Несмотря на обширность территории, сложность и многообразие природных и экономических условий Российской Федерации было необходимо обеспечить сопоставимость результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на всей территории страны, Для этого было предусмотрено проведение работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов Российской Федерации и в субъектах Российской Федерации по земельно-оценочным, административным районам и конкретным объектам кадастровой оценки.
Результаты межрегиональной оценки (по субъектам Российской Федерации и земельно-оценочным районам) служат нормативной базой для оценки сельскохозяйственных угодий административных районов, а административных районов - по землепользованиям юридических и физических лиц.
Кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий проводится с целью получения достоверных данных доходности ведения сельскохозяйственного производства на землях различного качества и местоположения, размеров земельной ренты и стоимости земельных участков.
Земельная рента (дифференциальная и абсолютная), получаемая при возделывании основных сельскохозяйственных культур (групп культур), использовании сенокосов и пастбищ и нормативы её капитализации, является основой определения кадастровой стоимости.
Определение земельной ренты основывается на показателях урожайности сельскохозяйственных культур (продуктивности сенокосов и пастбищ), затрат на единицу площади, цены производства.
Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий субъектов Российской Федерации (земельно-оценочных районов) базируется на среднемноголетней (1966 - 1998 гг.) урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, пастбищ и данных о затратах на использование земли за последние семь лет (1992 - 1998 гг.).
Среднемноголетняя (нормальная) урожайность, сложившаяся в целом по субъекту РФ дифференцируется по оценочным группам почв пропорционально баллам бонитета пашни, по отношению к основным сельскохозяйственным культурам, сенокосов и пастбищ на основании соответствующих шкал IV тура оценки земель.
Затраты на 1 га основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, пастбищ по субъекту РФ анализируются по годам по отношению к средним показателям затрат РФ, то есть рассчитываются индексы затрат по годам. Далее, определяются средние индексы затрат по субъекту РФ за рассматриваемый период. Нормальные затраты за последний год рассматриваемого периода рассчитываются умножением среднего индекса по субъекту РФ на фактические затраты по РФ за последний год рассматриваемого периода. Нормальные затраты по субъекту РФ дифференцируются по оценочным группам почв пропорционально шкал затрат IV тура оценки земель.
Основное свойство земли, которое делает ее главным средством производства в сельском хозяйстве, - плодородие почв легко разрушить, но очень трудно в полном объёме или частично восстановить. «Бесплатность» землепользования - одна из объективных предпосылок безответственного отношения к ней, широко распространенных нарушений и порчи почвенного покрова, снижение на обширных площадях уровня потенциального плодородия. Поэтому для эффективного использования земельных ресурсов в новых условиях хозяйствования и охраны почвенного покрова, необходимо ввести в практику стоимостную оценку земельных участков.
При оценке могут определяться различные виды стоимости. Первым этапом при оценке земель сельскохозяйственных угодий определяется базовая стоимость (потребительская или нормативная), зависящая от уровня плодородия, технологических особенностей участка и его местонахождения, а также ( от цели отвода земель сельскохозяйственных угодий на несельскохозяйственные нужды. На основе базовой стоимости рассчитывается рыночная стоимость путём корректировки на индекс спроса и предложения.
При оценке земель сельскохозяйственных угодий в зависимости от назначения оценки могут определяться потребительская, инвестиционная, страховая стоимости, а также различные виды рыночной стоимости.
Далее рассматриваются некоторые варианты (методы) стоимостной оценки земельных угодий сельскохозяйственного назначения, и определяется при этом рыночная стоимость как база оценки, на основе которой могут определяться производные от неё виды стоимости.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная кадастровая оценка земель в субъектах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому земельному участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочны показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.
Работы по государственной кадастровой оценке выполнялись в соответствии с методическими указаниями по выполнению курсового проекта «Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий», утвержденными в 2004 году Государственным университетом по землеустройству кафедрой землепользования и земельного кадастра.
При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий были использованы следующие материалы:
ü материалы почвенного обследования;
ü экономические показатели хозяйства;
ü материалы по внутрихозяйственной оценке земель хозяйства 1990 года;
ü материалы по графическому учету земель;
ü проект землеустройства колхоза 1992 года
ü нормативно-справочная информация.
Предметом оценки являются:
1) плодородие сельскохозяйственных угодий;
2) технологические характеристики участков;
3) местоположение (удаленность) участков по отношению к пунктам реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;
4) определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям.
Первичной территориальной единицей оценки является отдельно обрабатываемый участок (контур) пахотных и кормовых земель. В конкретных условиях отдельно обрабатываемые участки (контура) могут группироваться в более крупные однородные территориальные единицы (рабочие участки, поля, массивы севооборотов и кормовых земель). Оценочные показатели более крупных единиц представляют собой средневзвешенные значения оценочных показателей, включенных в них отдельно обрабатываемых участков.
В качестве показателей оценки выступают:
1. для оценки плодородия;
- почвенно-экологический бонитет земельных участков, исходя из почвенного покрова и
наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность,
мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склона, карбонатность,
солонцеватость, оглеение и др.);
- рентный доход, обусловленный плодородием почв;
2. для оценки технологических свойств земельных участков:
- площадь и конфигурация участков, длина гона, удельное сопротивление машин-орудий,
уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного центра; интегральный
показатель технологические свойства по отношению к оптимальным условиям;
- рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки;
3. для оценки местоположения:
расстояние от оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учетом качества дорог, объемов и классов грузов;
- рентный доход, обусловленный местоположением объектов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.
Исходные материалы и основные понятия.
Исходными материалами являются:
■ план землевладении с площадями контуров угодий;
■ почвенная карта;
■ агрохимические показатели контуров (рН в КС1, К2О, Р2О5, содержание гумуса в гумусовом слое, содержание физической глины и др.);
■ данные паспортизации полей и дорог;
■ экспликация площадей угодий и почвенных разновидностей;
■ экономические показатели хозяйства (урожайность культур, площади посевов, затраты, стоимость единицы продукции и др.).
Основные понятия.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (далее по тексту кадастровая оценка) - совокупность административных и технических мероприятий направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату.
Качество сельскохозяйственных угодий - интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам.
Земельный участок - сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным государственным органом.
Земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) - часть территории субъекта РФ, достаточно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.
Интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или группы почв) -относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100).