Порядок перехода на аренду, арендный договор и арендная плата.

Аренда - основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за установленную по соглашению сторон плату. В зависимости от объектов договора и его особенностей различают виды А. В договоре А. указываются данные, позволяющие определенно установить: размер арендной платы, форму и порядок ее внесения; права и обязанности сторон по хранению и обслуживанию арендуемого имущества; продолжительность договора, права и обязанности сторон по окончании срока договора; возможность сдачи арендованного имущества в субаренду; условия прекращения договора. Если договор А. заключается на срок более одного года или одной из сторон является юридическое лицо, то он должен быть заключен в письменной форме. Договор А. недвижимого имущества подлежит госрегистрации. В договоре А., как правило, участвуют две стороны:Арендодатель - собственник имущества, сдающий его в А. В качестве арендодателя могут выступать также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в А. Арендатор (наниматель) - лицо, получающее имущество в А. и использующее его в своих целях в соответствии с назначением имущества или согласно условиям, оговоренным в договоре. В отдельных случаях договор А. может быть досрочно расторгнут судом. Арендная плата - плата за пользование имуществом, вносимая арендатором на условиях и в сроки, определенные в договоре А. Если они не оговорены в договоре, то применяются порядок, условия и сроки, обычно используемые при А. аналогичного имущества в сопоставимых условиях. Арендная плата может устанавливаться как за все арендуемое имущество, так и отдельно по каждой из составных частей. Арендодатель включает арендную плату в состав доходов от внереализационных операций. Поскольку услуги по сдаче имущества в А. облагаются налогом на добавленную стоимость, то выделяются причитающиеся в бюджет суммы НДС. Арендатор относит арендную плату на издержки производства (обращения). НДС в этом случае подлежит возмещению из бюджета. При текущей А. объектов непроизводственного назначения и отнесении арендной платы на счет соответствующих источников НДС погашается за счет этих же источников. А. предприятий - договор А. , по которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование ряд объектов, образующих целый имущественный комплекс: а) здания и сооружения; б) нематериальные активы (права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятий, и другие исключительные права; в) оборудование и прочие (входящие в состав арендованного имущественного комплекса) основные средства; г) земельные участки; д) запасы сырья, топлива и иные оборотные средства. Переуступка требований и перевод долгов предприятия на арендатора осуществляются с согласия кредиторов, которые должны быть письменно уведомлены о передаче предприятия в А. Если долги предприятия были переведены на арендатора без согласия кредитора, то арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного в А. предприятия долгам. Права и обязательства арендодателя, возникающие на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору. Передача предприятия арендатору осуществляется на основании передаточного акта. В договоре А. предприятия указываются данные, позволяющие определенно установить: объект А. ; перечень передаваемых в А. в составе предприятия имущества и прав; порядок, условия и сроки внесения арендной платы; срок договора; обязанности сторон, связанные с подготовкой предприятия к передаче в А. и возвратом арендодателю, а также условия возмещения затрат на данные цели; права арендатора по внесению изменений в состав арендованного имущественного комплекса; обязанности сторон по страхованию арендованного имущества. Договор А. предприятия заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписывается сторонами и подлежит регистрации в едином государственном реестре. Арендатор вправе без согласия арендодателя: продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает положения договора А. предприятия (данная норма не распространяется на землю и другие природные ресурсы); вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение; техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором А. Обязанность арендатора - поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить текущий и капитальный ремонты. Арендодатель должен возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества независимо от своего разрешения на такие улучшения, если иное не оговорено в договоре А. Но он может быть освобожден судом от этой обязанности, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. По прекращении договора А. имущественный комплекс возвращается арендодателю.