При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме. Существуют две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК.
1. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).
Преимущества:
· жильцы через правление распоряжаются своими деньгами. Денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;
· можно нанять работников по своему усмотрению; Для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома, товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов;
· правление можно переизбрать;
· ТСЖ выбирают те подрядные организации, которые устраивают их по цене и по качеству предоставляемых ЖКУ;
· ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды;
· в ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок и т.п.
Недостатки:
· проблемы с поставщиками услуг: при задержках с оплатой, они могут на законных основаниях отключать от тепла, воды, электричества и т.д. весь дом, не разбираясь, кто в нем платит, а кто - нет;
· если в доме немного квартир, то создавать ТСЖ дорого;
· ТСЖ - это юридическое лицо, а при проверке деятельности юридического лица проверяющими организациями в случае обнаружения нарушений товарищества привлекаются к административной ответственности. За выявленные нарушения Кодексом об административных правонарушениях РФ предусмотрены повышенные штрафы – от 20000 до 50000 рублей, а по некоторым статьям – от 200000 до 500000 рублей. В случае обнаружения нарушений вряд ли у ТСЖ останутся средства для обслуживания мест общего пользования дома, а на ТСЖ как юридическом лице нужно поставить крест.
· ТСЖ хорошо себя зарекомендовало в новых домах, где все квартиры куплены жильцами, имеющими практически один материальный достаток, и нет неплательщиков и льготников, в противном случае деятельность ТСЖ при неплательщиках неэффективна
· как показывает практика, большинство правлений ТСЖ не знакомо со своими обязанностями, которые делегируются им не только ЖК РФ, но и разъясняются Постановлениями Пленума Верховного суда РФ и считают, что несут ответственность только за перечисления денежных средств за коммунальные услуги и, в лучшем случае, за ремонт.
· На практике сложно бывает переизбрать правление ТСЖ, если "старое" правление не хочет уходить. В этом случае кандидату на должность нового председателя ТСЖ придется собрать подписи более 50% собственников жилья и поставить вопрос о своем избрании на общем собрании собственников.
Управление управляющей организацией
Отношения регулируются договором, заключенным между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома. Управляющая организация собирает деньги, как за жилищные, так и за коммунальные услуги, выступая в роли посредника.
Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме. При этом управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг и отвечает за надлежащее качество предоставленных услуг.
Преимущества:
· профессионализм управления: домом будут управлять специалисты, имеющие соответствующее образование и опыт;
· возможность влиять на качество услуг: если жильцы недовольны работой компании, они вправе ее поменять. Или пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию, которая оштрафует Управляющую компанию;
· судебные споры менее трудоемки и затратны,
· имеется лицо, не являющееся собственником помещения в доме, к которому можно предъявлять претензии по качеству предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества.
Недостатки:
· контроль затруднен: Управляющая компания отчитывается перед собственниками всего раз в год;
· наличие риска: Управляющая компания может разориться и обанкротиться. Не исключена возможность появления аферистов, которые соберут деньги и «испарятся» с ними. Наилучший вариант, когда деятельность компании и риск банкротства застрахованы.
· Высока вероятность злоупотребления своими правами со стороны управляющей организации в связи с несовершенством законов
РАЗДЕЛ IV. ЗА ЧТО И КАК МЫ ПЛАТИМ: ОПЛАТА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
В соответствии с п. 1 ст. 153 Жилищного Кодекса граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Момент возникновения обязанности по уплате за жилое помещение и коммунальные услуг
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии со ст. 163 Жилищного Кодекса возникает
- у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности
- в случае приобретения права собственности на вновь созданный объект недвижимости – с момента передачи помещения по передаточному акту, после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии со ст. 154 ЖК включает в себя:
1. плату за содержание и ремонт жилого помещения жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2. взнос на капитальный ремонт;
3. плату за коммунальные услуги, которая включает в себя плату за:
1.1. горячее водоснабжение;
1.2. холодное водоснабжение;
1.3. водоотведение;
1.4. электроснабжение;
1.5. газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
1.6. отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления);
Требования к содержанию общего имущества
Требования к содержанию общего имущества закреплены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491). Содержание общего имущества в зависимости от степени физического износа и технического состояния общего имущества, условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
- осмотр общего имущества;
- обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем к предоставлению коммунальной услуги;
- поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
- организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации;
- меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
- проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
- обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).