С 2014 г. вступило в силу правило о том, что вычет в составе расходов на приобретение имущества можно получить по нескольким объектам, указанным в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Однако право на вычет действует до того момента, когда его сумма достигнет в общей сложности по всем приобретенным налогоплательщиком объектам 2 000 000 руб. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
В рассматриваемой ситуации это означает, что, приобретая доли в праве собственности, к примеру, на квартиру, в том числе по отдельным договорам и с оформлением отдельных свидетельств о регистрации прав, налогоплательщик вправе заявить вычет по расходам на каждую такую долю. Право на вычет он утратит, когда общая сумма заявленного им вычета достигнет 2 000 000 руб.
Например, М.А. Ильин в марте 2014 г. купил 1/4 доли в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру за 300 000 руб., а в июне этого же года приобрел еще 2/4 доли в указанной квартире за 600 000 руб.
В данном случае налогоплательщик вправе заявить вычет в размере 900 000 руб. (300 000 руб. + 600 000 руб.).
Кроме того, у него остается право на вычет в размере 1 100 000 руб. (2 000 000 руб. - 900 000 руб.), которое он сможет использовать в дальнейшем при приобретении (строительстве) имущества, указанного в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Однако приведенные правила применяются к правоотношениям по поводу получения вычета, возникшим начиная с 2014 г. (ч. 1, 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).
До внесения изменений в ст. 220 НК РФ чиновники указывали: при приобретении нескольких долей в праве собственности на жилье и получении на каждую из них свидетельства о праве собственности каждая приобретенная доля является самостоятельным объектом. Соответственно, получить вычет можно только по одной из них. Такие разъяснения были даны в отношении приобретаемых долей в праве собственности на жилые дома (Письмо Минфина России от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1401) и квартиры (Письмо ФНС России от 12.09.2012 N АС-4-3/15199@).
Однако следует отметить формальность приведенного подхода.
В аналогичной ситуации, отличающейся только тем, что налогоплательщик оформил одно свидетельство о праве собственности на объект, состоящий из приобретенных долей, Минфин России признавал право на вычет в сумме расходов на все такие доли (Письмо от 28.05.2013 N 03-04-05/19335).
Как видим, согласно точке зрения финансового ведомства определяющее значение для целей возникновения права на вычет в размере стоимости приобретенных долей в праве собственности на жилье имел способ оформления прав на указанные доли (количество свидетельств).
Этот подход ставил налогоплательщиков, по-разному оформивших свои права на приобретенные доли в праве собственности, в неравное положение, что приводило к нарушению принципа равенства налогообложения, закрепленного в п. 1 ст. 3 НК РФ.
На наш взгляд, на основании ст. 220 НК РФ в предыдущей редакции налогоплательщик также может заявить вычет в размере расходов на все приобретенные доли в праве собственности на жилье при оформлении как одного свидетельства, так и нескольких.
Согласно действовавшим до 2014 г. положениям пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик, в частности, имеет право на имущественный вычет в сумме расходов на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты, а также доли (долей) в них. Общий размер вычета не может превышать 2 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов. Из приведенной нормы следует, что самостоятельным объектом, в отношении которого предоставляется вычет в 2 000 000 руб., может являться в том числе совокупность приобретенных долей в праве собственности. Иными словами, налогоплательщик вправе заявить вычет с общей стоимости таких долей, но в пределах 2 000 000 руб.
Факт оформления прав собственности в отношении каждой из приобретенных долей, на наш взгляд, не может влиять на налоговые последствия. Этот вывод подтверждается положениями абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, из которых следует, что для подтверждения права на вычет при приобретении, в частности, доли (долей) в квартире в инспекцию представляются документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на соответствующую недвижимость. При этом не уточняется, сколько свидетельств о регистрации прав на доли в праве собственности должно быть (одно общее или на каждую долю в отдельности).
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ,
ПРИОБРЕТЕНИИ (ПОКУПКЕ) ЖИЛЫХ ДОМОВ
На практике могут возникать ситуации, когда требуется определить, подпадает ли приобретенный (построенный) налогоплательщиком объект недвижимости под понятие "жилой дом" для целей применения имущественных налоговых вычетов, предоставляемых на основании пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Отдельные из таких ситуаций мы рассмотрим далее.
Быстро перейти к нужному разделу вы можете по следующим ссылкам:
Можно ли получить имущественные вычеты, предоставляемые при строительстве (приобретении) жилья, в отношении недостроенного (не завершенного строительством) жилого дома до получения свидетельства о регистрации права собственности на него, которое будет оформлено по окончании его строительства? >>>
Ситуация: Можно ли получить имущественный вычет при приобретении дачного (садового) дома, расположенного на дачном (садовом) участке, а также при строительстве указанного дома? >>>
Можно ли получить имущественные вычеты, предоставляемые при строительстве (приобретении) жилья, в отношении недостроенного (не завершенного строительством) жилого дома до получения свидетельства о регистрации права собственности на него, которое будет оформлено по окончании его строительства?
Обратите внимание!
