Ликвидационная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден за срок, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Метод расчета ликвидационной стоимости также относится к методам затратного подхода. Согласно ФСО-8, в случае наличия предпосылки ликвидации предприятия, его стоимость определяется как чистая выручка, получаемая после реализации активов предприятия с учетом погашения имеющейся задолженности и затрат, связанных с реализацией активов и прекращением деятельности предприятия.
Метод расчета ликвидационной стоимости предприятия аналогичен методу чистых активов, основная разница заключается лишь в состоянии предприятий. Поскольку деятельность предприятия в дальнейшем не предполагается, из расчетов рыночной стоимости исключается гудвил, делается существенная скидка на продажную стоимость активов, и добавляются расходы на демонтаж и комиссионные посредникам.
Ликвидацию предприятия подразделяют на:
- принудительную (банкротство по решению суда);
- упорядоченную (закрытие предприятия по решению собственников).
Во втором случае обычно имеется гораздо больше времени для того, чтобы предприятие могло распродать свое имущество по ценам, близким к рыночным; таким образом, ликвидационная стоимость здесь будет несколько выше.
Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает в себя несколько этапов:
1 этап. На основе последней бухгалтерской отчетности (как правило, баланс и приложения к нему) проводится анализ активов и пассивов предприятия.
2 этап. Выявление специализированных и неспециализированных активов. Специализированные активы не могут быть проданы на рынке отдельно от всего бизнеса, и поэтому их ликвидационная стоимость стремится к нулю. Неспециализированные активы универсальны, они могут быть отчуждены отдельно от всего бизнеса, и поэтому их ликвидационная стоимость легче поддается рыночной оценке.
3 этап. Продажа активов. Разрабатывается календарный график ликвидации активов: меньшие периоды отводятся на материально-производственные запасы, большие периоды отводятся на основные средства и финансовые вложения. Определяется дисконтированная по графику валовая выручка от ликвидации активов.
4 этап. Оценивается величина прямых затрат, связанных с ликвидацией предприятия. Сюда относятся комиссионные выплаты оценочным и юридическим компаниям, а также налоги, которые платятся при продаже (например, НДС). Затраты дисконтируются согласно графику продажи активов.
5 этап. Оценивается величина расходов, связанных с владением активами до их продажи. Это затраты на хранение запасов готовой продукции и материалов, оборудования, машин и механизмов, содержание объектов недвижимости, а также управленческие расходы (зарплата, командировки) по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Они также дисконтируются по графику продажи активов.
6 этап. Определяются преимущественные обязательства. Это:
- выходные пособия работникам предприятия;
- требования кредиторов по обязательствам, которые обеспечены залогом имущества;
- платежи в бюджет и во внебюджетные фонды;
- расчеты с прочими кредиторами.
7 этап. Расчет ликвидационной стоимости (ЛС):
ЛС = ССА – ПЗЛ – РВ – О,
где
ССА – скорректированная сумма активов,
ПЗЛ – прямые затраты на ликвидацию,
РВ – расходы на владение,
О – обязательства.
Как правило, оценку ликвидационной стоимости производят по решению арбитражного управляющего либо собственников предприятия. Основные случаи, когда используется метод ликвидационной стоимости:
- принятие собранием кредиторов решения о введении на предприятии конкурсного производства;
- разработка внешним управляющим плана внешнего управления несостоятельным предприятием;
- балансирование предприятия в районе точки безубыточности;
- доходы предприятия несущественны по сравнению со стоимостью его чистых активов;
- принятие решения о ликвидации собственниками предприятия.
Результат оценки стоимости кризисного предприятия при помощи метода ликвидационной стоимости показывает, какая часть денежных средств останется в распоряжении собственников предприятия после погашения всех обязательств.
Оценка недвижимости
В целях оценки бизнеса оценка недвижимости является обязательной составной частью затратного подхода, а также может использоваться при применении иных подходов, например, рыночного. Оценка недвижимости производится в соответствии с ФСО№7 «Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611. В общем случае, объект недвижимости – это земля и все, что с ней неотделимо связано.
Объектами оценки согласно стандарту, выступают:
- застроенные земельные участки;
- незастроенные земельные участки;
- объекты капитального строительства;
- части земельных участков и объектов капитального строительства;
- жилые и нежилые помещения.
Они могут оцениваться вместе или по отдельности, целиком или в качестве долей в праве на объекты недвижимости. В задании на оценку могут быть указаны:
- рыночная стоимость объекта недвижимости;
- рыночная арендная плата;
- затраты на создание или замещение объекта строительства;
- убытки при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
- затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка.
Оценка недвижимости производится в несколько этапов.
1 этап. Анализ рынка. Оценщик должен исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся использование объекта недвижимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости на данной территории неразвит и недостаточно данных о сделках с сопоставимыми объектами недвижимости, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из исследованных сегментов рынка;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложение недвижимости (ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций и т.д.);
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен и т.д.).
2 этап. Анализ наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование – это такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт или реконструкцию.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльный вид деятельности для объектов недвижимости. Таким образом, оценщик получает основу для объективного суждения об оцениваемом объекте, невзирая на мнения его бывшего или потенциального владельца. Так, владелец имущественного комплекса в центре города может полагать, что он предназначен только для фабрики по производству одежды; но результат анализа рынка, скорее всего, покажет, что здания выгоднее перепрофилировать в торгово-развлекательный центр. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки.
3 этап. Выбор похода к оценке. При оценке недвижимости используются три классических оценочных подхода.
Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок или предложений. Методы сравнительного подхода при оценке недвижимости делятся на качественные (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и т.д.) и количественные (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и т.д.), а также их сочетания.
Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.
Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но только взятых целиком, не по частям частей, например, в виде жилых и нежилых помещений. Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего устареваний зданий и сооружений.
4 этап. Расчет стоимости объекта недвижимости выбранными методами. Оценщик вправе самостоятельно определять метод оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов или использовать иную методологию расчетов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
5 этап. Согласование результатов оценки. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки, выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений.
При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости, в рамках выбранного подхода рекомендуется указать ориентировочные значения оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.
После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.