Окончательная наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в настоящей работе определяется как средневзвешенная величина результатов его оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.
При анализе результатов и присвоении им соответствующих весовых коэффициентов, мы учитывали следующие факторы:
1.Сравнительный подход (представленный в настоящей оценке методом прямого сравнительного анализа продаж) показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на соответствующем сегменте рынка недвижимости на дату оценки.
Однако, анализ информации, публикуемой в периодической печати, полученной от агентств недвижимости, а так же опыт личного взаимодействия с ними, показывает, что стоимость объектов доходной недвижимости, полученная методом сравнения фактов купли-продажи, может иметь случайный характер, и требует тщательного анализа в каждом конкретном случае, что, как правило, не представляется возможным.
2.Затратный подход наиболее применим к оценке сравнительно новых или уникальных объектов недвижимости. Результат, полученный данным подходом, как правило, имеет важное, однако не приоритетное значение при выведении итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку он менее остальных подходов отражает состояние соответствующего сегмента рынка недвижимости, а так же перспективы дальнейшего использования оцениваемого объекта.
3.Доходный подход, как правило, показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить за оцениваемый объект по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход. Основу расчета рыночной стоимости данным подходом составляет прогноз доходов и расходов, который может и не оправдаться.
Ниже приведены результаты применяемых подходов к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, присвоенные им весовые коэффициенты, принятые экспертным путем с учетом вышеуказанных особенностей применения каждого из подходов к оценке, а так же окончательная величина средневзвешенной рыночной стоимости объекта оценки.
Расчет средневзвешенной рыночной стоимости объектов оценки
| Наименование объекта | Подход к оценке | Полученная стоимость, руб. | Весовой коэффициент | Итого, средневзвешенная рыночная стоимость, руб. |
| Отдельно стоящее 9-ти этажное жилое здание со встроено – пристроенными нежилыми помещениями | Сравнительный | 181 049 000 | 0,5 | |
| Доходный | 126 735 000 | 0,4 | ||
| Затратный | 88 289 000 | 0,1 | ||
| ИТОГО: | 132 024 333 |
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «23» марта 2016 года оцениваемый объект недвижимости: Отдельно стоящее 9-ти этажное жилое здание со встроено – пристроенными нежилыми помещениями (кадастровый номер: 38:36:ХXXXX:ХХХ; общая площадь квартир – 2 144,9 кв. м. общая площадь встроенных офисов – 1 031,6 кв. м.), расположенный на земельном участке общей площадью 24 210 кв. м. по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, имеет следующую стоимость:
132 025 000
(сто тридцать два миллиона двадцать пять тысяч)
Раздел 11. Сертификат качества
Подписавшие данный отчет Оценщики настоящим заявляют, что в соответствии с имеющимися у них данными:
· Использованные факты соответствуют действительности, в пределах тех сведений, которыми оценщики располагали на момент оценки.
· Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах допущений и ограничительных условий, приведенных далее в отчете.
· Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предположениями, существующими ограничительными условиями и допущениями, являющимися частью настоящего отчета, и представляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки.
· Оплата услуг оценщиков никаким образом не связана с величиной стоимости объекта оценки, с достижением заранее оговоренного результата, или с какими-то ни было другими причинами, кроме как выполнением работ по данному отчету.
· У нас нет ни в настоящий момент, ни в будущем личной заинтересованности относительно объекта оценки, являющегося предметом настоящего отчета, или какой бы то ни было предвзятости в отношении вовлеченных сторон.
· Оценщики лично произвели визуальный осмотр оцениваемого объекта. Никто, кроме оценщиков, подписавших отчет, не участвовал в подготовке отчета и никто не оказывал авторам профессиональной помощи в его написании.
· Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями: Федерального Закона № 135–ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности: ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, №255, №256.
Раздел 12. Перечень документов объекта
· Копия Технического паспорта на нежилое отдельно стоящее двухэажное здание, общей площадью 1670 м2(кадастровый номер:03:15:ХХХХХ:ХХХ),расположенного на земельном участке, площадью общая площадь 24 210 кв.м. расположенного по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский р-н, ул. Ключевская, д. XX, принадлежащего ООО «XXX» на праве собственности.
· Копия кадастрового паспорта на земельный участок, площадью 6 000 кв.м. земли поселений (кадастровый номер: 03:15:ХХХХХ:ХХХ) по адресу: ул.Ключевская, в г. Улан-Удэ.
· Данные, полученные путем замеров технических данных и личного осмотра объекта оценки;
· Устная информация, полученная от ЗАКАЗЧИКА.
· Справка ООО «Бест плюс» о балансовой стоимости объекта Литер «А»; дата составления 22 марта 2016 г.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Целью выполненной работы являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Результатом выполненной работы является представленный выше Отчет об оценке, составленный в соответствии со всеми основными требованиями действующего законодательства РФ об оценочной деятельности. Определение рыночной стоимости объекта оценки выполнено в соответствии с исходными данными полученного Задания на оценку. Определенная в результате рыночная стоимость объекта оценки в цело соответствует среднерыночному уровню цен на аналогичные объекты недвижимости в рассматриваемом районе.
Качество и достоверность полученной оценки могут быть повышены за счет более глубокой проработки вопросов, в частности, связанных с определением ставки капитализации методом рыночной экстракции (доходный подход к оценке), а так же в части подбора объектов-аналогов и определения корректирующих поправок (сравнительный подход), что требует дополнительной проработки методологических вопросов и углубленного анализа рыночных исходных данных.
Список используемых источников
· Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон РФ № 14-ФЗ от 26.01.1996 г.
· Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001 г.
· Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон РФ № 117-ФЗ от 05.08.2000 г.
· Федеральный закон РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
· Федеральные стандарты оценки №№ 1−3; утверждены приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №№ 254, 255, 256.
· Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р.
· Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков. М., 2005.
· Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002. 496 с. : ил.
· Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) Госкомархитектуры.
· Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.
· http://realty.irk.ru/
· http://www.avito.ru
· http://invest.ru/