В настоящем разделе применительно к обозначенной в заголовке ситуации рассмотрены как закрепленные в действующей редакции ст. 220 НК РФ правила получения имущественных вычетов, так и те правила, которые действовали в редакции ст. 220 НК РФ до 2014 г.
Какие из указанных правил следует применять налогоплательщику (в редакции ст. 220 НК РФ до 2014 г. или в действующей редакции), зависит соответственно от того, когда у него возникло право на названные имущественные вычеты:
- до 2014 г.;
- в 2014 г. или последующие налоговые периоды.
Согласно пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты можно заявить, в частности, при строительстве или приобретении жилого дома.
У налогоплательщика может возникнуть вопрос: вправе ли он получить указанные имущественные вычеты в период, когда строительство возводимого дома или достройка приобретенного не оконченного строительством дома еще не завершены, или же вычеты можно заявить только по окончании строительства и после получения свидетельства о регистрации права собственности на готовый жилой дом?
В ст. 220 НК РФ не содержится прямых уточнений на этот счет.
На наш взгляд, положения ст. 220 НК РФ с 1 января 2014 г. не позволяют применить вычет до окончания строительства и получения свидетельства о праве собственности на готовый жилой дом, поскольку при его заявлении налогоплательщик должен представить в инспекцию помимо прочих перечисленных в пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ документов документы, подтверждающие право собственности на жилой дом (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Если строительство дома не завершено, получить такое свидетельство невозможно. Наличие же свидетельства о праве на не оконченный строительством объект с точки зрения пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, как мы полагаем, не может являться основанием для предоставления вычета. По существу вопроса о периоде, с которого может быть заявлен вычет в рассматриваемой ситуации, высказанная нами позиция подтверждена и Минфином России в Письме от 26.02.2015 N 03-04-05/9852.
Отметим, что, заявляя в таких случаях вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик вправе включить в его сумму все фактически понесенные им документально подтвержденные расходы на новое строительство или приобретение не оконченного строительством жилого дома и его достройку, поименованные в пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ. В вычет включаются в том числе те расходы, которые осуществлены до получения свидетельства о регистрации права собственности на жилой дом, которое оформлено по завершении строительства. К такому выводу по существу вопроса пришел и Минфин России в Письме от 26.02.2015 N 03-04-05/9852 применительно к ситуации, когда налогоплательщик приобрел не завершенный строительством дом и достраивал его. Из данного Письма, в частности, следует, что налогоплательщик может после получения права на вычет (т.е. после получения свидетельства о праве собственности на жилой дом) учесть в его сумме расходы на приобретение не завершенного строительством жилого дома и расходы по его достройке, понесенные ранее налогового периода, в котором возникло право на вычет.
Примечание
Дополнительно по вопросу о включении в сумму вычета расходов, понесенных до налогового периода, в котором у налогоплательщика возникло право на вычет, читайте в разделе "Ситуация: С какого налогового периода (года) предоставляется вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков, если соответствующие расходы осуществлены ранее возникновения права на вычет".
Право на имущественный вычет, установленный пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, в сумме расходов на уплату процентов по целевому кредиту (займу), фактически израсходованному на новое строительство жилого дома, а также на приобретение и достройку не завершенного строительством жилого дома, на наш взгляд, также возникает только после получения свидетельства о праве собственности на готовый жилой дом.
Это связано с тем, что указанный вычет, согласно п. 4 ст. 220 НК РФ, предоставляется при наличии документов, которые подтверждают право на имущественный вычет по расходам на приобретение (строительство) жилья, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Как уже отмечено, таким документом в рассматриваемой нами ситуации выступает в том числе свидетельство о регистрации права собственности на жилой дом, которое будет оформлено по окончании строительства.
Иначе решается данный вопрос при применении положений ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г.
Примечание
Напомним, что согласно ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г. расходы на уплату процентов по целевым кредитам и расходы на приобретение (строительство) жилой недвижимости, приобретение земельных участков составляли единый имущественный вычет. Подробнее об этом читайте в разд. 3.3.2 "Вычеты при строительстве или приобретении жилья, а также земельных участков".
В абз. 20 - 21 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ было указано, что для подтверждения права на вычет при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) представляются документы о праве собственности на указанный дом.
Полагаем, что приведенные положения являлись уточняющими. Они, по сути, раскрывали, что к жилому дому для целей применения абз. 2 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ следует относить в том числе и недостроенный дом.
Контролирующие органы, ссылаясь на приведенные положения ст. 220 НК РФ, указывали, что при предъявлении свидетельства о праве собственности на не завершенный строительством жилой дом имущественный вычет по недостроенному жилому дому можно получить:
- при приобретении не оконченного строительством жилого дома (Письма Минфина России от 12.03.2013 N 03-04-05/7-205, от 07.11.2012 N 03-04-05/9-1253, от 25.02.2010 N 03-04-05/9-71, от 06.02.2012 N 03-04-05/9-116, УФНС России по г. Москве от 06.10.2010 N 20-14/4/104359);
- при строительстве жилого дома (см., например, Письмо Минфина России от 04.04.2012 N 03-04-05/9-439).