Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа

Требуется определить рыночную стоимость офисного здания с характеристиками, представленными ниже с учетом существующих договоров аренды:
Возраст, лет

Общая площадь, м2
3 500
Арендная площадь, м2
3 000 (86 % от 3500 м2)
Коэффициент использования, %

Площадь на одного арендатора, м2
230…600
Состояние конструктивных элементов
Среднее
Рыночное отношение арендной площади к общей, %

Пейзаж участка
Средний
Автостоянка
Адекватна зданию
Местоположение здания
Среднее (внутренний участок, доступный с главных магистралей)
Контрактная арендная плата за 1 м2 общей площади, руб.
120…130
Средняя контрактная арендная плата, руб. за 1 м2

Тип аренды
Все расходы, за исключением телефона, несет владелец
Срок договоров аренды, лет
3…4 (с возможностью продления на 3 года)
Срок заключения договоров, лет
Не более 1,5
Условия аренды
Рыночные
Репутация арендаторов
Хорошая
В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, которые недавно были проданы на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение, продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Характеристики объектов сравнения представлены в табл. 6.5.
Таблица 6.5
Первичные данные по объектам сравнения (вариант Б)
Показатели
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Объект № 4
Объект № 5
Цена продажи, руб.
290 000
210 000
240 000
210 000
250 000
Время продажи, мес.





Цена продажи 1 м2арендной площади, руб.
77,12
67,74
76,00
80,77
73,1
Возраст, лет





Общая площадь, м2
4 000 м2
3 330 м2
3 430 м2
2930 м2
3840 м2
Арендная площадь, м2
3 760 (94 % от 4 000 м2)
3 100 (93 % от 3 330 м2)
3 150 (92 % от 3 430 м2)
2 600 (89 % от 2 930 м2)
3 420 (89 % от 3 840 м2)
Коэффициент использования, %





Состояние конструктивных элементов
Среднее
Среднее
Среднее
Среднее
Среднее
Рыночное отношение арендной площади к общей, %





Пейзаж участка
Средний
Средний
Средний
Средний
Средний
Автостоянка
Адекватна зданию
Адекватна зданию
Адекватна зданию
Отношение площади парковки к арендной площади меньше, чем у объекта оценки
Адекватна зданию
Местоположение здания
На пересечении главной и второстепенной магистралей (лучшее)
На внутреннем проезде доступ с большой второстепенной дороги (хуже)
На внутреннем проезде доступ с большой главной дороги
На пересечении двух главных магистралей (лучшее)
На внутреннем проезде доступ со стороны большой второстепенной дороги (хуже)
Средняя контрактная арендная плата, руб./м2





Тип аренды
Все расходы, за исключением телефона, несет владелец
Все расходы, за исключением телефона, несет владелец
Все расходы, за исключением телефона, несет владелец
Все расходы, за исключением телефона, несет владелец
Все расходы, за исключением телефона, несет владелец
Условия аренды


Имеют место повышенные расходы, не компенсируемые арендной платой1


1Вследствие того, что два арендатора, занимающие 13 % общей площади, потребляют повышенное количество электроэнергии.
Известно, что все объекты сравнения проданы при рыночном финансировании, в одно и то же время, при рыночных условиях продажи и все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.
При проведении относительного сравнительного анализа применяется та же логика, что и в анализе парного набора данных. Различие состоит в интерпретации исходных рыночных данных. В качестве единицы сравнения примем цену продажи 1 м2 арендной площади.
Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (77,12 руб./м2):
Элементы сравнения
Требуемая корректировка
Местоположение лучше
Вниз
По количеству арендной площади здание является более производительным
Вниз
Коэффициент использования ниже
Вверх
Общая корректировка
Вниз
Корректировки на месторасположение и на производительность значительно перекрывают небольшую корректировку на коэффициент использования, и единица стоимости объекта оценки должна быть меньше чем 77,12 руб./м2.
Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые надо применить к его цене продажи (67,74 руб./м2):
Элементы сравнения
Требуемая корректировка
Средняя арендная плата ниже рыночной
Вверх
Местоположение хуже
Вверх
По количеству арендной площади здание является более производительным
Вниз
Коэффициент использования ниже рыночного
Вверх
Общая корректировка
Вверх
Следовательно стоимость единицы сравнения объекта оценки должна быть больше чем 67,74 руб./м2.
Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (76,00 руб./м2):
Элементы сравнения
Требуемая корректировка
Местоположение такое же
Не требуется
По количеству арендной площади здание является более производительным
Вниз
Затраты на эксплуатацию выше рыночного уровня
Вверх
Общая корректировка
Вниз
Так как более высокая производительность здания дает больший вклад, чем незначительно повышенные расходы, общая корректировка получается отрицательной и цена 1 м2 объекта оценки должна быть меньше 76,00 руб./м2.
Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (80,77 руб./м2):
Элементы сравнения
Требуемая корректировка
Местоположение лучше
Вниз
Автостоянка неадекватна зданию
Вверх
Коэффициент использования выше рыночного
Вниз
Общая корректировка
Вниз
Положительная корректировка на автостоянку незначительна по сравнению с отрицательными корректировками, поэтому общая корректировка отрицательна и цена объекта оценки должна быть меньше 80,77 руб./м2.
Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (73,10 руб./м2):
Элементы сравнения
Требуемая корректировка
Местоположение хуже
Вверх
Общая корректировка
Вверх
Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения (табл. 6.6).
Из распределения, приведенного в табл. 6.6, следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 73,10 до 76,00 руб. за 1 м2 арендной площади. Так как для объекта № 5 было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес.
Таблица 6.6
Расчёт рыночной стоимости объекта оценки относительным сравнительным анализом
Объект
Корректировка
Цена продажи, руб./м2

Вниз
80,77

Вниз
77,12

Вниз
76,00
Объект оценки

?

Вверх
73,10

Вверх
67,74
Следовательно, рыночную стоимость 1 м2 арендной площади можно принять равной 74,00 руб., а стоимость объекта оценки 222 000 руб.
Относительный сравнительный анализ применяется в случае, если имеющаяся информация недостаточна, чтобы выполнить процентные или денежные корректировки. Недостаток информации должен компенсироваться более глубокими разъяснениями полученного результата, чем в анализе парного набора данных.