Целью государственной политики в сфере земли и иной недвижимости в среднесрочной перспективе (2002-2004 гг.) является существенное расширение правовых основ для развития рынка недвижимости, обеспечение условий для эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости всех форм собственности. В этот период должны быть проведены преобразования в рамках трех основных направлений.
Реформирование правоотношений в сфере земли и иной недвижимости включает:
• разграничение государственной собственности на землю, обеспечивающее права Российской Федерации и ее субъектов на земельные участки, необходимые для реализации задач и функций, установленных законодательством РФ, и земельные участки под объектами недвижимости, приватизированными и отчужденными из соответствующей собственности; передачу в собственность муниципальных образований земель в их границах, за исключением земель, отнесенных к государственной собственности или находящихся в частной собственности;
• законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка;
• передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов;
• законодательное обеспечение продажи в основном на конкурсной основе под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- законодательное обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, а в перспективе — переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя (зарегистрированного собственника).
Государственная политика по стимулированию эффективного использования земли и иной недвижимости и развития рынка недвижимости предусматривает:
- создание государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости на основе автоматизированных технологий и обеспечение публичности его сведений;
- проведение территориального зонирования земель поселений и иных территорий с целью установления разрешенного использования земель и градостроительных регламентов;
- обеспечение условий для проведения землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения, закрепленных за сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами;
- создание экономических условий, стимулирующих объединение земельных долей в земельные участки, находящиеся в собственности или аренде у сельскохозяйственных организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, с последующим гражданским оборотом исключительно земельных участков;
• организацию эффективного контроля за охраной и использованием земельных ресурсов, направленного на сохранение и восстановление природных свойств земель.
Для стимулирования инвестиций в развитие недвижимости необходимы:
• упрощение процедур и сокращение сроков получения прав на земельные участки для строительства;
• создание условий для формирования земельных участков как объектов недвижимости путем разработки землеустроительной, градостроительной и иных видов документации;
• развитие конкуренции на рынке услуг по формированию и техническому описанию земельных участков и иной недвижимости;
• развитие ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения земельных участков и других объектов недвижимости.
Приоритетное значение приобретает реформирование системы платежей за землю и иную недвижимость, которое должно реализовать принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. С этой целью предусматриваются:
• разработка правил и проведение кадастровой оценки земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости по принципу наиболее эффективного их использования;
• планомерный переход от земельного налога и налога на имущество к налогу на недвижимость, что создаст постоянный и предсказуемый источник наполнения бюджетов муниципальных образований и позволит обеспечить эффективное использование и развитие недвижимости;
• установление общих принципов расчета арендной платы за земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности (и прочно связанные с ними объекты недвижимости в случае единства прав на них), а также правил определения цены земельных участков при их отчуждении, залоге из государственной и муниципальной собственности,
Институциональное обеспечение государственной политики в сфере недвижимости предполагает создание правовой «законодательной вертикали» (т.е. вертикальной структуры законодательной власти) и «исполнительной горизонтали» (т.е. распределение функций по регламентации процессов на рынке недвижимости между федеральными, региональными и муниципальными исполнителями).
Следует законодательно зафиксировать две различные функции государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости: публично-правовую — как организаторов этого рынка и частноправовую — как собственников недвижимости, участников рынка. Участие граждан и их объединений в решении проблем рынка недвижимости обеспечивается через процедуры публичных слушаний по вопросам территориального зонирования, посредством саморегулирования деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.
Для этого необходимы:
• совершенствование государственного регулирования и стратегического планирования развития рынка недвижимости;
• передача функций по распоряжению объектами в одно ведомство, представляющее государство или муниципальное образование как собственника;
• совершенствование системы государственных и муниципальных служб (учреждений), развивающих инфраструктуру рынка недвижимости;
• создание на местном уровне муниципальных служб, выполняющих функции по планированию использования земель и их территориальному зонированию, оценке и налогообложению объектов недвижимости на базе ее рыночной стоимости;
• отделение от государственных и муниципальных функций развития рынка услуг по проведению землеустройства, формированию и техническому описанию объектов недвижимости;
• передача части функций по регулированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (риэлтеров, оценщиков, страховщиков) их объединениям и ассоциациям.
Формирование системы государственного учета объектов недвижимости связано с переходом от отраслевого (ведомственного) принципа учета к государственному (пообъектному) учету.
Учет земельных участков ведется вместе с расположенными на них объектами. При этом земельным участкам присваиваются уникальные кадастровые номера, с которыми непосредственно связаны индивидуальные номера расположенных на них зданий, строений, сооружений.
Должны быть установлены права, обязанности и ответственность соответствующего государственного органа за учет кадастровых карт и информации об объектах, доступности и сохранности документов; обязательные для учета сведения и затраты на учет должны сводиться к необходимому минимуму.
Данные государственного учета объектов недвижимости берутся за основу функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимость и системы налогообложения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним формируется при переходе к государственной регистрации прав на недвижимость, носящей правоустанавливающий и правоудостоверяющий характер.
При регистрации прав на недвижимость должно быть обеспечено доверие введениям Единого реестра прав в рамках государственной системы регистрации прав, имея в виду в перспективе перейти к принципу полной защиты государством прав добросовестного приобретателя недвижимости, включая гарантии возмещения вреда, причиненного при регистрации.
Надежность зарегистрированных прав должна обеспечиваться их публичностью - безусловной и полной открытостью всех сведений о зарегистрированных правах и правопритязаниях по конкретному объекту. Защита прав граждан будет обеспечена конфиденциальностью обобщенных сведений о правах гражданина на все имеющиеся у него объекты недвижимости.
