Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных
механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и
финансирование объектов недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных,
локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню
цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и
т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой
национальной экономике, так как недвижимость – важнейшая составная
часть национального богатства, на долю которой приходится более 50
% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка
вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и
т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей
деятельности необходимые им помещения.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования
рынок недвижимости обеспечивает:
- создание новых объектов недвижимости;
- передачу прав на недвижимость;
- установление равновесных цен на объекты недвижимости;
- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
- распределение пространства между конкурирующими вариантами
землепользования;
- инвестирование в недвижимость,
Рынок недвижимости выполняет следующие операции, осуществляемые с
недвижимым имуществом:
• со сменой собственника:
- куплю-продажу объектов недвижимости;
- наследование;
- дарение;
- мену;
- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация
заложенных или арестованных объектов недвижимости);
•с частичным или полным изменением состава собственников:
- приватизацию;
- национализацию;
- изменение состава собственников, в том числе с разделом
имущества;
- внесение в уставный капитал;
- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с
удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет
реализации имущества собственников);
• без смены собственника:
- инвестирование в недвижимость;
- развитие недвижимости (расширение, новое строительство,
реконструкция);
- изменения направления использования, названия торговой марки,
юридического адреса и др.;
- управление, эксплуатация;
- залог;
- аренду;
- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в
безвозмездное пользование;
- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не
требующий от получателя предпринимательской деятельности;
- ренту;
- пожизненное содержание с иждивением;
- передачу в доверительное управление;
- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
- страхование различных форм и различных операций, в том числе при
кредитовании развития недвижимости.
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с
использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок
недвижимости.
Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства
обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и
подъемами.
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с
циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости
предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на
рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.
Рис. . Цикличность развития рынка недвижимости:
1 – спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении
построенных зданий, когда количество незанятых строений
стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости
сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;
2 – поглощение созданных объектов недвижимости наступает после
возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется
практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл
определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию
новых объектов недвижимости;
3 – новое строительство достигает апогея в результате повышения
спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на
объекты строительства. Это рынок продавца;
4 – насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек
строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а
строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов
недвижимости в этот период сокращается.
Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по
заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию,
необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких
условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт.
Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта
выполняются и т.д.» Они составляют 5 – 7% от цены объекта. В случае
организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее
содержание снижаются до 2 – 3%. Таким образом, когда затраты на
определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше
затрат на получение этой услуги в составе фирмы – застройщика, то
естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных
издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских
фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний
иметь собственную сбытовую структуру.
Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как
специфический сектор экономики.
Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное
число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие
высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка
может быть чрезвычайно высокой.
Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер
потребительского спроса,
Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не
взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной
сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и
предложения на объекты недвижимости во многом определяется
географическим (местонахождение объекта на территории города,
области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами;
состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие
подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной
магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков,
других мест массового отдыха и т.д.).
Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и
предложения в границах того или иного регион, не является
исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные
и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения
населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и
предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и
предложение.
Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть
выделены составляющие, влияние которых также является существенным.
Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его
естественным приростом или миграцией из других регионов. В
значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с
которыми сталкивается население в соответствующих регионах.
Система факторов, влияющих на спрос и предложение
Факторы
Влияние на предложение
Влияние на спрос
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов населения: рост сокращение
В современных условиях является фактором увеличения предложения на
рынке готового жилья
Увеличение Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса:
рост
сокращение
Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости
Увеличение
Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов:
рост
сокращение
Увеличение
Уменьшение
Увеличение
Уменьшение
Ставки арендной платы:
рост
сокращение
Увеличение
Уменьшение
Уменьшение
Увеличение
Стоимость строительства:
рост
сокращение
Уменьшение
Увеличение
Увеличение на рынке готового жилья
Ставки арендной платы:
рост
сокращение
Уменьшение
Увеличение
Уменьшение
Увеличение
Стоимость строительства:
рост
сокращение
Уменьшение
Увеличение
Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы:
увеличение
уменьшение
Увеличение
Увеличение
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения
рост
сокращение
Увеличение
Увеличение
Уменьшение
Изменение образовательного уровня:
рост
понижение
Увеличение
Уменьшение
Изменение уровня преступности:
рост
понижение
Уменьшение
Увеличение
Особенности и закономерности рынка недвижимости
86
0
4 минуты
Темы:
Понравилась работу? Лайкни ее и оставь свой комментарий!
Для автора это очень важно, это стимулирует его на новое творчество!