объекта недвижимости (и не только недвижимости) осматривает то имущество, которое он покупает. При этом он не может не видеть, что имущество находится во владении иного лица, которое является законным покупателем имущества. При таких обстоятельствах тот покупатель, который приобретает вещь, заведомо для него находящуюся в законном владении иного лица, должен нести риск ответственности за причиненные этому лицу убытки. Вопрос о вине ответчиков обсуждается применительно к общим правилам о причинении вреда, с учетом правил о регистрации права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Кроме того, нельзя исключить (а скорее можно предположить), что договор купли-продажи вещи, уже находящейся в законном владении иного покупателя, является мнимым (выше уже говорилось, что регистрация права собственности не исключает мнимости договора).
Противоположная ситуация, когда вещь сначала переходит в собственность одного покупателя, а потом по действительной сделке поступает во владение другого покупателя, естественно, исключена, так как вторая сделка тогда оказывается недействительной.
Предлагаемое здесь решение, когда приобретение в собственность недвижимого имущества, находящегося в законном владении иного покупателя, может повлечь иск о возмещении убытков за уклонение от государственной регистрации права, допускающий солидарную ответственность продавца и покупателя (п. 3 ст. 551, 1080 ГК РФ), оставляет еще вопрос, может ли этот иск заявляться как встречный в рамках виндикационного процесса, возбужденного покупателем, ставшим собственником, против покупателя, получившего только владение.
Видимо, иск о взыскании убытков должен все же заявляться отдельно ввиду несовпадения сторон. Кроме того, удовлетворение иска об убытках не исключает удовлетворения виндикационного иска, хотя, видимо, может повлечь арест виндицируемой вещи в целях обеспечения требований об убытках.
Комментарий к пункту 62
Выше уже говорилось, что обязанность обратиться за регистрацией права собственности не является договорным обязательством сторон договора купли-продажи (Постановление, впрочем, обсуждает везде только поведение продавца, ничего не говоря о последствиях уклонения покупателя от регистрации права собственности, откликаясь на запросы текущей практики в том виде, в каком они возникли). Эта обязанность не является гражданским обязательством вообще, о чем также говорилось.
Исходя из сказанного, следовало бы весьма осторожно говорить о правопреемстве в части такого рода обязанности в отличие, скажем, от таких обязательств, как обязательства по оплате имущества либо по его передаче во владение.
На мой взгляд, в п. 62 Постановления на самом деле восполняется недостаток нормы п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, которой дается право на регистрацию права собственности в одностороннем порядке через судебное решение лишь при уклонении другой стороны от совместного обращения за регистрацией.
Вполне очевидно, что такая же процедура необходима и применима и в случае отсутствия другой стороны договора к моменту регистрации.
Пункт 62 следует рассматривать как норму, дополняющую п. 1 ст. 16 Закона о регистрации. До внесения соответствующих изменений в указанный Закон подлежит применению именно п. 62 Постановления.
Если на стороне продавца имеются правопреемники, то к ним заявляется либо требование о государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ), либо требование об исполнении договора и о государственной регистрации перехода права, если договор не был исполнен продавцом (п. 61 Постановления).
Комментарий к пункту 63