Процесс оценки недвижимости включает в себя ряд последовательных
действий, выполняемых в ходе определения величины стоимости объекта
недвижимости. Проведение оценки обычно включает в себя следующие
этапы:
1. Заключение с заказчиком договора об оценке объекта недвижимости
с включением в договор обязательных данных в соответствии с
законодательными и нормативными актами: наименования объекта
недвижимости с адресом, даты оценки и даты подготовки отчёта,
реквизитов оценщика – физического лица, цели оценки, вида
определяемой стоимости и др.
2. Постановка задачи (подготовка технического задания):
идентифицируется и детально описывается оцениваемый объект
недвижимости. Определяется и письменно фиксируется местоположение
объекта оценки, его статус и физический состав; устанавливается
цель оценки. Цель оценки формирует сферу использования отчёта
(заключения) об оценке, дает возможность оценщику определить
характер использования данных для оценки, принципы, суждения и
подходы, которыми он должен руководствоваться при оценке;
устанавливается вид стоимости, подлежащий определению, в
соответствии с поставленной целью и стандартами оценки;
устанавливается дата оценки. 3. Подготовка плана работ по
оценке:
составление графика работ по оценке, включающего сроки, разделы
отчёта по оценке объекта оценки и исполнителей; составление перечня
источников получения информации и способов её поиска и сбора.
Источники информации приведены далее в п. 1.7. Кроме того, у
оценщика имеется собственная база данных, которая пополняется по
мере выполнения оценки объектов оценки; определение затрат на
получение и обработку информации. Затраты включают в себя расходы
на получение платной информации, оплату услуг экспертов,
маркетинговых и иных исследований, на командировочные и
транспортные расходы, а также на оформление отчёта и др.;
определение методологии (модели) оценки объекта оценки,
соответствующей цели оценки и виду определяемой стоимости;
определение величины вознаграждения оценщика, экспертов и других
работников, участвующих в подготовке отчёта по оценке. 4. Поиск,
сбор и обработка информации:
установление количественных и качественных характеристик объекта
недвижимости в ходе осмотра объекта оценки. Оценщик осуществляет
сбор и обработку правоустанавливающих документов, сведений об
обременении объекта недвижимости правами иных лиц; данных
бухгалтерского учета и отчётности, относящихся к объекту
недвижимости; информации о технических и эксплуатационных
характеристиках объекта недвижимости; информации, необходимой для
установления количественных и качественных характеристик объекта
недвижимости с целью определения его стоимости. Осуществляется сбор
иной информации, связанной с объектом недвижимости, данные по
местоположению объекта оценки и ближайших окрестностей, данные о
расценках и затратах на строительные работы, информации об
окружающей среде, социальной и промышленной инфраструктуре и других
факторах, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости
оцениваемого объекта оценки. При сборе и обработке данных
наибольшее внимание оценщик уделяет полноте и достоверности
собранных данных; анализ рынка недвижимости. Оценщик определяет и
анализирует рынок недвижимости, его историю, текущую конъюнктуру и
тенденции, а также собирает аналоги объекта недвижимости и
обосновывает их выбор. 5. Определение варианта наилучшего и
наиболее эффективного использования оцениваемого объекта
недвижимости, в соответствии с которым и проводится определение его
рыночной стоимости. Вариант наилучшего и наиболее эффективного
использования отбирается последовательно из вариантов,
соответствующих правовым требованиям и ограничениям, физически
осуществимым, экономически эффективным и обладающим максимальной
продуктивностью.
6. Оценка рыночной стоимости земельного участка. При оценке объекта
недвижимости вместе с земельным участком, на котором располагается
объект недвижимости, стоимость земельного участка приводится
отдельно от расположенного на нем объекта недвижимости.
7. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к
оценке и осуществление необходимых расчётов. Оценщик проводит
необходимые расчёты того или иного вида стоимости объекта
недвижимости с учетом полученных количественных и качественных
характеристик объекта недвижимости, результатов анализа рынка
недвижимости, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность
получения доходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и
другой информации.
8. Обобщение (согласование) результатов, полученных в рамках
каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины
стоимости объекта недвижимости. В процессе согласования проводится
проверка достоверности всех данных, использованных в расчётах,
проверка сделанных допущений и выводов, проверка математической
правильности расчётов и сделанных округлений и формируется
окончательное заключение о рыночной стоимости объекта
недвижимости.
9. Составление и передача заказчику отчёта об оценке объекта
недвижимости. Детализация и полнота включенных в отчёт данных
(включая собранные, но не использованные в расчётах и аналитических
разделах данные) определяется договором об оценке с заказчиком.
Требования к содержанию отчёта об оценке содержатся в
законодательстве об оценочной деятельности и федеральных стандартах
оценки.