Разделение недвижимости на операционную и инвестиционную основывается на способе использования недвижимости ее собственником: недвижимость рассматривается им либо как материальный базис, основа для осуществления какого-либо вида деятельности (бизнеса), либо как источник дохода без непосредственного ее использования.
Тема 2.1 Понятие операционной недвижимости. Особенности управления этими типами недвижимости.
Рассматривается как часть активов предприятия (бизнеса), выступает как центр издержек, и основанная цель управления – минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью, и воспроизводство самой недвижимости как элемента производственного потенциала предприятия. Главным требованием к управлению в этом случае является обеспечение качественного и количественного соответствия недвижимости интересам производства и потребления, включая и воспроизводство самой недвижимости в соответствии с этими потребностями и их развитием.
В соответствии с этим управление операционной недвижимостью должно обеспечить решение следующих задач:
ü рациональное распределение имеющейся недвижимости по видам и направлениям деятельности;
ü поддержание недвижимости в работоспособном состоянии;
ü минимизация издержек по эксплуатации, содержанию и воспроизводству недвижимости в себестоимости продукции.
С юридической точки зрения для операционной недвижимости большое значение имеет право пользования. В данном случае право аренды имеет преимущества, так как освобождает пользователя от необходимости больших капитальных затрат по приобретению недвижимости и в меньшей степени привязывает пользователя к данному объекту недвижимости.
С точки зрения экономики, операционная недвижимость – центр издержек, поэтому цель управления ею – их минимизация. Управлениям операционной недвижимостью подчинено общим целям бизнеса. (например затраты должны быть не более 10% совокупных издержек по производству продукции или издержки по содержанию не должны превышать определенной суммы в год на единицу используемых площадей).
| Вариант управления | Преимущества | Недостатки |
| Внутреннее структурное подразделение | Учет специфики объектов производственного назначения. Возможность покрытия убытков от основного вида деятельности за счет прибыли от коммерческого использования имущества (налоговые преимущества). Сформированная система отношений с контролирующими и проверяющими организациями. | Осуществление деятельности по стандартам промышленного предприятия (приоритете основного вида деятельности). Отсутствие самостоятельности в инвестиционной деятельности. Сложный документооборот. Отсутствие мотивации сотрудников в условиях единой системы оплаты труда. |
| Внешняя управляющая компания | Высокий профессионализм в области управления коммерческой недвижимостью. Возможность привлечения целевых инвестиций. Сокращение затрат на содержание собственной службы управления объектами коммерческой недвижимости. | Сохранение собственной службы по управлению операционной недвижимостью. Необходимость выделения объектов исключительно для коммерческого использования в условиях единого имущественного комплекса. Сложная система договорных отношений (эффективное сотрудничество обеспечивается набором договоров поручения, агентского, аренды и т.д.) |
| Дочерняя компания | Самостоятельность в принятии решений. Сокращение трудоемкости и издержек путем изменения документооборота, возможности совершенствования управления. Комплексный подход к управлению недвижимостью. Учет специфики объектов производственного назначения. | Необходимость передачи имущества в собственность дочерней компании (риск выведения активов). Невозможность покрытия отрицательных результатов от основного вида деятельности за счет прибыли от коммерческого использования имущества. |
| Обособленное подразделение (филиал) | Комплексный подход к управлению собственностью. Учет специфики объектов производственного назначения. Реализация модели внутренней аренды. Возможность передачи всего имущественного комплекса на баланс филиала. Возможность мотивации и повышения квалификации сотрудников. Консолидированный бухгалтерский баланс. Изменение документооборота. Совершенствование управления. | Ограниченность функций головной компанией. Ограниченность в применении счетов в соответствии с НК РФ. |
Тема 2.1 Понятие операционной недвижимости. Особенности управления этими типами недвижимости.
Рассматривается как самостоятельный актив, выступает как центр прибыли, и основанная цель управления – максимизация дохода и стоимости имущества. Инвестиционная недвижимость не используется самим собственником в его хозяйственной или иной деятельности. Собственника интересует недвижимость как источник дохода (как правило, в виде арендных платежей и дохода от перепродажи). В этом случае возникают следующие вопросы:
- сколько стоит недвижимость?
- какой доход может обеспечить недвижимость и в течение какого времени?
- какова может быть цена недвижимости в будущем?
Интерес собственника связан со стоимостными характеристиками: ценой приобретения, приносимым в период владения доходом, выручкой от перепродажи недвижимости по истечении периода владения (величиной реверсии).
Управление инвестиционной недвижимостью должно быть сориентировано на максимизацию дохода от эксплуатации и ее стоимости. Набор правомочий собственника в данном случае должен быть расширен- не только право пользования, но и право распоряжения – право сдавать в аренду, передавать в управление, отчуждать в какой-либо форме.
Различия с точки зрения управления экономикой объекта: технические аспекты управления объектом подчинены финансовой цели – максимизация дохода, а в стратегическом смысле – увеличению стоимости недвижимости.
Критерий эффективности – соответствие результатов управления недвижимостью точно идентифицированным и формализованным целям собственника. Может быть разработан ряд показателей с помощью которых оценивается эффективность управления операционной недвижимостью: уровень затрат по содержанию недвижимости на единицу площади в абсолютном выражении, качество содержания недвижимости с точки зрения пользователей, доля затрат на содержание недвижимости в общих издержках предприятия. Показатели эффективности управления инвестиционной недвижимостью могут быть следующие: чистый операционной доход, величина реверсии, дисконтированных денежных потоков от недвижимости, срок окупаемости и т.д.
Основные особенности и сравнительная характеристика инвестиционной и операционной недвижимости:
| Особенности и характеристики | Инвестиционная недвижимость | Операционная недвижимость |
| Цели управления | Максимизация дохода и стоимости недвижимости, поддержание технического состояния объекта недвижимости, минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости, повышение престижа собственника, развитие недвижимости | Обеспечение основной деятельности собственника, поддержание технического состояния объекта недвижимости, минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости, развитие имущественного комплекса предприятия |
| Место в структуре бизнеса | Центр прибыли | Центр издержек |
| Исходная позиция при оценке эффективности управления | Оценивается как самостоятельный бизнес | Оценивается как инфраструктура бизнеса |
| Показатели, отражающие степень достижения цели | Чистый операционный доход, реверсия, дисконтированные денежные потоки, рост стоимости недвижимости | Затраты на содержание и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости продукции, выход продукции на единицу площади, сравнение альтернативного дохода (от сдачи в аренду) с фактическим |
| Инструменты управления | Арендные договора, оказание пакета услуг арендаторам, политика арендной платы | Внутренняя аренды, соглашения об оказании услуг, бенчмаркетинг |
| Необходимые условия для эффективного управления | Профессиональное управление | Выделение управления недвижимость в самостоятельную функциональную область в той или иной форме |
Назначение объектов недвижимости может изменяться во времени. Операционная и инвестиционная недвижимость – это не ярлыки приклеенные навечно. Собственник или управляющий должны периодически возвращаться к этому вопросу и пересматривать свои взгляды в зависимости от того какие выгоды и издержки несет тот или иной вариант использования объекта. Кроме того важно помнить что один и тот же объект может принадлежать и к инвестиционной недвижимости (с точки зрения собственника) и к операционной (с точки зрения пользователя).