Износ

Под износом имущества понимается снижение его стоимости под воздействием различных причин. Износ определяется на базе фактического состояния имущества, по данным статистического или бухгалтерского учета. Существует три вида износа недвижимости: 1) физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 2) функциональный износ происходит из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 3) внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов. Износ подразделяют на: 1) устранимый – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость; 2) неустранимый – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость. Основными методами определения величины накопленного износа являются: метод разбиения, метод срока жизни, метод сравнимых продаж. Метод разбиения – заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы. Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием. При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории: 1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты; 2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Метод срока жизни базируется на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Если износ определяется таким методом, то используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, хронологический и эффективный возраст. Срок экономической жизни – промежуток времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Хронологический возраст – фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки. Эффективный возраст – возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида. Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. С течением времени стоимость недвижимости может уменьшаться, тогда при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются затраты на возможное новое строительство, накопленный строением износ.