| Элемент сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения | ||
| Объект- аналог 1 | Объект- аналог 2 | Объект- аналог 3 | ||
| Площадь помещений,кв.м. | 144,2 | 200,00 | 120,00 | 244,00 |
| Площадь земельного участка, кв. м | 465,00 | 451,00 | 156,00 | |
| Рыночная стоимость улучшений,тыс.руб | 7000,00 | 5200,00 | 7200,00 | |
| Стоимость | 35,00 | 43,33 | 29,51 | |
| предложения,тыс .руб за кв.м. | ||||
| Передаваемые права на объект (1) | право | право | право | |
| собственн | собственн | собственн | ||
| ости | ости | ости | ||
| Корректировка | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная | 7000,00 | 5200,00 | 7200,00 | |
| стоимость, тыс руб | ||||
| Финансовые условия (2) | типичные | типичные | типичные | типичные |
| Корректировка | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная стоимость,тыс руб | 7000,00 | 5200,00 | 7200,00 | |
| Условия продажи (3) | рыночные | рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Корректировка | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| С корректированная стоимость,тыс руб | 7000,00 | 5200,00 | 7200,00 | |
| Дата продажи | 15 января 2015 | 1 января 2015 | 15 ноября 2014 | 16 ноября 2014 |
| Корректировка на дату продажи, руб. (4) | 0,00 | 104000,00 | 144000,00 | |
| С корректированная стоимость,тыс руб | 7000,00 | 5096,00 | 7056,00 | |
| Место расположение | Зеленодольский р-н, г. Шарья , ул. Александровская 16 | Г. Зеленодольск ул. Гоголя 40 | Зеленодольсий р-н, пос. Нижние Вязовые, ул. Первомайская 61 а | Зеленодольский р-н, пос Васильево, ул. Ленина |
| Кадастровая стоимость земельного участка, руб/кв.м | 689,49 | 3307,52 | 59,94 | 926,51 |
| Корректировка на место расположение (5) | -0,08 | 0,11 | -0,03 | |
| Скорректированная стоимость,тыс руб | 6445,60 | 5632,10 | 6875,37 | |
| Поправка на торг (6) | 0,10 | 0,10 | 0,10 | |
| Скорректированная стоимость,тыс.руб | 5801,04 | 5068,89 | 6187,83 | |
| Стоимость недвижимости без стоиомсти земельного участка, руб (7) | 6209965,00 | 4433751,00 | 6934956,00 | |
| Стоимость недвижимости за 1 кв.м руб | 31049,83 | 36947,93 | 28421,95 | |
| Год постройки | 2000,00 | 2007,00 | 2004,00 | |
| Группа капитальности | III | III | III | III |
| Физическое состояние, % | 16,00 | 9,00 | 12,00 | |
| Корректировка,% (8) | 1,14 | 1,05 | 1,09 | |
| Скорректированная стоимость,руб | 35485,51 | 38978,03 | 31005,76 | |
| Корр-ка на различие в общей площади (9) | 1,10 | 0,95 | 1,10 | |
| Скорректированная стоимость,руб | 39034,07 | 37029,13 | 34106,34 | |
| Рейтинговая оценка | 1,00 | 5,00 | 2,00 | |
| Вес при соглосовании, % | 12,50 | 62,50 | 25,00 | |
| Вклад с итоговую стоимость, руб. | 4879,26 | 23143,21 | 8526,59 | |
| Откорректированная 1 стоимость 1м2, руб. | 36 549,05р. | |||
| Итого стоимость объекта тыс.руб. | 5270 372,90р. |
Итоговая стоиомсть объекта оценки 5 270 372,90 руб.
5 270 372,90 + 654 204,46 = 5 924 577,36 рублей.
Примененные корректировки в расчете:
1. Корректировка на состав передаваемых прав собственности. При продаже объекта недвижимости, в котором помещения сданы в аренду (продажа собственности вместе с существующими арендными договорами), возникает необходимость в корректировке цены на права собственности. Такое положение должно учитываться, если арендная плата по договору отличается от сложившейся на рынке величины арендной платы. Величину корректировки на права собственности определяют либо на основе прямой капитализации разницы между рыночной и договорной арендной платой, либо путем дисконтирования этой разницы в течение оставшегося срока аренды по договору.
2. Корректировка на условия финансирования, как правило, проводится в том случае, если установлено, что при заключении договора купли-продажи продавец представил рассрочку по оплате всей или части суммы, т.е. кредитовал покупателя. В этом случае стоимость данного объекта должна быть выше исходя из процентной безрисковой банковской ставки и условий погашения кредита.
3. Корректировка на условия продажи вводится в случае, если сделка купли- продажи была осуществлена в нетипичных условиях. Например, продавец согласился на снижение цены в связи со срочной продажей, или продавец и покупатель связаны родственными либо деловыми связями (материнская компания - дочернее предприятие и т.п.). Выяснение этих обстоятельств довольно сложная задача, однако исключить наличие таких фактов было бы неправильным.
