Земля - важнейший вид недвижимости, составная часть и основа 5 отличаются выполняемыми функциями, размером площади, удельным весом в общем земельном пространстве, качественными характеристиками.
Официальная классификация земли определена в Земельном Кодексе РФ, принятом 10.10. 2011 г. Согласно статье 7 ЗК РФ земли РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории[2]:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Земля, наряду с трудом и капиталом, является важнейшим фактором, ресурсом в сельскохозяйственном производстве. При этом под термином «земля» предлагается понимать все полезные качества, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые.
Если для горожанина земля - территориальная площадка для размещения жилых и производственных зданий, то есть некое полезное пространство, то для аграрного производителя участок земли служит главным условием, основным средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур. Поэтому особой категорией служат земли сельскохозяйственного назначения.
К землям сельскохозяйственного назначения относятся: пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, залежь.
В ст. 77 Земельного Кодекса РФ определяется, что «землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, представленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:
- сельскохозяйственные угодья;
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;
- земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
- земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции[32].
Кроме того, для сельскохозяйственных угодий используется классификация земель по землепользователям:
- земли сельскохозяйственных предприятий с дифференциацией по организационным формам;
- земли хозяйств населения, включая коллективные сады и огороды;
- земли крестьянских (фермерских) хозяйств;
- земли в ведении других землепользователей.
Исходя из требований к статистической отчетности сельскохозяйственных предприятий, под сельскохозяйственными угодьями понимаются участки земли, предназначенные исключительно для сельскохозяйственного использования.
В составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране сельскохозяйственные угодья, в том числе пашня.
Земли сельскохозяйственного назначения - это основа сельскохозяйствен-ного производства и главный вид недвижимости в отрасли.
Являясь отраслью материального производства, сельское хозяйство взаимодействует со всеми другими видами хозяйственной деятельности и подчиняется тем же экономическим законам. Любое материальное производство предполагает наличие предмета труда и средств производства.
Таблица 3 - Состав сельскохозяйственных угодий во всех категориях хозяйств, млн. га
| Годы | 2000 г. | 2005 г. | 2010 г. | 2011г. | 2012г. |
| Сельскохозяйственные | |||||
| угодья – всего, | 197,6 | 192,6 | 190,1 | 190,1 | 188,9 |
| в том числе: | |||||
| пашня | 120,9 | 116,7 | 115,6 | 115,5 | 114,2 |
| залежи | 2,3 | 3,2 | 3,3 | 3,3 | 3,6 |
| многолетние насаждения | 1,8 | 1,8 | 1,8 | 1,8 | 1,8 |
| кормовые угодья | 72,6 | 70,9 | 69,3 | 69,5 | 68,5 |
(Стоимость - основа количественных соотношений при добровольном обмене товарами между собственниками. Разные экономические школы природу стоимости объясняют по-разному: затратами рабочего времени, балансом спроса и предложения, издержками производства, предельной полезностью и др).
Трудовая теория стоимости. В основе стоимости лежит общественно необходимое рабочее время (затраты труда) на воспроизводство товара. Маркс
отмечал, что стоимость товаров зависит не столько от затрат рабочего времени при их непосредственном производстве, сколько от затрат рабочего времени для производства аналогичных товаров в нынешних условиях.
Теория предельной полезности. Термин «предельная полезность» был введён в экономическую науку Фридрихом фон Визером (1851—1926). Согласно этой теории, ценность товаров определяется их предельной полезностью на базе субъективных оценок способности товара к удовлетворению человеческих потребностей.
Земля для сельскохозяйственного производителя одновременно выступает и как предмет труда, и как средство труда.
Как предмет труда - поскольку на нее направлены действия и усилия производителя продукции земледелия.
(Главным представителем физиократов, и основателем физиократизма является Франсуа Кенэ (1694-1774). По его мнению, источником богатства является превышение произведенного продукта над потребленным в сельском хозяйстве. Физиократы считали богатством не деньги, а «произведения земли». Сельскохозяйственное производство, а не торговля и промышленность, с их точки зрения, является источником богатства общества, что и определяется «естественным» законом, установленным самим Богом. Для физиократов богатство нации прирастает в том случае, если существует и постоянно воспроизводится разница между продукцией, которая производится в сельском хозяйстве, и продукцией, которая была использована для производства этой продукции в течение года, т.е. так называемая земельная рента в натуральной форме.)
Одновременно земля является средством труда, когда человеком используются или изменяются ее физические, химические, биологические свойства. Эти свойства качественной характеристики земли учитываются при ее оценке, в частности, при купле-продаже и аренде земли.
Существуют различные имущественные формы использования земли. Землевладение - есть признание права физического или юридического
лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях, чаще всего под землевладением подразумевается собственность на землю.
Землепользование - это пользование землей в установленном обычаем или законом порядке. Пользователь земли не обязательно является ее собственником. В обычном понимании - это арендатор. В реальной хозяйственной жизни субъектов землевладения и землепользования нередко олицетворяют разные лица[4].
5.1.2. Земельная рента и специфика ценообразования на рынке земли
Экономическая сущность земли заключается в том, что она несет в себе способность образовывать для собственника доход, который получен на земле – ренту.
Рента - это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности.
Экономисты используют термин «рента» в более узком значении: экономическая рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничено.
Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов - их фиксированное количество - отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным.
В отличие от всех обычных средств производства, которые под воздействием спроса изготовляются в нужном количестве, земля не создается людьми, ее количество ограничено.
Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос выступает единственным фактором, определяющим земельную ренту. Если спрос на землю близок к нулю, то и земельная рента будет равна нулю.
Изменение величины ренты не оказывает влияния на количество имеющейся земли. Исторически сформировались определенные формы собственности на землю.
Аренда земли - это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается плата собственнику — арендная плата.
Поэтому в стоимость продукции сельского хозяйства включаются наряду с материальными затратами, зарплатой, нормативной прибылью и плата за землю (рента) как за собственный производительный ресурс, вовлеченный в производство.
Земельная рента есть не заработанный доход, ибо земля является бесплатным даром природы и не требует никаких затрат на ее производство.
Земельная рента - доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков.
Земельная рента выступает в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты и монопольной ренты.
Абсолютная земельная рента — один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле; уплачивается арендатором абсолютно со всех участков земли независимо от плодородия (отсюда название этого вида ренты).
Дифференциальная рента — дополнительный доход, получаемый за счет использования большей плодородности земли и более высокой производительности труда.
Монопольная рента — особая форма земельной ренты, образуется при продаже определенных видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость
Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть - в виде обычной прибыли - присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику.
Рента - это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора.
Землевладелец (частный собственник, кооператив или государство) обладает монополией собственности на землю и передает свое право использования невоспроизводимого фактора производства предпринимателю, который на условиях арендного договора временно становится обладателем монополии хозяйствования на земле. С монополией на землю как на объект хозяйствования и связан механизм превращения части дохода в дифференциальную ренту.
Различаются лучшие (1.), средние (2.) и худшие (3.) участки земли. Рассмотрим это на примере (табл. 4).
| Таблица 4. | Условия образования дифференциальной ренты, усл. ед. | ||||||||
| Участки земли | Затраты капитала | Средняя норма прибыли,% | Индивид. стоимость всейпроизведённойпродукции | Урожайность, т/га | Индивидуальная цена1тпродукции | Общественная ценапроизводства1тпродукции | Выручка от продаживсейпродукции | Сверхприбыль | |
| 1. | +60 | ||||||||
| 2. | +50 | ||||||||
| 3. |
Различные земельные участки значительно отличаются по производительности. При равных затратах труда и капитала выход продукции с единицы земельной площади будет неодинаков. Разница в продуктивности земель происходит главным образом из-за различий в плодородии почвы и таких климатических факторов зоны производства, как продолжительность теплого времени года, количества осадков и т.д.
Поскольку производители продают продукцию по единым рыночным ценам, то ведение хозяйства на лучших и средних землях обеспечивает получение дополнительной (к средней) прибыли, или сверхприбыли - это разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на лучших по качеству землях.
Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена (опять-таки в силу ограниченности количества лучших земель) будет включать
в себя затраты по доставке продукции к потребителю с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль.
Таким образом, ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве.
Дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов на основе более высокой отдачи этих ресурсов по плодородию и местоположению.
Поэтому вся сверхприбыль (над средней прибылью арендатора) достается им в виде дифференциальной ренты. Арендатор в течение установленного срока аренды стремится повысить экономическое плодородие земли: применяет новые технологии, вносит удобрения, проводит мелиорацию и другие агротехнические мероприятия. Эта сверхприбыль до окончания срока аренды присваивается арендатором и служит для него стимулом для нововведений.
Существуют понятия: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II.
Дифференциальная рента I связана с различиями в плодородии и местоположении земельных участков. Индивидуальная цена производства единицы земледельческого продукта с лучших участков оказывается более низкой, так как труд, приложенный к более плодородной почве, при прочих равных условиях более производителен или расходы по доставке на рынок с.-х. товаров с ближе расположенных к нему земельных участков ниже, чем с более отдалённых. Реализуются же с.-х. товары по общественной цене производства, которая в сельском хозяйстве выражает общественную стоимость этих товаров и определяется условиями производства на худших земельных участках.
Дифференциальная рента II представляет собой добавочную прибыль, возникающую в результате последовательных вложений капитала в землю. Она неразрывно связана с интенсификацией сельского хозяйства, является её важнейшим экономическим результатом. Дифференциальная рента II выражает рост производительности добавочных вложений капитала.
Рента как экономическая категория есть результат функционирования системы экономических отношений рыночного хозяйства. Как владелец капитала присваивает процент, так собственник имеет доход с земли (имущества), вовлеченного в хозяйственную деятельность.
В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи, а значит, существует рынок земли. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но цену имеет.
Земля продается как источник дохода, приносящий ренту своему владельцу. Поэтому цена земли есть капитализированная рента.
При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять рентный доход. Он соглашается продать землю за такую сумму, которая будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте.
Покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк.
Таким образом, специфика ценообразования на рынке земли существенно зависит от уровня экономического развития региона, эффективности с/х производства, плодородия почвы и т. д.
Методы оценки по определению рыночной стоимости земельных участков определены Распоряжением Министерства имущества России от 06.03.2002г. №568-р и используют метод сравнения продаж, метод выделения, метод предположительного использования и др., в том числе и капитализацию земельной ренты.