Тема 3.1 Потенциальный валовый доход и действительный валовый доход. Порядок расчета.
Управление объектами недвижимости, как мы выяснили ранее, направлено на достижение максимальной эффективности от его использования и/или достижение максимальной стоимости собственности.
Данные о доходе генерируемом объектом недвижимости, могут быть рассмотрены на следующих уровнях:
1. Потенциальный валовый доход (ПВД)
2. Действительный (эффективный) валовый доход (ДВД)
3. Чистый операционный доход (ЧОД)
4. Поток наличных денежных средств до налогооблажения, доход на собственный капитал (ДСК)
Потенциальный валовый доход – доход,который можно получить от недвижимости при 100 %-й занятости без учета всех потерь и расходов.
Традиционно сложилось так, что при оценке и анализе доходности недвижимости основным источником доходов считается сдача в аренду объекта недвижимости. Аренда объекта проявляется, как правило, в двух основных формах:
· Аренда объекта в целом (здание, земельный участок);
· Аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).
Величина арендной ставки отражает величину затрат арендатора и арендодателя. С учетом распределения операционных расходов по объекту недвижимости различают полную, общую аренду (общая рента) с включение в арендную плату всех статей операционных расходов, т.е. все операционные расходы по объекту несет арендодатель, чистую аренду (чистая рента) с исключением из арендной платы всех операционных расходов, т.е. все операционные расходы по объекту несет арендатор, и распределенную аренду с включением в арендную плату обусловленной договором аренды части операционных расходов, расчеты по которым с подрядчиками производит арендодатель.
Действительный валовый доход – предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и их неплатежей. На этом же уровне учитываются прочие доходы, получаемые от функционирования недвижимости и не включаемые в основную арендную плату.
Потери арендной платы происходят из-за неполной занятости объекта оценки, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах от дохода, которые обосновываются расчетом на основании изучения рыночных данных для конкретного сектора рынка недвижимости и определяются для каждого местного рынка.
Коэффициент неиспользования площадей:
Kнз=Dп*(Тс/Na)
Dп – средняя оборачиваемость арендопригодных площадей (доля площадей, по которым в течение года перезаключаются договора аренды);
Тс – средний период, в течение которого площади свободны;
Na – число арендных периодов в году.
Коэффициент неплатежей
Кнп= Dнпл*(Тнпл/Na)
Dнпл – прогнозируемый размер неплатежей (относящихся только к помещениям, которые предполагаются быть занятыми арендаторами);
Тнпл – средний период, за который арендная плата не была внесена;
Na – число арендных периодов в году.
При прогнозе доходов используется метод сценариев с вариациями от пессимистического до оптимистического, причем в качестве первого рассматривается вариант, в котором одновременно устанавливаются минимально возможные ставки арендной платы и максимально возможные ставки арендной платы, а в оптимистическом сценарии, напротив, максимально возможные потери, а в оптимистическом сценарии, напротив, максимально возможные ставки арендной платы сопровождаются минимально возможными потерями. Очевидно, что такая «сценарная разработка» позволяет управляющему оценить возможности «провала» бюджета и принять меры для минимизации и компенсации возможных потерь.
Тема 3.2 Виды затраты при управлении объектами недвижимости.
Операционные расходы – это периодические фактические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта. Точность определения операционных расходов необходима для обеспечения точности расчета чистого операционного дохода и денежного потока до налогооблажения, а также потока доходов после налогооблажения (чистой прибыли), в основном используемых при принятии инвестиционных решений.
Операционные расход могут быть разделены на постоянные и переменные, а также расходы на замещение.
К постоянным относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Обычно это налог на недвижимость, эксплуатационные расходы и страховые суммы за здание в целом или за его конструктивные элементы. Страхование бизнеса и личной собственности не относятся к постоянным расходам и не учитываются в расчетах.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта оценки и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако практически для любого объекта недвижимости имеют место следующие основные виды расходов:
· На управление;
· По заключение договоров аренды;
· На заработную плату обслуживающего персонала;
· Коммунальные – газ, электричество, вода тепло, канализация;
· На уборку;
· На содержание, техническое обслуживание и ремонт;
· На содержание территории и автостоянки;
· По обеспечению безопасности и т.д.
Расходы на управление не зависят от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Они определяются либо по фактическим затратам, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от вида недвижимости.
Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание объекта недвижимости. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта недвижимости расходы на привлечение будущих арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относятся к капитальным вложениям (строительство нового объекта). При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть либо учтены в году выплаты, либо распределены на весь срок аренды.
Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого технической эксплуатацией объекта недвижимости.
Расходы на коммунальные услуги рассчитываются по прошлым объемам их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.
Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади независимо от того, будет уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.
Расходы на содержание, техническое обслуживание и ремонт включают оплату регламентных работ, мелкого, среднего, текущего ремонта, ремонта инженерного оборудования здания. Сумма этих расходов связана с суммой расходов на замещение конструктивных элементов.
Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.
Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.
Четкого разделения расходов на постоянные и переменные в практике оценки и управления не существует. Так, например, к постоянным расходам, не зависящим от степени загрузки объекта, можно отнести также все расходы по содержанию объекта в состоянии законсервированном, но технически готовом к принятию первого арендатора (минимальные расходы на управленческий учет, затраты на антиаварийное теплоснабжение на уровне, исключающем промерзание сетей и конструкций, полуавтоматизированная система обеспечения безопасности в здании без дежурства на вахте и т.д.).