Ключевым элементом системы управления недвижимостью является Единая государственная информационная система по недвижимому имуществу, объединяющая информационные базы данных государственных органов, осуществляющих функции распоряжения и управления отдельными категориями недвижимого имущества, учреждений по учету и регистрации недвижимости.
С созданием Единой государственной информационной системы по недвижимому имуществу закладываются основы системы управления государственным недвижимым имуществом.
Основными задачами государственных органов в области совершенствования системы управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности, являются:
- максимально возможное повышение доходности объектов;
- эффективное использование имущественно-земельного комплекса страны;
• вовлечение в хозяйственный оборот объектов;
• привлечение инвестиций в реальный сектор экономики;
• проведение земельной и жилищной реформ с учетом их социальной направленности.
Для достижения поставленных задач необходимо:
• сформировать реестр объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности;
• четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов, осуществляющих функции распоряжения и управления отдельными категориями недвижимого имущества;
• осуществить переход к пообъектному управлению объектами недвижимости, представляющими единый имущественный комплекс (земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями);
• обеспечить применение механизма рыночной оценки при использовании государственной недвижимости;
• обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление государственной недвижимостью.
Первым этапом создания данной системы является проведение сплошной инвентаризации объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, получение достоверной информации, позволяющей провести их рыночную оценку методом массовой оценки.
На втором этапе формируются реестры объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, и регистрируются соответствующие права.
В дальнейшем вырабатываются единые правила и процедуры принятия решений по распоряжению государственными объектами недвижимости с детальной правовой регламентацией указанных процессов.
Важным элементом указанной системы является формирование действенного механизма контроля за использованием и сохранностью недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности.
В ходе реформы судебной системы целесообразно проработать возможность создания «земельных судов», специализирующихся на вопросах, связанных с жильем и иной недвижимостью.
Активизация рынка недвижимости невозможна без существенных изменений в сфере риэлтерских услуг. Прежде всего следует нормативно закрепить эффективные механизмы минимизации и компенсации ущербов для участников рынка недвижимости в случае ненадлежащего выполнения риэлтерскими компаниями своих обязательств.
Важнейшим направлением работы является активизация деятельности страховых компаний на рынке страхования объектов недвижимости, строительных рисков, рисков, связанных с ответственностью лиц, действующих на рынке, а также рисков, возникающих при совершении гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости. Следует стремиться к созданию такой системы, которая обеспечит возможность заключения договоров страхования по максимально широкой номенклатуре страховых случаев, на длительные сроки и при умеренном размере страховых премий.
Для повышения эффективности работы оценщиков необходимы современные, экономически обоснованные методики оценки стоимости земельных участков и вновь создаваемых объектов недвижимости для целей кредитования.
Передача в сферу частного бизнеса работ по землеустройству, измерению объектов с обязательной имущественной ответственностью за результаты работы позволит освободить административные органы от несвойственных им функций коммерческих организаций.
Законодательно установленное нотариальное удостоверение сделок с объектом недвижимости должно быть увязано с детальной проработкой вопроса о соотношении правомочий и ответственности нотариусов и размером государственной пошлины.
Внедрение и развитие системы ипотечною кредитования — одна из ключевых задач развития рынка недвижимости, направленная на привлечение инвестиций в реальный сектор экономики, создание необходимых условий для развития жилищного строительства и обеспечения населения жильем.
Источниками кредитных ресурсов в рамках системы ипотечного кредитования выступают бюджетные средства, а также средства ипотечных и универсальных банков, корпоративных инвесторов, денежные накопления граждан.
Основными направлениями формирования системы ипотечного кредитования являются:
- разработка на государственном уровне программы развития ипотечного кредитования в России;
- создание нормативной правовой базы для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;
- определение механизмов государственной поддержки и стимулирования деятельности ипотечных банков;
- формирование основных элементов системы: ипотечного агентства, специализированных кредитных учреждений, страховых компаний, оценочных фирм.
Институт профессиональной оценки недвижимого имущества — неотъемлемая часть цивилизованного рынка недвижимости.
Профессиональная оценка недвижимого имущества базируется на трех общепринятых в мировой практике подходах: затратном, доходном и сравнительном.
Основными направлениями деятельности по формированию института профессиональной оценки недвижимого имущества являются:
• определение механизмов государственного регулирования оценочной деятельности;
• выработка стандартов оценки;
• определение порядка и методов проведения оценки рыночной стоимости
недвижимого имущества для целей налогообложения;
•развитие системы профессиональной подготовки специалистов по оценочной деятельности на базе высших учебных заведений России.
Для подготовки кадров в сфере недвижимости необходимы:
• формирование в государстве системы профессионального обучения специалистов на базе высших и средних специальных учебных заведений;
• развитие системы повышения квалификации специалистов;
• участие в международных и общероссийских образовательных программах по подготовке специалистов в сфере недвижимости.
Одно из основных направлений государственной политики развития рынка недвижимости - поддержка деятельности саморегулируемых объединений профессиональных участников рынка недвижимости, деятельность которых направлена на:
• создание и развитие правовых и экономических механизмов регулирования рынка недвижимости;
• создание профессиональных стандартов деятельности, единого информационного пространства, системы профессионального образования;
• защиту интересов всех участников рынка недвижимости.
Государственные органы и профессиональные объединения участников рынка недвижимости разрабатывают согласованную стратегию развития цивилизованного рынка недвижимости в стране.
Лекция № 7.