4. Корректировка на дату продажи вводится в том случае, если с момента продажи объекта-аналога прошло значительное время. Тогда необходимо учесть инфляцию (в среднем 1% в месяц). В нашем случае объект-аналог 1 выставлен на продажу в текущем месяце, для остальных двух объектов вводится корректировка:
А2: 5200 000*(0,01*2)=104 000
А3: 7200 000*(0,01*2)=144 000
5. Корректировка на месторасположение. Данная корректировка проводится путем сопоставления кадастровой стоимости квадратного метра земельных участков.
В нашем случае, будем использовать соотношение по кадастровой стоимости занимаемого участка:
Кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка 689,49 руб. за кв. м.
Кадастровая стоимость аналога 1 3307,52 руб. за кв.м. К=689,49/3307,52*100-100=-7,92%
Аналог 2: К= 689,49/59,94*100-100 = +10,52%
Аналог 3: К=689,49/926,51 * 100-100 = -2,55%
6. Корректировка на торг. В качестве аналогов были выбраны цены предложения. Как правило, в процессе реализации объекта происходит снижения первоначальной цены.В данную поправку входит также и риэлторское вознаграждение. По данным риэлторских фирм, реальная цена сделки как правило ниже цены предложения в среднем на 10%.
7. Корректировка на стоимость земли. Где 1699р. – полученная согласованная цена за 1 кв. м объекта оценки.
Для объекта-аналога №1
1699*465=790 035 руб.
7 000 000-790 035=6209965 руб.
Для объекта-аналога №2
1699*451= 766 249 руб.
5 200 000-766 249=4433751 руб.
Для объекта-аналога №3
1699*156=265 044руб.
7 200 000-265 044=6934956руб.
8. Корректировка на физические характеристики (как правило, это корректировки на износ).
Если у сопоставимого объекта уровень износа ниже, (объект в лучшем состоянии, чем объект оценки), цена должна быть снижена на разницу в износе между сопоставимым и оцениваемым объектами, а если объект аналог хуже, то увеличиваем цену.
Ки =( 100-Иобъекта)/(100-Ианалога), где (2)
Ки – коэффициент износа
Иобъекта – износ объекта
Ианалога – износ аналога
9. Корректировка на площадь. Чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв.м. К объектам-аналогам применялись следующие коэффициенты.
Для объекта-аналога №1 144/200=0,72 (К=1,1);
№2 144/120=1,2 (К=0,95);
№3 144/244=0,59 (К=1,1) .
Значение поправок принимается по таблице:
Корректировка на различие в общей площади
| Отношение площадей | Корректировка |
| Sо/Sа | Ко |
| <0,25 | 1,25 |
| 0,25-0,49 | 1,2 |
| 0,5-0,85 | 1,1 |
| 0,86-1,15 | I |
| 1,16-1,5 | 0,95 |
| >1,5 | 0,93 |
Раздел 7. Доходный подход
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.
Рассчитаем коэффициент капитализации для зданий.
Таблица 15
Расчет коэффициент капитализации для зданий
| № | Наименование показателя улучшений | ед. изм. | Значение | Порядок расчета |
| Безрисковая ставка | % | 7,25 | Согласно депозитным ставкам ОАО "Сбербанк" | |
| Вероятный срок экспонирования на рынке | мес. | анализ сроков экспонирования аналогичных объектов | ||
| Поправка на нелеквидность | % | 3,625 | п.1*п.2/12мес. | |
| Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость | % | 5,67 | См. расчет в след. Таблице | |
| Ставка дисконтирования (ставка капитализации) | % | 16,545 | п.1+п.3+п.4 | |
| Общий срок экономической жизни улучшений | лет | исходя из конструктивных особенностей объекта (0,7*Тф) | ||
| Фактический возраст | лет | со дня сдачи в эксплуатацию | ||
| Эффективный возраст улучшений | лет | равен фактическому возрасту при нормальной эксплуатации | ||
| Оставшийся срок экономической жизни улучшений | лет | п.6 - п. 8 | ||
| Ставка возрата капитала | % | 1,010 | 100/ п. 9 | |
| Общая ставка капитализации для улучшений | % | 17,555 | п. 5 + п. 10 | |
| Коэффициент капитализации для здания | 0,1756 | п. 11 / 100% |
Таблица 16
Расчет премии за риск вложений в объект недвижимости
| Факторы риска/премии | ||||||||||
| Систематические риски | ||||||||||
| Текущая экономическая ситуация в регионе | ||||||||||
| Перспективы развития экономики в регионе | ||||||||||
| Текущее состояние отрасли | ||||||||||
| Перспективы развития отрасли | ||||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | ||||||||||
| Несистематические риски | ||||||||||
| Величина общего износа | ||||||||||
| Месторасположение | ||||||||||
| Транспортная доступность | ||||||||||
| Потенциал доходополучения | ||||||||||
| Взвешенный итог | ||||||||||
| Сумма | ||||||||||
| Количество факторов | ||||||||||
| Средневзвешенное значение риска |
Таблица 17
Расчет премии, учитывающий риск инвестиционного менеджмента
| Факторы риска/премии | ||||||||||
| Систематические риски | ||||||||||
| Потери при сборе арендной платы | ||||||||||
| Потери от недозагруженности объекта оценки | ||||||||||
| Качество управления | ||||||||||
| Взвешенный итог | ||||||||||
| Сумма | ||||||||||
| Количество факторов | ||||||||||
| Средневзвешенное значение риска | 2,67 |
Таблица 18